王育琨：中国房地产命门

　　我的《比房价更残酷的……》一文，在《中国商业评论》2006年第9期发表后，被各大网站转载，一时引发了网上热烈的讨论。我清楚不是我笔下出了什么锦绣文章，而是我提出的那些习以为常的“愚蠢和矛盾”，一下子触动了那一种深爱祖国、关注中国人民福利、忧虑中国未来竞争力的民族情愫。

　　作者简介：王育琨，首钢企业研究所所长

　　《比房价更残酷的……》主要观点包括：

　　财富模式：当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添砝码。

　　住房投资成为一道泄洪口：中国经济20年持续每年10%的增长速度，其中80%转化成居民收入，居民收入中的40%又转化为储蓄，形成金融资产。由于投资渠道狭窄，住房就成了高收入者投资的一个泄洪口。

　　城市开发模式：德国人100年前建设青岛老城区，还为今天的新需要留下了足够的空间。《悲惨世界》中冉阿让背负马吕斯走出长长的地下隧道，一下子勾起了善良的人们对身边反复挖马路的愤慨。满目疮痍的城市开发方式，正在吞噬共和国的大量能源和竞争力。

　　文化模式：中国城市居民骨子里还是农民，重实体轻虚拟，重元宝轻票据，重现金轻虚拟。农民的占有欲投射到不动产上，便产生了住房自有率最高的国民性。

　　2006年9月底的两个新发展，更为我的立论提供了新实据和新路标：

　　9月26日，世界经济论坛发布了今年的《全球竞争力报告》，中国竞争力落后印度11位，排名第54位，比去年下跌6位。在中国经济迅速攀升为世界第四大经济体的同时，中国的竞争力排名却呈下降的趋势，不能不引发中国人的深刻反思。

　　9月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，认定郑州市违法批准征收占用土地14877亩，是一起严重违反土地利用总体规划、违法批准征收占用土地数量巨大的案件。这里涉及房地产体制的核心地带，预示我国土地资源配置的支配权力结构的重新调整。

　　“开拉锁”原来是一种普遍现象

　　众多读者在我文章后面跟帖评论近万条，抒发着自己的忧虑和苦闷，丰富了我的视野，并提供了新的论据。善良的人们突然意识到所在城市见惯了的“开拉锁”工程，原来却是一个潜伏着巨大危机的普遍现象。

　　青岛网友出来作证：“我家就青岛的，你说得很对！我家附近就是德国占领时挖的地下设施，小时候还进去玩过，4个人并排走没问题，2米多高！能一直走到海边，想想真是不简单！但是现在新市区根本不是这样！照样不停地挖和填！”

　　同一城市今昔对比，尴尬难当！

　　上海的网友说：“当时报纸说上海的四川路花了5个亿改造。结果现在两边又要拆迁了，这条马路不就完了？两边原来刚搞好的人行道，当然也废了。这只能说明一点，资金要流动啊！否则怎么会自己跑到口袋里面去啊？！”

　　上海人一拳到肉了！

　　杭州的网友说：“的确是这样，我住在杭州，文一路东段平整水泥路刚修好没几个月就挖开至少3次了，有一次在正中间挖，有好几米深，还掉进去过车子。后来再填上去的就坑坑洼洼，一条新路就这样弄坏了。煤气的挖，电信的挖，电力的挖，难道修之前就没规划好这些东西吗？”

　　看来名列《福布斯》最佳城市的杭州，也逃不脱“开拉锁”的宿命。

　　长春的网友说：“长春市的马路也是每年都刨开，哎，什么时候才能不这样？我们这里还挖楼房，刚建不久的小区也要拆。把穷人的楼房挖掉，赶到新区，好的地方都留给富人建别墅。省吃省喝多少年，好容易有了房，一挖楼房，又成房奴了。”

