外资与地产的洋河汉界

　　王吉舟

　　2006年，钱，居然成了房地产开发商想继续发展就必须解决的首要问题。这个变化看起来是如此荒谬，因为就在两年之前，房地产几乎是一个印刷钞票的行业。

　　一方面，进入2006年后，主要针对房地产业的调控措施使小房地产商纷纷转让土地，关门冬眠；大房地产商放慢脚步，匍匐前进。但日益飞涨的房地产价格指数告诉我们，开发商闷声发财的步伐之所以变慢，其根本原因是拿地的风险和成本同步增加。因此，房地产开发商已经学会了在调控下“一步一个脚印”的发展方式，这样，发财速度虽然慢了很多，但是毕竟还是有得赚。试图“跳着奔跑”的孙宏斌被摔得鼻青脸肿，他用自身的失败告诉大家，今天玩儿房地产，光指望贷款和热情已经不行了，手里的银子不够，最终会受到羞辱。

　　另一方面，中国

房地产业全行业依然超过25%的年实际利润率，使国外地产投资机构依然眼热。德意志银行、GE资本、摩根大通、摩根士丹利这些机构，早在数年前就筹备了专门针对中国房地产市场的私人

理财基金和共同基金。他们手里有的是钱，就是缺乏好项目。

　　于是，双方的合作，看起来几乎就是一个“干柴烈火”的过程。

　　然而事实上，我们并没有看到“爆燃”的局面。外资在房地产业的成功，并没有比其他行业热络多少。在这个行业如此被看好的今天，不能不说有些奇怪。为什么？

　　去年，一位香港房地产投资基金经理来北京看地，跟一位笔者熟悉的

开发商谈了数轮，始终不见内地开发商合作的兴趣。基金经理最后形容：这是一群坐在金马桶上便秘的人。他不能理解，为什么这位开发商对他手里的大笔外资不感兴趣。

　　其实，房地产行业里没有人对资金不感兴趣，问题是，资金成本成为阻隔双方合作的鸿沟。以北京市房地产市场为例，这样的鸿沟至少存在于两个方面。

　　首先，好的地产项目，不光是外资在盯着。任何一个中国本土势力的投资机构，都知道北京东四环、北四环板楼住宅项目的含金量，都清楚好的房地产项目的资金投入与市场产出的比例关系。因此，北京的好地、好楼盘项目，实际上资金的选择面是很宽的，无论是银行行长，还是信托公司老总，都对这样的项目笑脸相迎。无论宏观调控多严格，大家总是要赚钱做生意，摆在嘴边的肥肉，谁会放过？再者，中国有句俗话叫“强龙难压地头蛇”，北京的房地产开发商更是深谙此道。外资虽道貌岸然，但毕竟离北京太远，这里的一亩三分地，还要有很多职能部门管理、照应。因此，与本土强势投资机构联盟，不但可以解决资金问题，更可以形成强大的“院外游说团体”，与政府“公关”的成本大大降低，而成功的把握大大提高。因此，无论外资承认与否，他们实际上是第二轮次的宴会分享者，最好的项目，一般他们是抢不到的。

　　其次，外资的规矩一般颇为严格。一位北京著名开发商，曾私下以“水浅王八多”来形容与外资合作的繁琐。其实，房地产行业作为公权力私有化的最大收益者，有很多原始的东西是不可以公开的，很多隐形成本也是不能入账的，其中原因，大家都能理解。但是，如果外资想把相中的企业拿到境外去上市，就不能再含糊其词，玩儿“肉烂在锅里”的会计游戏了——不是坐在金马桶上的朋友不愿意站起来，实在是他因为怕被别人识破而不敢站起来。

　　这样的文化与财务鸿沟，形成了特殊的国情，阻碍了房地产开发商与外国资本的联姻。但事实上，越是中小城市，这种阻碍反而越小。中小城市对外资介入本地区土地开发，往往是从市长到局长一路绿灯，仍然一如北京15年前。但可惜，今天的外资普遍眼光很高，联姻的范围总是在北京、上海周边转来转去，这多多少少也成了阻碍双方合作的一大障碍。

　　从全局的眼光看，这种层层阻碍倒未必是坏事，如果双方合作太快、太顺利，房地产商拿地、对抗调控的底气就会更粗，地价成本会进一步上涨。这种上涨终归要转移到住房零售价格上，由购房居民承担，这无疑会使房地产价格进一步上涨，使老百姓的买房压力更大。再者，大笔的房地产超额利润难免从中国转移出去，而这种超额利润的根源，实际上是居民购买住房的超额支出，在房地产体制仍然没有健全的前提下，开放过早，可能造成难以弥补的经济损失。已经有一群草根地产商发制度漏洞的横财也就罢了，要是再搀和进来洋人，局面难免雪上加霜。

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