美元贬值 房产升值

　　看淡美元已成为外汇市场的主流观点。投资大师巴菲特的实际举动就是近期连连收购美国以外的资产。

　　欧元升值，让欧洲的房地产投资管理公司更底气十足，他们将目光对准亚洲市场，焦点之一就是中国大陆。

　　◎周一凡

　　人民币升值快，欧元和英镑升得更快。

　　近日，欧元兑美元汇率触及20个月的新高，兑日元也创下历史高点;同时，由于英国房屋价格继续呈现快速上扬走势，英镑兑美元汇率上涨逾1%，创下自1992年英国脱离欧洲汇率机制(European Exchange Rate Mechanism)以来的最高水平。许多投资者乐观地预期，英镑在今年就将达到2美元的水平，并仍有继续上涨的潜力。英镑上一次达到2美元的水平还是在1992年9月9日。

　　也许反着说这些货币比价，对投资更有实际参考意义，那就是——美元大跌。过去的11个月，在16种主要货币中，美元兑13种货币下跌。

　　美国消费者信心趋跌，经济增长放缓，明年初降息几率增大，成为连续击打美元的猛拳，将美元推向崩溃的边缘。“从一些合理价值指标(包括美元兑许多发达国家的货币，尤其是欧洲货币)来看，美元或许显得比较低廉，但它除了下跌恐怕没有其他出路。”高盛的全球经济研究主管吉姆(Jim O'Neill)说。看淡美元已成为外汇市场的主流观点。1979～1987年期间担任

美联储主席的沃尔克说，“投资者继续长期持有大量的美元是令人难以置信的”。而投资大师巴菲特的实际举动就是近期连连收购美国以外的资产，一周内两度购买海外保险资产。

　　欧元的升值，让来自欧洲的房地产投资管理公司更底气十足，他们将目光对准亚洲市场，而焦点之一就是中国大陆。

　　过去10年来，荷兰国际集团(ING)的房地产投资管理公司已在中国通过合资方式涉足住宅房地产市场。今年7月推出的ING房地产中国机会基金将在今年年底前关闭。该基金从事开发项目投资，目标资产额是12亿美元。这只基金的投资对象包括中国二级城市(如长沙、天津)含

零售业元素的大型住宅开发项目。ING房地产投资管理公司(亚洲)的首席执行长罗伯特(Robert Lie)说，该基金年均收益率目标是20%。

　　近日，经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、直属机构发布《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》(下称《通报》)。部分城市住房价格涨幅仍然偏高是《通报》提到的主要问题之一。“国六条”出台到现在，已经过去整整半年多时间，但一些地方房价过快增长的势头仍然没有得到有效控制。2006年10月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅仍比上月提高0.3个百分点。此外，落实土地、信贷政策的具体措施仍有待完善。此《通报》被评论为建设部下的最后通牒，显示房产调控将再度发力。

　　中国房地产业已走入一个相当微妙的时期。在貌似平静的市场底下，一股股或明或暗的资本洪流似乎并未遏制。投资者也并未如调控之初人们所预料的那样，将房地产视为畏途。仲量联行最近公布的环球房地产资本报告显示，2006年上半年，环球房地产直接投资总值2900亿美元，较2005年同期增长30%。其中，亚太区约占15%，总值430亿美元，较去年同期增长40%，其中11%的增长来自中国内地。

　　虽然行政干预式的调控仍甚为有效，但市场亦显示出越来越强的力量。

　　在“限外令”出台之前，外籍人士是高档别墅的一大主力客群。“限外令”的出台似乎导致了这部分客群的减少。事实上，外籍人士的购买力并未因此消失，而是以其他形式转化为别墅投资的新动力。这个新动力就是外籍人士对别墅的由“购”转“租”。而租金收益的巨大诱惑，令别墅成为投资机构此轮购房潮的目标。以京城最早形成的中央别墅区为例。专业机构调查显示，中央别墅区内主力户型面积为300平方米的独栋别墅，月租金价格在4000美元左右;面积在400～500平方米左右的高档别墅，月租金价格在6000～8000美元之间，投资回报率保持在10%以上。

