财经纵横

个人合作建房目前难以实现

http://www.sina.com.cn 2006年12月15日 07:22 新京报
  在一种互信和约束机制未曾确立、“开发商体系”这一市场壁垒又没有破除之前,合作建房可能只是美梦一场。   在温州,一个260人的团队用1亿多元人民币从政府手里取得一宗建设用地,他们预备在不久之后将之变为一个住宅区,通过自给自足的方式解决居住问题。此举激发了全国各地有着相同抱负的人。   但阻力很快出现。据12月14日《新京报》报道,一直未曾表态的温州市房管局日前明确表示,温州个人合作建房项目存在“违规操作”行为,是一种变相的商品房买卖,并且在事先没有告知的情况下,个人集资建房组织就委托开发商拿地,存在欺诈嫌疑。因此,政府完全可收回该地块的使用权。   温州房管局官员给出的理由虽然有待推敲,但有一点应该引起注意,这种房屋生产模式既不被开发商认可,也不被地方主管部门认可,也就不大可能被实现。购房个体寄希望于通过“合作建房”与之展开一场力量悬殊的博奕,虽然值得赞赏,但无疑又有些天真。   或许正因为意识到这一点,合作建房组织者选择了与开发商合作。完全要倚仗开发商出面去解决几乎所有问题:例如需要开发商帮助拿地、进行基本建设,甚至于物业发售、分配和管理,皆须假开发商之手推动。   既然开发商介入合作建房每一环节,事事插手,也就是说,合作建房已经沦为另一种开发商建房模式,只是称谓另类一些罢了。关于这一点,合作建房召集人说得明白,他们自认是房地产开发的另一种形式和补充,是要做没有成本的开发商。   合作建房的召集人及其组织既已成为没有成本的开发商,参与项目的投资合伙人由此也就变成了购房者(不过就是掏出可能低于市场价格的房款,但也难免举债),他们由一直试图摆脱的一种开发商市场进入到另一种开发商市场,谁能说他们就一定能获得更好的归属?   合作建房是一项资本与技术的系统整合工程,其间需要建立一种紧密的互信机制。信任是合作的前置条件,特别是一个召集人试图去整合那些属性各异、不具任何互信基础的社会不同自然人的资金,一种互信机制尤其重要;此外,还需要有行之有效的约束机制,组织之所以称其为组织,在于组织内各成员均在一种规则约束之下,以此保证每一成员就行为、目的、价值观念达成一致和共识。   人们来自不同空间和地域,凭着满腔热情和某种简单的利益趋同而掏钱参与,被捆绑成一个组织,然后索取一切认为可以索取的东西。召集人则只认可资金和偿付能力(作为入门资质),像一种交易,很难说有多少信任;至于约束机制,所有规则只由召集人提议,即使最终需要征得全体成员的意见,以便形成团队意志和公认准则而被遵守,但这种规则很难具有绝对权威,不如律法那样具备国家意志和强制力,也就没有必然的约束力。这种流于原始的群体性约定准则极易被破坏。   合作建房弱点如此昭然,甚至不如同样以整合资金与技术为业务、但又具有合法身份的开发商,至少他们还被纳入到社会公共规则体系当中,受公共准则即法律约束。而考虑到由“温州模式”所带起的全国多家合作建房呼声,如果逐一被实现,这会对以开发商为主导的固有市场体系构成威胁或冲击,削弱或动摇开发商体系对于市场的影响和控制地位,甚至还可能改换业已被确立的市场游戏规则。   因此,在一种互信和约束机制未曾确立、“开发商体系”这一市场壁垒又没有破除之前,合作建房可能只是美梦一场。若一定要寻求实现,只能不断地向开发商体系示弱和靠拢,此时,合作建房蜕变成开发商建房必然出现。这也就意味着,个人合作建房目前没有存续空间。   □章剑锋(厦门大学不动产金融研究中心研究员)

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