　　沙漠上建黄金宫殿，败絮其中！

　　搞工程的网友说：“中国的城市建设就如锯箭杆疗伤，管管外面,根本不管里面的箭头长久下去会危及性命。我是搞工程的,我们公司对于隐蔽工程是能蒙就蒙,能哄就哄,实在不行请业主和监理喝喝酒,或塞个红包,就能搞定。其实，城市的地下管网建设，国家应该长远规划,分类制定标准,应该明确产权,严格立法,严厉执行。这才是根本性的措施。我听说天津的城市建设专门成立了地下管网公司,这是很好的尝试。只是这方面的事早该有个负责任的大人物过问了,但中国现在还没发现。”

　　一个局部，但是比多少论述都更有说服力。

　　建设部副部长刘志峰提供的一组数据，进一步支撑了我们的结论：“我国住宅使用能耗占全国总能耗的20%左右，如果加上建材生产和制造过程中的能耗，住宅总能耗占全国总能耗的37%。我国住宅使用能耗为相同技术条件下发达国家的2～3倍。”此外，居民住宅消费心态不成熟，没有形成梯度消费观念。据此，刘志峰提出建议：大力发展节能省地型住宅，推进住宅产业化，提高住宅规划设计水平，大力推进危旧住宅整治，引导合理的住房消费。刘志峰抓住了问题，却放跑了元凶。他还没有看到“高能耗的满目疮痍的城市开发方式”，更没有抓住开发方式背后的体制和文化问题。

　　司空见惯背后的真相

　　我们见惯了马路上一会儿铺砖，一会儿又恢复水泥，我们曾欣慰城市面貌的日益改善，可是当我们知道，这不过是城市或关键部门一把手换任，跟进了一大批嫡系公司的掘金工程，我们会有被抽了一个嘴巴的感觉！原来一把手工程有这么多精巧的算计！

　　我们见惯了城市主要街道和小区外围种植昂贵的草坪，见惯了城市引进价格高昂的树木，见惯了工人的浇水和修整，我们或许会还曾为满目青翠而心满意足，可是当我身边的外国友人看着我们的种植草坪摇头说太奢侈了，欧洲很少有这样大面积种植的草坪！就连美国国会山的大草坪也只是自然生长的草！或许我们会为面子工程的高能耗瞠目结舌！

　　马路反复“开拉锁”，城市面貌的每一次无谓的更新，昂贵草坪的每一次引进和灌溉，都是普通劳动者节衣缩食，以超额劳动换取低工资为代价形成的转移支付。在西方，纳税人意识非常明确，每一个公民都知道是自己的纳税支撑了公益开支和政府运作。而在中国，这一点被二次分配的转移支付体制给模糊了，好像公共开支不是来自每一个百姓的劳作，而是来自政府，有时甚至来自手握重权的城市执政官。

　　15年前，我作为世界银行顾问去上海调研，听到了这样一个故事：上海要维修一座150多年的楼房，可是怎么也找不着大楼的设计装修图，不知怎么排线。于是抱着试一试的心态，向这座大楼的设计者德国的一个设计事务所发出了咨询函。没想到，最后那家事务所居然找到了原始的设计图纸。我都纳闷，这些并不重要的档案资料，竟然能活过第二次世界大战的熊熊烈火！而我国，别说那么大的战火，就是一个执政官的换任调离，也会跟着消失一批不负任何责任的事务所！就是十几年前建的楼，也会因为事务所的倒闭而烟消云散。

　　为什么我们的设计事务所会很快烟消云散？答案很中国化：因为一个城市的执政官或者专业主管要经常轮换，有新的权重人物进驻，就会跟来一大批裙带食利层，其中最方便切入的就是设计、广告、策划与公关服务。虽然设计事务所在国际上是属于无限责任公司，而我们的设计事务所却多是应景而生。这就是根深蒂固的制度差别。正是类似的运作和安排，构成了一整套体制和制度，造就了我们满目疮痍的城市开发方式。

