袁秀明：房地产市场价格理性回归将不可避免

　　袁秀明

　　数据显示，今年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6%，北京以10.7%的涨幅居全国之首。从6月开始北京房价连续5个月同比涨幅超过10%，中心城区二手房单价也突破万元关口。房地产价格的非理性上涨，明显表现出泡沫化倾向，且有愈演愈烈之势。

　　资产价格泡沫的形成有其自身一套规律性。资产价格泡沫指：一项资产或一系列资产的价格在一个连续过程中陡然上升，最初价格的上升产生进一步上升的预期，吸引新买主，投机者一般只对此资产交易中的收益感兴趣，并不关心它的实际用途。从这个含义上看，中国房地产近年来价格迅速上涨，明显表现出泡沫化特征。房地产价格上升越快，越有更多人追捧。有购买能力的去买，没有购买能力的借钱也去买，唯恐失去机会，特别是一些刚工作不久的人，本来无较大购房能力，但是由于喜欢赶潮流，不断加入到承接高起房价的人群中去，无限的需求延续着无限的价格上涨，维持着房地产泡沫的膨胀。实际上，即使在市场成熟的发达国家，大多数刚工作不久的年轻人也很难有能力购房产。中国年轻一族赶时髦，是促使房价泡沫越吹越大的重要因素。

　　我国房地产价格进入快速上升轨道，已持续六七年时间，期间与表现良好的宏观经济彼此推动，奥运会、世博会的促进等，使北京、上海等大城市为首的房价上涨过快。而今，奥运会已临近，其促涨作用也近乎强弩之末，宏观调控如影随形，房地产价格还能狂涨多久？

　　房价已缺乏继续上涨的有力支撑

　　1、中央政府抑制高房价的坚强决心

　　自2005年初房地产“新政”启动以来，中央政府疾风骤雨似的密集调控。2006年3月5日，总理政府工作报告明确提出，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快问题，进一步表明中央政府调控房价的决心。从2006年4月起，国务院连续出台多项调控房价措施，明确房价上涨责任在地方政府。5月l1日，七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。7月24日六部委又联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等。

　　几年来对房地产价格的一系列宏观与微观调控，效果不理想，全国大多数城市房价持续攀升，部分中心城市房价上涨加速，中央政府对这种调控效果甚为不满。可以想象，如果这次调控时滞期过去，仍未看到政策效果的话，调控政策定会再次重拳出击，打压高起的房价。

　　2、宏观调控存在滞后期

　　政策出台需要市场一个消化过程。北京现在销售的楼盘，大部分是2006年4月前出让的土地或获得的预售许可证，房价也延续上年的涨势。2006年5月中下旬调控后入市的土地，2007年年中才可形成有效的供应，因此，调控效果在2007年年中可望显现。2006年10月初，北京银监局推出“未封顶楼盘不得办理银行按揭”措施，即未封顶房允许预售，但是不给消费者银行贷款，这一定程度上抑制了过度需求，由于政策滞后期存在，效果没有充分显现。

　　国家对房地产市场调控措施越来越细、力度越来越大。而各地房价上涨冲动大，政府、房地产商、购房者三方博弈存在，使宏观调控措施滞后效应甚为明显。但是，国家宏观调控政策不会因此止步不前，未来房价已显示出难测，银行早已谨慎行事。在市场供过于求、资金来源趋紧情况下，房地产价格继续走高将日趋艰难。

　　3、更多因素使高房价丧失支撑力

　　首先，需求趋于乏力。普遍中低收入者购房能力已将耗尽；大学生就业难，起薪降低，房价收入比过高，购买力严重不足。税收力度加大，五年内卖出二手房，要缴营业税、城建税、教育费附加以及个人所得税等，使炒房现象将得到大大抑制。2006年7月对外资、港澳台购房设限，使高房价丧失一支重要支撑力量。此外，股市恢复正常，也会分流大量炒房资金。资金供应将不会过于充裕。

　　其次，相对高房价，房子的租金较为便宜，也相对稳定。有些地方有时租金反而下跌。官方透露，从1998年到 2004年，青岛房价上涨50%多，而房租却离奇下降7%。以租还贷已经不可行。一个健康的房地产市场，房价应该与房屋租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨，租金却基本不变，说明房价上涨多为非理性。而且，大量资金为追求高利润涌入这个市场，使房地产市场泡沫化程度加深。一旦一些资金撤出，其后果不堪设想。因此，诸多因素表明，房价逆转已成山雨欲来之势，没有更多基础因素可以支撑房价长期持续上涨。

