美国房市：投机泡沫还是真实需求

　　詹姆斯·汉密尔顿

　　有篇《可计算的风险》的文章写道：“在房市繁荣时期，有两种截然不同的对繁荣的看法。被广泛接受的看法是，繁荣是基于基本面的，而在2005年可能有一些‘泡沫’。而少数人持有的观点是房市已经泡沫化。这种观点的依据是投机的存在：当天买隔天卖的投资性买房，以及购房者运用了超大杠杆，比如使用非传统的抵押产品。”

　　在我看来，“泡沫”应定义为得不到基本面支撑、仅仅因为预期未来价格将上涨而推动的价格上升。要解释房市泡沫论，我面临的难题之一就是，为何美国各州之间房价上升的幅度如此不一致。在2001年一季度到2005年一季度，加利福尼亚、内华达和佛罗里达州的房价上涨，比俄亥俄、田纳西和印第安纳等州要快得多。这仅仅因为沿海地区的居民预期房价上升得更快，或者因为那些人口和打算购房的人数增加比较快的地方，才会出现泡沫吗？

　　的确，美国整体

房价的上升中，也有与人口增长不相关的成分存在。但是这很容易由这段时间利率比较低来解释：你当然可以尝试建立模型，得出现在的基本面应当出现什么样的房市价格，这当中也必然会忽略一些因素。我过去一篇论文的结论显示，在投机泡沫情况下，市场价格对那些被忽略因素(比如对当地人口增长率的预期等不可观测的因素)的反应，与对可观测的数据的反应是一样的。

　　如果低利率确实是房市繁荣的关键因素，而提高利率则是房市下行的最主要原因，那么我推测，今年夏天以来抵押利率的下降可能会逆转房市的颓势就是合理的。而在9月，确实有迹象显示这种推测可能存在，比如房地产企业股价上涨，当月未售房屋库存下降等。然而，10月的数据则让这个推测产生动摇。

　　即使没有10月那些令人担忧的数据，即使坚信房市遵循基本面的观点，那么对于非传统抵押产品的爆发式增长，也无法不产生忧虑。低利率是这一现象出现的原因之一，但是任何一个新古典主义经济学家都会很自然地担心，是否存在市场失灵或者隐性政府担保，而让抵押产品没有为风险充分定价。另外，即使是传统智慧都认识到了2005年房市存在“一些泡沫”，那么预期从看涨变为看跌本身也会对房市产生巨大的打击。

　　我确信的一点是，撰写《可计算风险》文章的观察家们和我都很有兴趣看看这周的房屋销售数据。

　　(作者为美国加州大学圣迭戈分校经济学教授，王慧卿译)

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