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房价症结不在暴利而在供求

http://www.sina.com.cn 2007年01月06日 03:21 财经时报

  王东京

  中国房价一路走高,原因纵有千条万条,而最根本的,一定是房屋供给不足。假如房屋市场有求必应,房价怎会涨上去?

  近来舆论差不多一边倒地口诛笔伐,指责房产商哄抬房价。于是,要求公布开发成本、反对暴利的呼声不绝于耳。消费者希望房价回落,不必说。但要指出的,这种指望公布成本打压房价的想法,是隔山打牛,错开了药方。

  本人与房地产商绝无瓜葛。所以这么看,是因为按照经济学理论,价格并不完全取决于成本。

  研读经济学数十年,没见哪家经济学讲,低成本商品只能卖低价。日常生活里,低成本高售价的例子多的是。我曾参观一家成衣厂,原来一件衬衣不过百元,后与港商合资,打上“金利来”商标,价格陡涨至500多。是成本增了5倍吗?非也。文革时期的邮票,当年八分钱一张,今天卖一百,成本未变,价格却涨了千多倍。

  当然,按成本加成定价是有的。不过得有个前提,那就是商品短缺,供不应求。经济学说,市价要由供求双方定。但若从卖方看,定价必会考虑成本,蚀本的事没人肯做。问题是,厂商按成本加成定价,若消费者不买,价格也就形同虚设。反过来,假若商品奇缺,求者若鹜,厂商也绝不会拘于成本,有钱不赚,天下没有这样蠢的商家。

  我推测,要求公布开发商成本的用意,无非是说当下房价相对成本过高了,政府应该反暴利。但专家学者中有谁说得清楚,价格高出成本多少算暴利?是40%,还是60%?若把利润超出成本60%视为暴利,那么要反的,恐怕就不只

房地产一家。

  高科技如生物制药,传统产业如餐饮,高出这个比例的应该不少,难道要一杆子打倒一船人?再说,若不允许企业以小博大,那么科技创新动力从何而来?

  对居高不下的房价,我的看法,症结不在暴利,而在供求。供求原理说,供不应求价涨,供过于求价跌。中国房价一路走高,原因纵有千条万条,而最根本的,一定是房屋供给不足。假如房屋市场有求必应,房价怎会涨上去?

  电冰箱的价为何不涨?电视机的价为何也不涨?答案只一个,就是这些产品供应充足。记得当年广本轿车新上市,也曾一度炙手可热、价外加费,可后来随着生产量逐年增加,价格还是降下来了。

  供应充足的商品,价格不可能持续地涨。可有统计数字说,国内房市目前空置率达26%,积压面积过亿,这说明房屋并不短缺。既如此,房价怎会只涨不跌呢?

  高空置与高房价并存,是奇怪现象。不过做点调查,其中的原因也不难明白。由于政府控制建房用地,开发商为了赚钱,就一窝蜂地建高端住宅。结果,高端房老百姓买不起,而买得起的又没得卖,所以整体上,国内房市还是供不应求。

  要追问的是,高端房过剩,为何价格也不降?细说原因,笔者认为有三:一是普通住房短缺。因为中低档房供不应求,需求则拉动房价上涨,于是高端房也就水涨船高。二是消费者买涨不卖跌。开发商清楚,若让房价下跌,消费者必会持币观望,这对原本过剩的高端房,是雪上加霜,所以开发商宁愿空置,也不肯降价。三是人们对买房有乐观预期。几乎是普遍看法,认为房产将来会增值。既然收益看涨,房价被高估也就在情理之中。

  由此看,要让过高的房价降下来,有两件事需政府做:首先,鼓励开发商多建普通住宅。不久前,国务院出台规定,限制了

户型面积。思路对,但手段不可取。可取的办法,是按建筑面积征累进税;其次,责令国有各商业银行,必须在限期内收回开发商的逾期贷款,而且新到期的贷款,不再展期。只要此举一出,开发商必会降价售楼,整顿房价,立竿见影。

  至于房产的收入预期,是个复杂问题。手里没有水晶球,买房能否增值,不好说,也说不准。但有一点可以肯定,天下无包赚不赔的买卖。上世纪80年代,日本房地产泡沫破灭,是教训;10多年前,国内房价跌得惨,也是明证。我不信房产一定增值的

神话,尤其考虑到将来人口减少、老龄化社会,预期房产增值凶多吉少。不同意我的朋友,尽可去与市场赌一手。

  (作者为中共中央党校经济学部主任、博士生导师,文章代表个人观点)

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