　　规划权力是城市政府的提款机

　　我早已厌倦了经院式的旁征博引。让我们在案例解读中进入房地产体制的核心地带。

　　北京某高尚小区，最早是个有点背景的人，以帮助一个职业学校立项重建的名义，通过同学关系，获得了10万平方米土地，申请了2.16万平方米的建筑面积。学校报答他的神通，分给他 4000平方米占地和一个楼座1.08万平方米的建筑面积。他借此获得了农业银行2000万元贷款。后来经过七八次特权运作，4000平方米占地上的1个楼座变成了2个楼座，建筑面积被提高到4.4万平方米。按理，拿到了这么大的红头文件，已经可以满足了。可是，谙熟规划运作的开发商，却有点把持不住，最后的建筑面积超过5万平方米。办销售许可证的时候稍稍碰到一点麻烦，他也懒得去走那么复杂的程序。为了压低成本，问计于规划委的一名主任科员。主任科员被侍候舒服了，大包大揽，竟然制造了一个复印件，把建筑面积由4.4万平方米改为4.9万平方米。借此稀里糊涂地拿到了后续的所有正式批件。

　　后来还是碰到了一系列问题，比如：办产权证时的测量就是一个障碍。如果按规定来，纸里包不住火。可是他搞掂了测量部门，把整体测量改为分户测量，然后再按一定的比例分摊共建面积。这样就把所有的违规都避开了。经过一系列特权运作多出来的面积为4万平方米，按每平方米1万元的售价，去掉4000元的成本，总共多收入2.4亿元。

　　这个案例不大，但是典型。它直接揭示了提款机是怎么造就的。

　　在两年之内，政府权力把一个两手空空的人迅速造就成了亿万富翁。行政权力，可以是一把手，也可以是体制中的一个环。一个处长、一个科长、一个办事员，只要是在关键岗位上，就可以形成很大的特权。他通过一系列关节获得4.4万平方米的红头文件，已经不容易。因为有红头文件就一切都合法了。不合法的部分，只是那个主任科员伪造文件通过后续一系列行政审批环节。据说，相关人员所得惊人。

　　开发商的暴利，往往来自于对公共权利的掠夺，而这种掠夺权力，正是掌握在操控规划权力的政府要害部门手中。扩展出来的4万平方米，那是原本1.08万平方米业主的公共空间，那是他们的草地和活动的地方，可是现在却被精巧的算计与行政权力这个帮凶剥夺了。本来一个占地4000平方米的地块，建设1.08万平方米已经勉为其难了。可是，1.08万平方米被放大了4倍多，还冠冕堂皇地走过了所有的行政审批。此时，行政权力已经沦落为开发商掠夺公共利益的帮凶。

　　这个案例最具震撼的结论是：规划权是地方政府的提款机！房地产的真正奥妙在规划。到底土地上可以批多少建筑面积，可以建什么样的物业，不归规划部门的专家说了算，而是归主管市长或者部门一把手说了算。执政官想让谁富，谁就能富。你去任何一个城市看，管规划的局长一定是城市一把手的红人。没有办法不红。当然地政也可能搞名堂，就是在地价的测算与征收上存在着谈判余地，但是规划是龙头。任何一把手都知道规划的利害。不站在一条线上的规划局长，就必须靠边站。

　　到这里，我们就来到了中国住房危机的核心地带。

　　“公器私用”的开发商体制

　　有人想要投资住房，找个合适的地块，把房子建起来。这个简单的事，因为体制不同而呈现出不小的差异。

　　在西方，投资者首先要查询规划。城市总体规划经过立法机构通过，再大的行政长官也不具备调整“规划公器”的权力。官员们能够积极参与的部分，就是负责把规划涵盖地块的地下基础设施组织建设到位。一旦有投资者来申请，就按明示的条件出让。这个投资者可能是一个人，也可能是一个公司，可能是私募基金，也可能是公募的证券化房地产基金。如果是大型商场和写字楼用地，政府相关部门在批地的时候，还要查看投资者是否已经与最终用户签订租约。如果没有租约，这块地是不能给的。投资者在选地块、查规划、办手续、搞设计、施工等若干方面，可以请比较专业的开发商提供中介服务。土地证直接落在这个投资者的名下。

