抑制工业用地的低成本

　　本报评论员 欧阳觅剑

　　还要在收支管理上保证土地收益切实地用于弥补各方面的成本

　　国土资源部近日发布了《全国工业用地出让最低价标准》，这是落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(31号文)的配套文件之一。31号文主要针对两个问题，一是建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张；二是部分地区压低征地补偿费用，农民权益得不到保障。制定全国统一的工业用地出让最低价标准，可以对工业用地的低成本过度扩张起到直接的抑制作用，同时可以间接地保护农民权益——土地出让总价提高之后，农民拿到的补偿费用也可望水涨船高。

　　

国土资源部以新增建设用地土地有偿使用费标准作为基础，计算出各县、市和区的工业用地出让最低价标准，使后者等于前者的6倍。1999年制定的《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》，将全国土地分成十五等，县、市政府在申请新增建设用地时，按照各自的等别缴纳费用，当时的标准为5-70元/平方米。2002年底，

财政部和国土资源部发文，调整了部分市、县和区的土地等别。2006年11月，新增建设用地土地有偿使用费政策再一次调整，主要是将征收标准提高1倍，变成10-140元/平方米，并根据行政区划的变动对各地的征收等别做了细化，但各市、县、区的征收等别基本保持不变。

　　由此可见，新增建设用地土地有偿使用费标准的基本框架(土地等别和征收标准)是在1999年时确定的。但这些年经济发展比较快，地区之间的发展又不太平衡，那就可能出现土地有偿使用费征收等别与某些地区土地现状不相符。比如，珠海和汕头作为经济特区，其市区的土地有偿使用费征收等级为四等，而佛山和

东莞市区的征收等级为五等。但实际情况却是，佛山和东莞的工业用地比珠海和汕头更紧张，市场价格也更高。在广东省制定的基准地价标准中，珠海、佛山、东莞属于二等，而汕头属于三等，珠海各级工业用地基准地价基本上都要低于佛山。

　　实际上，土地有偿使用费的等别划定和征收标准都有重新调整的必要。工业用地出让最低价标准出台之后，将成为确定基准地价的重要指标。这次发布了最低价标准之后，工业用地出让最低价的计算需要进一步细化。根据31号文的精神，工业用地出让最低价标准应该包括土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等三部分，土地有偿使用费属于相关费用。以土地有偿使用费的倍数计算工业用地出让最低价，虽然可能使工业用地的总价得到提高，但并不能保证其他两部分成本一定得到补偿。土地征用中存在着前述两个问题，表面看是因为地价太低，其实根本的原因是各方面的收益和成本不对等，一些地方政府获得的短期利益，部分来自于压低农民补偿费、减少耕地保护费用等方面。

　　因此，也不能单靠提高工业用地的总价，而是要让各方面的收益与成本对等，将土地取得成本、土地前期开发成本、相关费用等计算清楚，然后再加总得到工业用地出让最低价标准，其中的前提和关键在于完善征地补偿安置制度。

　　同时，还要在收支管理上保证土地收益切实地用于弥补各方面的成本，优先地将其用于补偿农民、耕地保护、城市建设，剩下的部分才能转化为地方政府可以支配的收入。规范了收支管理之后，如果各方面的成本都得到了弥补，地方政府为了促进地方经济，在土地方面给予企业适当的优惠，也是合理举措。

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