贾必：房价为何在调控声中持续上涨

　　□ 贾必

　　11月28日，北京市建委公布了今年第三季度新建商品期房交易市场价格，北京普宅期房预售成交均价为7825元/平方米，在年初基础上上涨近1000元/平方米；城四区普宅期房成交均价已超1.2万元/平方米。同时，新建商品房中大户型依然占绝对优势，部分地区套均面积超过200平方米(《新京报》11月29日)。

　　不久前，国家发改委和国家统计局提供的数据显示：今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6. 7%，深圳同比涨幅高达12.3%，北京高达10.9%，以至于“国务院对房地产调控情况并不是很满意”。在二次调控政策出台后，人们曾寄予厚望，但为何房价在调控声中继续上涨呢？

　　不可否认，在推动房价上涨的诸多因素中，有一些客观原因：一是房价多年保持上涨势头的惯性使然，二是GDP和人均收入上涨的因素。但是，如果房价上涨都是由此引起，那么，房价持续多年的快速上涨就很难理解。首先，惯性的作用是有限的，且有一个明显的逐渐减弱的过程，而房价在这么多年的快速上涨中，涨速不减，甚至在中央于2005年3月出台“国八条”和2006年5月出台“国六条”以后，许多地方的房价还在快速上涨，这已经不是惯性所能说得通的。

　　而GDP增长的因素，也很难说是主因。其一，我国居民工资收入增长速度远低于GDP的增长速度。统计显示，我国GDP从1993年到2004年增加了3.52倍，而同期职工工资仅增加了2.44倍。其二，收入分配差距很大，财富主要集中在占少数的富人手中和垄断性行业职工手中。其三，教育、医疗等费用，在以远远超过GDP的速度上涨，公众的负担一直比较重。

　　因而，导致房价上涨的因素，更大的可能是在非客观原因方面。经济学大师卢卡斯认为，人们对未来的预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。我国的房价上涨，也符合这一原理。房价迎着调控政策上涨，使人们对未来的上涨预期变得更加坚定，反过来促使购房者和炒房者蜂拥而至。这也从一个侧面说明人们对调控政策所寄予的希望在减弱。而这正是值得警惕之处，因为，这可能意味着政府的公信力在某种程度上被打折扣。

　　调控没有取得预期效果，与有关部门和地方政府过多地考虑自身利益有关。比如，二次调控最重要的一个细则就是“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”，而不到一个月的时间，建设部就有官员提出，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积，70%是各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积，导致这一最具杀伤力的细则被拔了牙。北京市新建商品期房中，大

　　有关部门和一些地方政府出于自身利益考虑，变相化解或变相抵制调控政策，导致调控政策迟迟不能发挥应有的作用，而在这一过程中，鲜有官员因此遭到问责，又助长了这些官员的抵制心态。调控的疲软反过来加大了人们对未来房价将上涨的预期，推动了房价的上涨，房市调控由此陷入了困局。如果不能尽快走出这一“怪圈”，房价上涨的势头就很难阻止。

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