　　一边是别墅实际需求量不减，一边又是供地禁令导致的“稀缺说”。后者进一步增强了海外基金下注别墅市场的信心。而来自市场的另一种预测则更乐观地认为，除了未来的租金收益外，二手房市场限制外资进入未成定局，市场接盘能力毋庸置疑。因此“囤积”稀缺型高档别墅待价而沽受到海外基金的热捧。

　　“‘限外令’导致的外资购房冷清期已提前结束。”仲量联行中国区董事陈立民称，“限外令”对企业类外资收购国内房产项目并未严格限制，看好别墅租赁市场收益的大牌海外基金整体收购国内房产物业的案例还将频发。

　　全球最大的私募投资公司之一凯雷集团近日将位于上海市闵行区的总共110套别墅收入囊中的大手笔投资，有力支撑了陈立民的判断。按照市场销售价格推算，该笔交易总价高达1.2亿美元，约9.5亿元人民币。

　　第一太平戴维斯提供的研究数据显示，上海第三季度别墅市场的租金呈现明显上涨趋势。得益于别墅市场需求量的不断增加，上海浦西地区的别墅市场租金上涨了1.3%，达到23.6美元/平方米/月。

　　而今年以来，加拿大、日本的大宗资金首次进入广州房地产市场，外资对广州市场关注度也开始升温。戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司从事的涉及海外基金进入广州楼市的洽谈业务量11月出现了明显增长，当月的洽谈业务量达到5宗，已达到“限外令”出台前水平，比10月猛增400%。

　　香港三大地产常青树恒基、恒隆、新鸿基在今年的融资动作，已经获得约400亿港元的流动资金。无一例外，在今年融资的港资开发商都表示融资所得将主要投放在内地房地产市场。香港业内人士认为，虽然内地地产正处于宏观调控期，但人民币升值，使已持有大量土储及物业的港资地产得益。地产商北上，增加内地房地产发展项目，“趁低价执平货”是合适的时机，即使内地深化宏观调控措施，但香港地产商如果主要发展商业项目，预计影响也有限。

　　房价只受市场供求关系决定，这个基本规律不受任何个人、机构、团体的意志控制。

　　中国指数研究院在研究中发现，政策变化的因素会导致房地产市场的供应和需求同时下降。对比今年前三季度全国及若干主要城市住宅销售面积和竣工面积会发现，大部分城市两者比例均在1.5左右，而全国这一比例达到1.79，也就是说，住宅的有效供应不能满足住宅的实际需求，目前被抑制的需求迟早是要释放的。

　　实际上，现时人民币与欧元、英镑、美元的汇率到底是升是降，是一个值得关注的信息。汇丰首席中国经济学家屈宏斌表示，最近一个月人民币加速跑，反映的只是美元的“跌跌不休”，其他国际主要货币对美元的升值幅度要大于人民币对美元的升值幅度，“换句话说，人民币对贸易加权的一篮子货币实际是在贬值，人民币计价的中国商品在国际上竞争力更大了”。或者更直接说，以人民币计价的房地产价格虽然一直在上涨，但如果考虑有效汇率因素，实际上对于外资整体而言，中国的房地产价格恐怕并没有上涨，依然是要赶紧抄底的“便宜货”。

　　投资，耐心比聪明更重要。被抑制的住房需求早晚都会释放，也不再有人怀疑人民币的升值只是一个过程。摩根大通中国首席经济学家龚方雄乐观地预测，未来三到五年中国房地产资产价值每年升值10%是合理的。

　　屈宏斌也预测，如果美元持续保持弱势，监管层在近期将有可能允许人民币对美元升值的速度加快一点。人民币的升值进一步推动了A股股市的急速升温，也加快了储蓄出走股市。这加大了市场对国内储蓄和贷款利率在今后6个月将上升1～2次的预期。人民币贷款利率的上调，却是每一个内地贷款购房的居民要实实在在增加的成本。-

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