小区共有财产缩水 开发商也是冤大头

　　-杨支柱

　　如今房价虚高而商品房小区共有财产缩水，失地农民和城市被拆迁户又怨声载道，开发商已成“人民公敌”。

　　但舆论的矛头所向主要是前期物业管理公司的霸道和征地补偿的不足。其实，剥夺失地农民的根源在于《中华人民共和国土地管理法》本身对农民集体所有权的限制。土地使用权出让一级市场的政府垄断彻底剥夺了农民集体自己出让土地使用权的权利，其结果是国家白得了土地所有权，地方政府还以“三通一平”(其实这些工作一般都是开发商出资做的)的名义从开发商支付的土地使用权出让金中拿走了很大一部分。无论是从公平的角度还是从意识形态的角度，都找不到限制农民集体直接出让若干年土地使用权(没有改变集体土地所有制)的理由。

　　城市商品房小区共有财产的缩水，开发商相当程度上也是在为政府部门背黑锅。

　　人防工程变成地下车库

　　1997年1月1日开始实施的《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这一规定本身虽然回避了人防工程兼地下车库的所有权主体，但没有投资一分钱的国家不享有城市商品房小区人防工程兼地下车库的所有权还是很清楚的。

　　然而各地人防局却利用《中华人民共和国人民防空法》赋予它的批准人防工程平时(非战时)用于民用目的的行政管理权，从开发商手里动辄收取高达数十万甚至上百万的所谓使用费。

　　这样一来，开发商对人防工程的投资实际上变成了两次投资，第一次投资摊入了房屋租售成本转嫁给了房屋消费者，第二次投资则从人防局手中换来了五十年使用权的证明。本人所在的北京市海淀区永泰东里怡清园小区，开发商的代表就曾向业主委员会出示他们用四十八万元人民币从人防局手中换取人防工程兼地下车库五十年使用权的书面证据复印件。

　　房屋购买者共同支付了人防工程兼地下车库的建筑成本，却仍然要个别掏钱向开发商而不是代表共有财产的业主委员会租用车位。这种情况，在北京是如此普遍，以至于连那些以给业主维权著称的律师也普遍把人防工程兼地下车库叫做“人防工程改造的地下车库”，似乎是人防局出钱建造了人防工程，然后开发商从人防局手中投资购买了使用权。我一直没有查到人防局“抢夺”业主共有财产的规范性文件，但这样一个内部文件肯定是存在的。

　　居委会用房变区政府所有

　　居民委员会用房是由业主支付成本而被政府夺取的另一业主共有财产。2001年7月1日实施的《北京市社区居民委员会办公用房管理若干规定》第九条规定，“……居民入住后一个月内，建设单位应当将居委会办公用房无偿交给所在地街道办事处管理，并交接手续。”

　　《北京市怀柔区人民政府关于社区居委会办公用房和服务用房建设管理的意见》更加明确地规定，“……建设单位将社区居民委员会办公用房无偿交付辖区街道办事处，并配合做好产权移交手续和房屋产权证书办理工作。移交后的房屋产权归区政府所有，社区居民委员会享有使用权。社区居民委员会服务用房中的公益性用房，按届时房屋综合成本价转让给街道办事处，资金由区政府统筹解决，产权归区政府；非公益性服务用房按照‘谁投资，谁受益’的原则，由投资者所有，可以依法销售、出租、转让或自行经营。”一个区政府，居然就能不要法律依据将商品房小区的某些房屋确定为没掏一分钱的区政府所有。政府能用这样的手段获取财产，人民代表大会又如何控制政府的财政？

　　《海淀区关于进一步加强社区居民委员会工作用房建设管理的实施意见》(以下简称“意见”)更绝，它规定居民委员会办公房“最低不得少于90平方米”，社区服务用房“最低不得少于100平方米”，这些房产都由开发商向建设项目所属的街道办事处无偿交付。

　　依北京市的规定和上面引用的怀柔区的规定，无偿交付的只包括居民委员会的办公用房而未包括社区服务用房。“意见”第五条则是绝上加绝，“建设单位在拆迁时，对需拆迁的原社区居委会用房应按实施意见进行补偿，同时建设单位必须按实施意见标准建设社区居委会用房。”谁听说过已经对旧房进行了价格补偿还要另外用新房来进行实物补偿的？这不是意味着每拆迁一次区政府都可以把一套房产变为两套吗？难怪海淀区政府批准拆迁的积极性那么高！

　　替政府办事、从政府领取工资的居民委员会占用由业主共同支付其成本的宽敞的大办公室，甚至连他们对小区居民进行有偿服务的棋牌室、

　　财产权在中国的社会地位于此可见一斑。

　　(作者系中国青年政治学院副教授)

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