　　在中国，规划不是公器，而是城市政府的提款机。城市的总体规划不是通过立法就可以确定的。它是城市政府独立掌控的资源，需要一把手与时俱进地拍板作出调整。一块工业用地，可以变为住宅用地或是商业用地，容积率也可以随意调整。同样一块地，建1万平方米和建5万平方米楼房的收益差距，显而易见地巨大。变更规划，成了一个独特的无本万利的行业，几乎遍布每个城市。如果调出一个变动多的项目规划档案，可以清楚地看出权力的支配作用。城市政府的规划权也不全都集中在市政府手里，区县政府也有相当大的权力。区县政府本身没有规划权，但是它们通常采用罚款的方式，让违章建筑获得正式准生证。同时，镇和村也有“州官放火、百姓点灯”的冲动和自由。

　　中国获得建设用地基本有两个合法路径：第一个合法途径是农户获得宅基地。近年来，许多城市人从农民手里买宅基地建房，虽然没有产权证，却以低价住上了别墅。第二个合法途径就是城市开发土地直接给了开发商。国外通行的把地块直接给最终投资者的做法，在我国却很难行得通。集资建房的侠客于凌罡，实际上要求的就是西方社会通行的做法。可是，虽然于凌罡迅速窜红，但是却根本不可能带领大家闹革命，关键是撼不动独重开发商的体制。

　　我们的体制，不把土地直接卖给最终投资者，而是出让给开发商这个小利益团体。之所以要转给开发商，还有着不得已的理由：中国的市政建设许多是由开发商完成的。20世纪80年代晚期，随着经济改革的启动，形成中央和地方两级财政的区别。地方特别是城市政府，为了支配更多资源，普遍采取了实物地租的形式搞城市开发。即批给开发商一块地，价格不高，但是让开发商投资搞一些公共设施作为交换，俗称“实物地租”。

　　现在，改革虽然深化了许多，但是这种由开发商把土地变成熟地的习惯，却一直沿袭了下来。政府官员也就把土地开发的责任交给了开发商。开发商则正中下怀，实物地租正是搞名堂的地方。就是近年来的公开招拍挂，前后均有一系列闭门运作，能够确保特定地块交到特定开发商手里。开发商通过招拍挂的形式拿到土地，还可以跟城市政府谈判，把一次性交的地价分成横跨几年分期交付。

　　作为这种公器私用的结果之一，城市地下基础设施的建设，却找不到了责任人。城市政府只关心任期利益，开发商只关心眼前利益，而真正的长远公共利益，却无人问津。而且，公器私用造成了普遍的城市“开拉锁”现象。追根寻源，却原来出自城市建设的开发商体制。

　　城市建设独重开发商体制的弊端主要有两点：一是往往置城市长远利益而不顾，形成任期官员与开发商一体的对短期利益的掠夺，致使城市“开拉锁”这样的无谓的耗能方式成为一种常态。二是置最终投资者的利益于不顾，使得他们本来可以直接从政府手里拿到的土地，却要绕道走开发商的专断之路，致使投资者的一系列公共权利被侵蚀却哭诉无门。

　　住房危机考验决策者的远见和魄力

　　中央对住房问题的重视，并不是始于今天。但是，住房危机并没有得到根本缓解：房价持续攀高，民怨积累日盛。尝试有所作为的一届政府，一如被置于一个巨大的风箱之中，被一股无形的力推来搡去，左右为难：调控楼市价格伤了经济，放任价格伤了民情。

　　任凭房价上涨，将直接降低我国未来的竞争力。目前这种全民皆买房的氛围，将直接降低我们在科技创新和产业创新上的投入，抬高中国制造的成本，套住了中国相当大一部分资金，给中国的经济留下了无穷的隐患。历史上有这样的悲剧。明朝时期中国的白银一度占世界的1/3，大多购买土地,或者是直接放在仓库里面。可是土地的囤积非但没有带来稳定的发展，还成了明末动乱的根源。

　　同时，目前强劲的需求也表现出暂时性特点。我国特有的第一代独生子女现在正处在婚配年龄，因此，房价的暂时虚高是可以理解的。伴随着这一代人爷爷、奶奶、爸爸、妈妈的老去，10年以后，中国大部分城市的住房别说销售，恐怕连出租都很难了。如果按目前全国的建房速度和人口成长速度计算，20年后的城市人均拥有房产面积可达70平方米。

