外资巨头绕道房地产限外令的警示

　　张华

　　又到年终盘点时，房市自然是重头戏。许多城市的房价在宏观调控和全民降价呼声中越涨越快。现在看来，今年7月我国关于限制外资炒房的“171号文”，只是对中小外资起到了一定的限制作用，对海外巨头资本而言，不但限外效果甚微，反倒产生了逆向激励作用，目前这些资本入主中国房地产业恢弘气势远胜当初。

　　10月11日，新加坡腾飞集团以1.66亿美元收购上海甲级写字楼海洋大厦；12月初，花旗银行斥资7亿元拿下京城西环广场两栋共计5.3万平方米的写字楼；而凯雷基金更是于不久前一口气吞下上海110套别墅；加拿大三五集团、美国汉斯、摩根士丹利等多家海外投资机构与开发商也已在华南、华东正式进军房产开发行业。

　　外资入主我国房地产业，原先以直接购买物业的形式比较多，限外令出台后，注册港资、澳资公司及参股的形式多了起来；不久后这些入主形式也被收紧，于是像深圳百仕达等拥有境外上市公司的内地房地产企业，则如鱼得水。他们通过境外公司融得巨额外资，投资于内地房地产业，赚的是丰厚的人民币，还钱则用美元，在美元持续贬值的态势下，这些企业乐此不疲。

　　要知道，经营状况良好的中国

商业地产项目租金回报率高达9%，加上中国楼市持续的升值潜力及

人民币升值等因素，大摩等外资投行不可能因为一纸限令而坐失良机。国家统计局数据显示，前三季度中国楼市利用外资金额上升到259亿元，同比增长高达46.6%。看来，外资增加投资中国楼市是大势所趋，并不会因为一纸限令而畏缩不前。

　　另一方面，内地如今通过正规渠道入主房地产市场的资金十分有限，加上壁垒及规制多多，通过非正规渠道入主的资金是前者的3-5倍，限外的结果，只能是“激励”更多的资金选择通过非正规渠道入主。

　　事实上，限不限外是个伪命题。就算没有“限外令”，外资并购中国房地产业也不会在短时间内出现“井喷”。出于利益需求，一般的房地产开发商大都愿意与本土的权势投资群体结盟。这是中国权力资本化与资本权力化交错的特定表现。

　　更为重要的是，外资不是来玩游击战的，而想做长线投资，比如将来拿项目到海外上市等等。所以他们面对眼前的大蛋糕，不管有无限令，都会谨小慎微，而不可能不假思索地扑将上去，想必除了不看风水，资产负债及损益、现金流量等他们无一例外会弄个一清二楚。

　　本土投资机构应当从外资巨头的这种资本玩法中得到一些警示。长期以来，我国本土投资机构习惯了急功近利，碰巧不少开发商浑水摸鱼投机心切，于是双方一拍即合匆匆上马。如遇利润率不尽如人意或是信贷收紧导致资金链吃力，又会转战它途，这显然是一种有失妥当的投资情绪；转移到股票、外汇与基金市场的资金越来越多，有意海外上市的房地产公司也越来越多，这未必是好事。

　　一边是位葛朗台，一边是个马大哈，内地投资机构与海外巨头外资的差距，就在于投资性格的幼稚和对细节管理的淡漠。于是，“限外令”自然而然产生了逆向激励效应，外资投资机构逆流而上，变得更加骠悍，而本土投资机构仍然急功近利。最后的结果只能是，作为政府核心治理目标的

房价涨速依旧居高不下，反搭上了高昂的扯皮成本与交费费用。

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