　　有迹象表明房价已走向颓势

　　1、“有价无市”局面渐趋显著

　　从目前看，房地产业无论交易量，还是交易面积都在下降，开发商资金压力加大，部分开发商已把土地所有权抵押给多家银行，北京高档住宅成交量出现惨跌局面，各个售楼处门前冷落，“有价无市”局面日趋明显。资料显示，体现供求关系的市场消化系数(市场实现吸纳量/市场有效供应量)已由去年1-9月的1.10649大幅下降为今年1-9月的0.5783，即去年市场有效供应楼盘供不应求，而今年至少有48.66%的面积处于剩余状态。此数据表明地产商在加大力度清旧货的同时，又开始高价囤新货；同时也表明购房者的观望气氛浓厚，市场消化能力减弱。

　　房价高位运行且交易量下降。在这种情况下，市场价格机制可自发抑制房地产市场发展，有价无市的局面会愈加显著。有报道，近日山西煤老板组成的看房团到北京看房，之后订单寥寥，已经显示出北京房产今非昔比。以前开盘前有大批购房者通宵达旦排队，而今开发商需付钱请购房团来看房，房地产市场的卖方市场已经转变为买方市场。此外，以前大量热钱流入中国购买房产，期望人民币升值后抛售获利。但是，如今人民币升值缓慢且与美元间存在利差，使赌人民币升值的热钱幻想破灭。一部分购入房产的外资可能选择抛售，对房价有促跌作用。而且外资购房设限，开发商为这部分资金准备的供应量也会成为空置房。

　　2、空置面积居高不下，空置率增加

　　近年来中国房价一路上涨，但是空置面积始终高达1亿平方米以上。目前为1.22亿平方米。按每平方米3000元计算，是3660亿人民币。按一年贷款利率6%计算，开发商因为空置房，仅利息损失就接近200亿元。大批房地产企业面临被淘汰的危险。

　　广东省房协市场分析课题组最近发布报告显示，2006年广东省总体待销部分(小于1年的空置)大幅增长48.86%，空置1年以上的滞销和积压

商品房同比大幅度下降34.37%。北京市建委房地产交易管理中心揭示，北京市的房屋空置面积也在增加，截至2005年10月底，全市空置一年以上商品住宅面积为258.5万平方米，涨幅为9.2%，占商品房空置面积的69.4%。商品房难卖，实力不强的房地产商很可能垮掉。这些房地产商在垮掉前会抛售未售出的房产。巨大的空置面积，使高房价无以为继。

　　高房价还能挺多久

　　应该看到，只要是泡沫，总会崩溃。而且，泡沫越是接近崩溃，价格上升就越快。从理论上看，泡沫存在的概率越小，需要用来补偿泡沫破裂损失的预期收益就越大。不管股市、汇市，还是房地产市场，涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。房价无理由快速增长正预示着泡沫崩溃即将来临。

　　但是目前看，房地产泡沫还会维持一段时间。其原因，一方面资产价格泡沫一旦形成有个自我维持期；另一方面，如前所述，政策有个时滞期，市场上现在未封顶的在售楼盘，大多已批准预售近半年甚至更长，正常情况下销售回款多，开发商还未显现出资金链问题。政策的真正效应将会在2007年年中见效。而且旺盛需求的存在也坚定了房产商的信心。房地产价格高涨之势，最终取决于资金及人们的信心情况。

　　事实上，导致房产供不应求，房价上涨的内在动力归结于现行房地产融资模式与预售制度。房地产开发需要大笔资金，预售可提前回笼资金，房地产商就可造成一种气氛，让消费者产生房价上涨预期，从而刺激需求。外资热钱进入是促使房地产市场泡沫膨胀的重要因素。近些年，地方政府助推，国内外热钱与房地产泡沫互相促进，吸引潜在购房者蜂拥追捧，成就了现今的高房价、开发商的高利润以及中国的高经济增长。这种发展模式是非常危险的。

　　而今，距北京2008年奥运会开幕还有一年半时间。由于预期2008年后，北京房价可能发生变化，一些人将及早采取行动，出手囤积的房产，这很可能成为房价下跌的导火索，若恰巧发生在调控效果显现的明年年中，那么2007年下半年或2008年上半年，北京房价将很可能发生理性回归，而且整体房价下调将不可避免。所以，高房价要挺过2008年奥运会确实很难。其他地方的房价也会随着北京房价的回落而逐步趋于理性。

　　(作者单位：中国社会科学院经济研究所)

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