　　任凭房价上涨，就是劫贫济富。贫富差距到了今天这样的程度，整个社会都缺乏一种安全感。如果人人都不敬鬼神了，一口气过不去就提刀杀人，亿万富翁又有什么安全可言？这种争先恐后的全民奔不动产的盲动，正在以极大的速度制造着财富积累的不平等。这就不可避免地加剧恶化国民的性格和心理。

　　北京四环开外的房价每平方米也超过了1万元，一套90平方米的住房，就需要90多万元。一个年收入为5万元的普通家庭，在北京奋斗18年，不吃不喝，也无法拥有90平方米的房子，因为还要有许多税费插足其间。住房上的舆情，或是激烈，或是消沉，或是愤慨，或是无奈，这反映了我们这个民族的一种意识和情绪。

　　房价飞涨超过一定限度，会严重损害国家的长远竞争力，甚至抽干青年人的立身之本(教育投资)。子孙后代肯定会责怪我们这一代人的无知和荒唐。

　　启动房地产清算程序

　　抑制房价不是不可为，而是想不想为。这里有个大清算还是小清算的问题。从中国历史看，秦汉、唐宋、元明清等皇朝的更替，甚至国民党政府的倒台，追根寻源，均始发自土地掠夺造成的巨大社会不公平。为避免大清算，我们急需刹住上升的房价，通过一系列综合措施，给居民开辟投资通道，把国民的心性由贪图安逸转移到自主创新上来。要保持这个大局，就需要对房地产来一点小清算。

　　国务院已经启动了这个小清算的程序。一场全国性的清查风暴在10月拉开了序幕，清查问责的对象直指地方政府一把手，并且延伸到了省部级官员。但是，清算要走出一个稳定的局面，必须强化基本制度和流程的建设。

　　第一，必须恢复城市规划“人民公器”的本来面目。现行开发商实物地租的体制，不是长治久安之道，而且滋生出许多病变。一个负责任的政府，不会放任公权力沦为小集团谋取利益的工具。一个城市的规划权力，应该交给由内外精英组成的城市治理委员会来施行，而城市外部独立委员占有多数席位，可能会有助于突破中国目前的困境。那些有投票权的委员，要以自己的名誉、专业和收入，为这个城市的未来担负起责任。

　　第二，控制房地产开发的利润率。中国房地产的暴利，吸引了大量资本向房地产业集中。与大部分行业社会平均利润率7%～8%的水平相比，30%以上的利润率就算是暴利了，而近年来房地产开发的利润普遍高于此水平。这还仅仅是成本利润率，而开发商的自有资金回报率，往往高达300%。

　　在中国百业待兴，自主创新特别缺乏的背景下，房地产回报率如此之高，形成了很危险的导向。故此，各级政府，应该迅速制定基于行业平均利润率的宏观导向。可以设计一个累进的基数，在政府与开发商之间进行重新分配，超过平均利润率100%的部分，甚至可以全部收归政府。

　　第三，对最终投资者的调控也至关重要。应该开征不动产增值税。这个税项并不是要在转让时才征收，而是每年都应该根据当地的权威评估，确定征收系数。对自己没有住，也没有能够租出去的房产，还应该加收空置房税。这种对占用国家稀缺资源的惩罚性征税，有助于遏制囤积住房的过度投资行为。

　　中央政府更要推进金融体制改革，为居民日益增添的金融资产寻找出路。我们的资本市场建设有待于加大力度。房地产金融也是一个继续开拓的处女地。居民金融资产可以通过抵押贷款证券化的形式解决。在注重体制和流程建设的同时，也要整顿房地产开发秩序，对违规违章的项目该罚就罚，对隐瞒不报的收入课以重税。

　　我们是未来的建设者。我们需要重新审视我们国家的提升国民福利层次的总体战略，需要检讨我们的城市开发方式和一系列体制安排。不进行果断的整体转型，我们便没法对付住房危机这头凶猛的“庞然

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。