房地产限外令有必要迅速解冻

　　文/东方愚

　　有迹象表明，2006年7月我国关于限制外资炒房的“171号文”，日前在多个城市有松动苗头。凯雷基金一口气吃进上海110套别墅，加拿大三五集团、美国汉斯、摩根士丹利等多家海外投资机构与开发商也已在华南、华东正式进军房地产业。业内人士判断，上海等城市沉默多时的海外基金购房潮将重新回暖。

　　限不限外其实是个伪命题。“限外令”出台之前，外资入主内地楼市已面临许多障碍。不管是出于无奈还是利益需求，房地产开发商都更愿意与当地权势投资群体结盟。这是中国经济转轨中权力资本化与资本权力化的表现形式。不久前，全国人大常委贺铿做了一回“皇帝的新装”中敢于说真话的小男孩儿，直言官商勾结是地方房地产调控不力的硬伤。

　　直到现在，关于通过“限外”来抑制

房价的做法，坊间仍然有赞同与反对两种声音。不过，正所谓上有政策、下有对策，一些外资基金并没有冷静观望，而大都选择绕道而行。比如花旗集团、德意志银行均通过股权投资方式，分别参股上海徐房集团与珠海一大型民宅项目。国家统计局数据显示，2006年前三季度中国楼市利用外资金额上升到了259亿元，同比增长率高达46.6%。看来，外资增加投资中国楼市是大势所趋，并不会因为一纸限令而畏缩不前。

　　面对中国楼市这块大蛋糕，外资虽然面临着准入问题，但他们更在乎投资的风险与收益。要知道，外资大都不是来玩游击战的，而想做长线投资，将来拿着项目到海外上市什么的。这就从客观上要求其挑选楼盘时会谨小慎微，除可能不看风水外，资产负债及损益、现金流量等硬指标，他们无一例外会弄个一清二楚。正可谓双向选择，想浑水摸鱼的开发商，即使又有地盘又有话语权，且牛气哄哄，也只有靠边站的份儿。

　　可内资并不这样想。他们为“限外令”的出台沾沾自喜，以为是天赐良机。然而本性难移，他们以先入为主为第一宗旨，一窝蜂地上马项目，如遇利润率不尽如人意或是信贷收紧导致资金链吃力，又会转战他途，比如2006年以来一路蹿红的A股市场。温州民资最具代表性，房地产投资乏味，于是高调进入

股票与基金市场。据悉，仅2006年5月一个月，温州股票交易额就达170亿元。

　　一边是位“葛朗台”，一边是个马大哈，外资与内资入主中国楼市的态度迥然不同。在“限外令”的日子里，外资基金一边休憩，一边重新审视政策风险并考虑进入路径的创新；而内资则欢天喜地地四处玩大手笔，虽然

宏观调控力度不断加强，但对不少非理性的投资者来说，仍然仿佛“满城尽是黄金楼”啊。

　　“限外令”产生了逆向激励效应。外资投资机构变得更加剽悍，中国本土投资机构仍然那么散漫，作为政府核心治理目标的房价涨速依旧居高不下。于是我们看到，这厢是北京CBD 、亚运村等高端项目呈现出颓势，那厢是外资津津有味地挑拣、运作着最合适但未必大手笔的项目，这些项目的回报率与可持续性令中国民间资本望尘莫及。

　　有人称“限外令”马上要解冻(其实有的地方已经事实解冻)，那么,有必要思考的是，解冻之后内资胜算几何，如何与外资竞争与合作？可以预见，未来中国大中型房地产开发商将以联合海外投行和基金为主，进行融资模式转型。可以说，将虎视眈眈中国房地产市场的外资脸谱化的做法，的确有失偏颇。对中国楼市的投融资活动，我们应导而不应限。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。