房地产：手忙脚乱的调控

　　在总体上需求大于供给的情况下，想要不增加土地供应、不增加市场上住房供应的任何调控措施是不可能成功的。2006年房地产调控失败多于成功根本原因就在于此

　　□ 易秋霖 北京大学中国经济研究中心博士

　　为了抑制房地产价格持续上涨，2006年政府出台了一系列的调控政策，但依然未能奏效。

　　为了抑制节节攀升的房价，2006年政府尝试了种种调控措施。最重要的措施是2006年5月29日国务院出台的“国六条”和随后出台的九部委“15条”。又是半年已经过去，效果如何呢？

　　2006年11月14日，

国家发改委、统计局公布的最数调查数据显示，10月份，全国70个大中城市

房价同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，其中北京以10.7%的涨幅名列首位。

　　房价上涨幅度虽有降低，但并未像人们期待的那样快速回落，更没有出现普遍的房价下降现象；相反，房价仍然维持在高位。可以说，2006年房地产调控失败多于成功。

    房价继续涨的真实原因

　　回顾这几年的房地产调控政策可以发现，每当房价大幅上涨而出台调控政策时，其中必包含控制土地供应、控制房地产投资的措施。之所以这样，原因是房价上涨之时也正是投资过热、通货膨胀压力增加之时，为了给投资降温、给通胀减压，必须降低房地产投资，而为了降低房地产投资就必须减少给房地产业的贷款和土地供应。土地供应减少、投资减少的结果是商品房供应减少。但在房价上涨时需求并未减少，原因之一是人们预期房价会更快上涨而加快进入需求行列，也就是“买涨不买落”。最后结果是房价更快地上涨，这也就是为什么这几年房价越调控却越高的根本原因。

　　中国人多地少，城市人口增加很快，就这点来说，控制对房地产的土地供应很有必要。如果既能控制土地供应、控制房地产投资，同时又能控制房价上涨，这样两全其美当然是好事，可这是不可能完成的任务。所以，要么增加土地供应以降低房价，要么控制土地供应同时承受房价高增长的痛苦，此外别无选择。

　　如果政府土地供应充分，开发商就不可能“有房不卖”、“囤积居奇”，因为这样有卖不出去的风险，同样的原因，地产商就不可能囤积土地或从倒卖土地中获利。如此，房地产商就无法推高房价。这对于房地产市场的投机行为也会起到真正的抑制作用。

　　然而，地方政府自身并没有动力去增加土地供应，因为它恰恰是高房价的最大受益者。在地价不断上涨的过程中，地方政府源自土地的转让收入一步步上升。并且，房价越高，地方政府源自房产交易的税收就越多。所以，高房价对地方政府的直接结果是财政收入上升。高房价还可以吸引更多的资金投资于房地产业，有助于改变城市面貌，增加本地的GDP。此外，在一些地方，政府部门的官员与开发商存在直接或间接的利益关系，这些官员能够从房价上涨中获利，因而乐于看到房价上涨，面对房价上涨毫无作为甚至是推波助澜。

　　要增加土地供应，治本之策莫过于彻底改变土地制度，打破各级政府对土地所有权的垄断，让农民等产权主体作为土地所有者参与土地供应竞争。但是土地制度的改变并非一朝一夕之功，在现行土地制度下，增加土地供应的关键还是要改变地方政府的行为模式。如果地方政府不转变职能，缩减非公共品开支，即使重新划分中央税与地方税，完善转移支付制度，也不一定能改变现在的地方政府“赖地生财”的问题。而地方政府依然会成为房价高企的推手。

    错误政策无助于解决老百姓住房难

　　高房价最直接的受害者是需要买房的低收入者。政府出台了一些政策以图缓解低收入者住房困难，这些政策能否起到预期的效果？

　　

经济适用房：经济适用房政策是必定会失败的。原因在于：一、由于地方政府财力有限，经济适用房总是供不应求，政府只能够对之进行分配而做不到敞开供应；二、在分配经济适用房时政府部门无法搞清楚购房者的真实收入；三、在中国的法制与制度无法健全、无法有效起作用的现阶段，还没有可靠的方法杜绝政府工作人员在经济适用房分配过程中以权谋私。

　　限价房：“限价房”与经济适用房不同之处是：对房价只限制最高价，销售对象无限制。既然有最高价的限制，那么“限价房”与经济适用房一样，肯定是属于中低价房。而既然销售对象无限制，则“限价房” 的需求者肯定会比有销售对象限制的经济适用房还要多。进一步也不难想象，为求经济适用房而彻夜排队、而花高价买房号的情景又会在“限价房”上重现，“限价房”的最初目的与经济适用房一样也会落空。

　　想要通过经济适用房或“限价房”来解决目前中低收入阶层的住房困难，关键在于增加住房供给，而不在于限价或限制销售对象，因为在供给不足时，任何价格限制或销售对象限制等措施都会失灵，也达不到最初的目的。而在供给充足时，任何价格限制或销售对象限制都是多余的。

　　经济适用房“售改租”：上述经济适用房政策失败的原因在出租经济适用房的过程中也全部存在，甚至问题会更严重。比如，出售时只涉及一次对购房者的收入等信息进行调查。如果改为出租则不仅在出租前要调查，还必须在出租后持续跟踪租房者的收入等信息的变化，必须持续监督其是否转租，以便在租房者不符合条件时要求其退出，而要做到这一点会比出租前的调查更加困难。

　　经济适用房出租甚至还不如出售，因为出售毕竟价格不低于成本，这样就能收回足够的资金建设更多的经济适用房，而政府出租得到的租金即使可以收回建房成本也是一个很漫长的过程。

　　廉租房：廉租房政策与经济适用房“售改租”一样，都是由政府为低收入者提供租金低廉的住房。由上面的分析可知，廉租房也注定会失败。

　　其实，过去计划经济时期的福利房分配制度就类似于现在人们谈论的廉租房。过去的福利房由各企事业单位或政府房产公司提供，分配给个人租住，每月向住户收取低廉的租金。事实已经证明，这种住房制度是行不通的。一是因为在这种制度下，政府没有足够的资金用于住房建设，使得住房供给无法满足需求，供给与需求之间的缺口越来越大。二是因为需求大于供给，使得住房分配过程中出现了很多不公现象，真正需要住房的人得不到，而不急需住房并有权利得到住房的人却有几套，或给自己的儿女、亲友，或用来出租。

　　总之，中国大多数城市的房价上涨源于总体上的需求大于供给，在需求大于供给的情况下，最主要的调控房价的手段是增加商品房供给，特别是增加中低价商品房供给。其他手段不是没有效果，就是效果有限，甚至产生相反的效果。在总体上需求大于供给的情况下，想要不增加土地供应、不增加市场上住房供应的任何调控措施是不可能成功的。2006年房地产调控失败多于成功根本原因就在于此。

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