宜消除福利性房屋的投资属性

　　本报评论员 周炳林

　　需要在购房主体、房屋二次流通上要出台相应详细、严厉的限制性措施

　　北京市建委有关负责人2006年12月26日表示，“从取得房产证之日算起，经济适用房购买5年内不许出售。”即使是拆迁户，该政策也不会放宽。此前的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：对于已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。确需出售的，则可售给符合经适房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售价不高于购买价；购房5年以上的家庭则可按市场价格出售，同时缴纳成交额10%的综合地价款。

　　这几年，由于各地商品

房价格与城市工薪阶层的承受能力差距甚大，国家一直重视通过建设经济适用房来稳定房地产业市场。但是，由于相关配套措施和监管的不完善，各地经济适用房不同程度上出现了不应该有的投资属性：首先，大量经济适用房闲置，已售经济适用房的“租售率”大幅提高；其次，出现“做高

装修款”等违规操作，据业内人士透露，做高装修款之后，出售价格可以名正言顺地提高，在一些监管不严的地区，二手经济适用房总价中包含的装修款所占比例竟达30%-40%；第三，二手经济适用房在交易过程中出现的一些“黑白合同”，以低房价的“白合同”上报，满足“出售价不高于购买价”的监管要求，出售者再根据“黑合同”向购买者收取额外利润。

　　经济适用房的投资属性，体现着商品房市场和经济适用房市场之间存在巨大的利益空间，比如北京回龙观地区、天通苑地区原经济适用房购买价均为2650元/平方米，目前二手售价则分别为5000-5200元/平方米、4500-5000元/平方米；广州市经济适用房的原售价与二手市场价之间的价格差距也在2000元/平方左右。因此，经济适用房投资属性的出现，需要完善有关监管。

　　从目前的情况看，堵住相应的政策缺口已经变得非常必要。在中国香港、新加坡等地，公有房屋(包括香港的“公屋”、新加坡的“租屋”)的流通均有较为完善的“政府回购制度”，回购条件和计算公式很清楚地写在最初的购房合同中，廉价住房的二次流通仍然要先卖给政府，整个二次流通过程仍然经由政府主导。同时，由于廉价公有住房存在的利益空间相应大，香港、新加坡两地也均意识到保持足够威慑力的必要性，在这两地，购买“公屋”、“租屋”的相关审查均相当严厉，个人在“公屋”、“租屋”申请过程中作假，不是简单的申请不被通过的问题，而且还会引发刑事责任。

　　应该说，国家发展经济适用房、限价房、廉租房等福利性住房的决心是非常大的，但这些方案均需要在购房主体、房屋二次流通上要出台相应详细、严厉的限制性措施，以杜绝多种违法牟利行为。其中，行将大规模推行的限价房政策更有此要求，这项政策2006年6月份才推出，在国十五条的文件中，实施区域明确规定为全国(目前已经在广州开始大规模实施，已成功出让的限价房楼面面积超过150万平方米)，但是，至今未见有关部门对这类房屋的购房主体、房屋二次流通做出限制，由于这些福利性房屋中间经过公开出让，由普通

开发商开发，若有关问题不早日厘清，届时会有更多的变通操作出现，从而损害限价房应有的稳定房价功能。

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