谨防地铁的晕轮效应

　　●郑州拟建地铁的消息，让开发商和投资者内心躁动不已。

　　●从上海、北京、广州、深圳等各大城市已经开通地铁的情况来看，沿线的期房价格和物业发展都会有较大的增长空间。

　　●蕴含无限商机的“地铁经济”和被放大的美好设想，很容易让开发商和市民产生“晕轮效应”。

　　□经济视点报记者 刘永艳

　　“他长得真帅，那头发，那眼睛，那鹰沟鼻的弯度，就连吐痰的曲线，都那么让人着迷。”这是网友调侃“晕轮效应”的经典段子。

　　郑州拟建地铁的消息，让开发商和投资者内心躁动不已。

　　作为一个现代化大都市的交通标志，地铁带给市民更多的是关于未来的无限美好的想像。从上海、北京、广州、深圳等各大城市已经开通地铁的情况来看，沿线的期房价格和物业发展都会有较大的增长空间。对于已经建好的物业，在市场上也表现出较强的抗跌能力。地铁物业的这种升值潜力，在面向百姓的中低端住宅上体现得更为明显。

　　蕴含无限商机的“地铁经济”和被放大的美好设想，也很容易让开发商和市民产生“晕轮效应”。大致说来，有三个方面。

　　对沿线楼盘拉动作用不均衡

　　通常情况下，地铁的价值拉动力是从内向外，呈从低到高的趋势。越是处于市区外围的楼盘，受到的拉动力越大。需要注意的是，对于不同位置、品质和类型楼盘的拉动，会有很大的差别。

　　地铁对小户型、中档居住区、商业和经济适用房的拉动力很大。地铁不仅仅意味方便、快捷，最大的卖点是改变了人们的生活方式。近郊居住区面临的最大困难，就是居民对出行到中心城区的交通需求得不到满足，地铁网络正好解决这个问题。因此，地铁首先惠及的对象就是近郊大规模中档居住区。

　　“由于地铁这一交通方式的准时性，沿线非常适合上班一族居住，因而小户型住宅将有很大的市场发展空间。同时，地铁具有人流量大的特点，与公交站点的接驳可使地铁汇聚大量的人流，决定了地铁中商铺的投资前景广阔。”北京一策划机构的资深人士说。

　　相对住宅而言，地铁开通对其沿线的商铺和写字楼的影响会更大。以深圳为例，2001年当车公庙的写字楼以6000元/平方米的价格亮相时，基本上无人问津。到了2003年底，随着深圳地铁工程的迅速进展，车公庙写字楼攀升至1.2万元/平方米还供不应求。在南京地铁一号线沿线为数不多的地铁上盖商铺中，某楼盘一开盘就遭遇了抢购，销售价格一路攀升到了4.9万元/平方米的高价。

　　但是，地铁对豪宅、别墅的拉动就很有限。人流多的地方，并不适宜开发豪宅。国内先后有过多起因通地铁而放弃原来开发别墅方案的例子，这值得郑州的开发商注意。

　　对商业地产也可能是陷阱

　　北京、香港、上海、广州、深圳、南京等地的地铁一通，周边物业投资活跃了，这是通行全球的地铁经济规律。

　　地铁的财富效应让北京的地铁沿线楼盘沾光不少。成都地铁5号线开通时，沿线接近90个楼盘项目均出现强劲的上升势头。上海地铁沿线的住宅租售、房屋置换的成交率高于同一地区的其他地段，当初上海一号线通车，上海梅陇、辛庄等地房价迅速形成独立板块。南京地铁一号线的运营，靠近地铁的楼盘比同样品质的其他楼盘每平方米高出500元。广州地铁沿线的在售物业的销量与价格持续攀升，升幅达一成左右。香港的地铁公司把发展地铁与发展地产结合起来，带来丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源，在2004年，地铁商铺带来的经济收入超过96亿港币。

　　地铁沿线住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域其他地段，其价格也略高于同等水准物业。

　　然而，地铁并不是万能的，对于商业地产而言，它可能就是陷阱。千万不要因为在地铁沿线就相信一定能增值。并非所有的地铁站点都能成为投资热点，只有形成具有强大辐射力的地铁商圈，必须实现功能的合纵连横。如果地铁入口偏离了既有的商圈，则还有可能把人流带走。这也是地铁商城这种特有商业形态能得以存在的理由。

　　一般来讲，地铁对房地产的辐射效应分为三个圈层：核心圈层，地铁出入口之地面，通常称为地铁上盖物业，商业保值、增值可能性最大；紧密圈层，周边两个街区之内，以商业、写字楼及城市公寓收益最大；每一种商业变革，都是以一定的城市形态变化为前提，同时商业的变革与发展，也使城市的面貌与内涵发生巨大的变化。

　　增加了噪音和不安全因素

　　有关专家预言，对于居住者而言，地铁运营带来交通便捷性的同时，也会影响居住的私密性。因此，地铁入口附近的住宅应当增加安全系数方面的建设投入。

　　一般来说，地铁站口大多会设在地点相对繁华的位置，其噪音、空气等污染也相对较大。人们不应该仅从离地铁近可能升值的角度去考虑选房，而应多考虑居住环境的安全、方便、舒适。

　　通常情况下，地铁是恐怖分子喜欢的目标，日本东京地铁投毒事件、英国地铁连环大爆炸就给我们敲响了警钟，反恐在相当长一段时间内依然是国际性主题。韩国大邱市地铁1号线的一辆列车在中央路车站发生火灾。事故发生后，大邱市地铁全部中断，市内交通一度陷入混乱，造成百余人死亡，而造成灾难的只是一小瓶液体。早年日本东京地铁的沙林毒气案，起因也仅仅是一瓶气体而已。

　　聚集效应总是有正反两面，悲与喜总是辨证的，希望大失望就大。人们都看到地铁要增值，那就一定要小心投资了，这就像20世纪90年代初，全民炒股，开始都赚了，套牢的是赶浪者。

　　同时，地铁在地面上运行时，车轮和铁轨高速摩擦，带给沿线居民震动影响。有专家强调，地铁地面噪音监测，虽然选择的敏感点都正常而且对周边影响有限，但并不代表地铁全线运行过程中就没有噪音问题。地铁并非都在地下，钻出地面的部分，沿线的楼盘就遭殃了。北京四惠东地铁站上的楼盘，即使加上了隔音墙，但地面的震动和噪音的影响仍骚扰着居民正常的生活。

　　地铁也是人们所向往的、现代化生活方式的追求。我们在对其充满憧憬和向往的同时，也应该客观的看待地铁经济可能产生的经济损失。

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