章剑锋：土地收费波澜效应将会冲击房价

　　章剑锋

　　财政部、国土资源部和央行新近联合发出的一纸通知激起了人们的担忧，通知要求自明年一月起原有新增建设用地使用费标准将提高一倍征收。有人就此警告说，这将使现有房价产生向上预期。

　　财政部综合司一位官员率先予以回应，认为供求关系决定价格趋势，新增费用只是微不足道的一点(2005年，全国土地出让收入约为5800亿元，当年全国实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有200多亿元，即使征收标准提高1倍也只有500亿元左右，不到土地出让收入的10%)，不会与土地基本价格产生直接联系。此外，新增建设用地土地有偿使用费的增收对象是各级地方政府，并非房地产开发企业。

　　在强调土地收费不会冲击

房价的过程中，这位官员忽略了一个事实：一项政策被运用后，其效用通常由两部分组成，一部分是条文本身的，另一部分则在条文之外。对于一个处于敏感时期的敏感市场而言，条文之外的效用可能比条文本身更能影响市场走势。

　　条文本身的效用有如财政部的官员所指出的那样，将约束各级地方政府的用地扩张，抑制固定资产投资增长。可是，一项政策被推出的目标哪怕再单一，也会有波澜效应。

　　政府将土地费率在原有基础上提高一倍征收，增加的额度虽然只有区区500亿元，但依据市场经验，波澜效应的发生不取决于石块的大小和水面打击对象、打击方位和打击力度，只取决于石块这一打击工具本身。也就是说，影响土地基本价格和

房地产价格的实质因素，不是收费额度的大与小或高与低，只要额度一提高，就会产生影响。

　　如果我们将新增的一倍标准看作是国家手中的一块石头，打击目标是地方政府，地方政府此后当然需要多掏一倍的费用向国家购买土地使用权。假设受新政影响出现财力不济，地方政府就会有两种选择：要么将资金集中起来，只向国家购买那些必需使用的土地，不再盲目扩张；要么透支政府信用想方设法筹措资金，向国家申请更多用地，然后再在这些土地转卖给

开发商或者其他使用人的过程中，将地价提高。

　　根据经验，后一种选择将会占大比例。以往的评估结果会告诉他们，以土地为中心的发展压倒一切，有了土地就不会吃亏。即使眼下需要损失一倍的资金取得土地，但是日后的收益会远远大于支出。

　　就条文本身而言，新增收费标准似乎只针对地方政府，没有涉及开发企业。但需要注意，地方政府并非土地的终端使用人，在土地使用权属关系的确立过程中，地方政府类似于中介，他从国家那里申请到用地若干，然后又将这些用地通过招拍挂或协议方式卖给作为终端使用人的开发企业或其他使用人，在这个过程中，地方政府需要终端使用人交纳两部分费用：取得成本和政府收益，以使自己在不受损失的同时还能有所收益。

　　这时候，新增收费标准必然会与开发企业产生联系，因为地方政府以新增标准向国家申请用地，付出了取得成本，这部分费用将计入土地价格中由终端使用人承受。当开发商利用这一到手地块建设商品房时，则必然会将这一新增收费标准体现到房价上去，让购房者共同分担，这就形成了一个链条的价格互推冲击。

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