厦门房地产市场走势分析与风险规避

　　□文 何福龙(厦门国贸控股有限公司董事长)

　　一、厦门房地产市场供需关系分析

　　1. 关于供给

　　房地产供给主要反映在土地供给。从图表1可以看出，近几年来厦门土地成为了极为稀缺的资源。2002—2004年三年，土地供应量仅为300万平方米建筑面积，尚不足一年的房产销售量，虽然其中有多数属于往年协议取得用地，但从土地需求角度来说，开发商资金的充裕与土地供给的不足带来地价竞争激烈，成本上升。2005年开始增加土地供应量，达300万平方米，但依然相对有限，其中包含了不少酒店、写字楼等地块。2006年明显加大了土地供应幅度，上半年(截至6月8日)公开出让土地已达308万平方米，其中住宅建筑面积(部分配套商业)约255万平方米，特别是岛外土地供应有较大程度的提高，这从一定程度上会缓解供需矛盾，但岛内土地供给更为不足。

　　2.关于潜在需求

　　从市场需求的角度来看，2005年厦门全市户籍人口153万人，比上年增长4.39%，人均住房面积21.4平方米，若以人均住房面积30平方米较为舒适，人均住房面积25平方米为紧凑，则从舒适型角度来看，在不增加人口的情况下，全市有1315.8万平方米的需求量，从紧凑的角度来看，有550.8万平方米的需求量。以2005年商品住宅销量230.67万平方米计算，则市场的静态需求量应该还有5.7年。

　　如果按人口自然增长率计算，到2020年，厦门市人口将达到300万，若住房增量比例与人口增长比例一致，按人均居住面积30平方米计，则在价格合理的情况下，住宅的潜在需求量可以保证市场31年，在紧凑情况下，至少也有8.4年的潜在需求。以下结合收入，我们进一步分析厦门房产市场的有效需求。

　　3.关于有效需求(图表2,3)

　　从下页两张图表分析得出：

　　36万元以下房产有效需求量为56.22亿元，大于实际销量(17.79+4.49=22.28亿元)：

　　36万-50.4万元有效需求量为38.71亿元，大于实际销量(16.45+12.97=29.42亿元)；

　　50.4万-79.2万元有效需求量为29.86+18.25=48.11亿元，大于实际销量(32.61亿元)；

　　79.2万-108万元有效需求量为11.98+5.53=17.51亿元，小于实际销量(23.69亿元)；

　　108万元以上有效需求量为6.27+4.42=10.69亿元，小于实际销量为(17.95亿元)。

　　由以上收入房价分析可以看出，从最基本的需求面考虑，市场的总需求量(171.23亿元)远高于实际销售量(125.95亿元)；分段来看，79.2万元以下住宅出现供不应求的局面，市场具有较强的需求支撑，79.2万元以上住宅存在一定的例外。这是因为：

　　1)越是高收入阶层其收入水平统计所具有的误差越大(大量私营业主以及其他避税与灰色收入因素)，因此需求同样带有一定的不准确性。居民储蓄余额年平剧增长幅度约为23.39%，而收入增长幅度仅为9.4%左右，消费性支出增长幅度8.35%，说明统计收入仍带有相当的缺口。

　　2)由于存在大量79.2万元以下房产供不应求的局面，市场上79.2万元以上房产开始有两户家庭组合供房的局面。典型如独生子女的结婚，一家6人共同买房的现象。

　　2005年城乡居民储蓄存款余额为623.86亿元，以8%的住房支出来看，可以支付49.9亿元的购房首付款，由于二次置业以换房支付五成首付，则其置换前房产也需提供约五成首付，因此，以49.9亿元购房首付款即可撬动199.64亿元的住宅新房市场，则从储蓄存款余额的角度上说，市场总量需求也是供不应求。

　　另一方面，可以看到投资市场的需求也有所增加，适当的投资也有利于租赁市场的发展，可提供外来就业人员暂时无法购房的租赁需求，以10%—20%投资比例，则市场需求将增量17亿-34亿元。据市城调队抽样调查显示：200户城镇居民中，拥有2套以上房屋的有42户，其中28户在出租房屋。

　　二、房价的相关经济分析

　　1.关于经济增长——人均增长

　　从GDP与房价正相关的角度来看，1997-2005年8年间，房价的实际涨幅已达100%，其中近两年增幅达60%-70%，而GDP年均发展速度在12%-16%，人均生产总值增幅约在12%。考虑人均住房面积增加的因素(公摊增加，居住改善等原因，按年2%-3%递增)，则房价的年递增幅度应在9.27%左右。因此人均GDP这8年的增长速度与房价100%的增长结果还是比较符合的，但房价的增长空间已不适宜超过GDP增长速度大幅上升，未来房价的变动仍会符合GDP的变动(需剔除交易成本的增长因素，如税收等无形中带来实际房价的增长)。

　　2.关于固定资产投资增长

　　2005年厦门固定资产投资额为402亿元，相当于人均增加2.63万元，这可看作是居民生活中无形增值的一部分，则90平方米的3口之家增值7.88万元，以房价5500元/平方米为例，增值幅度达15.92%，与GDP的增长幅度也基本相符。

　　3.关于市场资金量

　　由于经济增长和人民币升值，带来货币增发、贷款增加、外资流入等市场资金量的增加，从而引起通货膨胀、房价高涨。当然，基于以上分析，房价的增长是有一定资产基础的，只是这部分资金增量更催化了房价的增长。

　　三、宏观调控政策与影响

　　1.土地供给

　　2004年、2005年严格的土地紧缩政策已经让市场有了明显的反应，供不应求的局面促进了地价的攀升，而原协议用地的开发商在地价提高以及土地获取困难的情况下，对仅有的少量土地采取一次赚足的心理，因此房价随之不断攀升。

　　今年厦门明显加大土地供应量，针对高档与普通商品房供给结构上的矛盾，未来将加大普通商品房或限价商品房、经济适用房的土地供给，当其推出量达到一定程度时，必然会影响到商品房的供需市场，需对其供给量予以适时关注。

　　另一方面，政府也将加大廉租房的供应，并对原有公房租赁拆迁也采用异地租赁的方式，防止拆迁成本过高和刚性需求增加，通过鼓励租赁的方式以求改变人们的住房观念。该政策更多地在于社会保障性质，短期内对商品房市场影响不大。

　　再次，政府将加大对闲置土地的清理，防止开发商囤地行为，这更多地影响到单个项目的开发进度与成本，当然短期内也会造成供给量增加的局面。

　　2.金融政策

　　与房地产有关的金融政策主要包括提高利率、提高按揭成数以及其他紧缩金融政策。

　　利率是市场调控最有效的手段，也是风险最高的方式，因此利率往往是小幅调整，逐步实现一个利率调整周期。就现有市场来看，利率仍有向上调整的空间与可能性，而另一方面，房地产贷款利率仍执行同期贷款利率9折的优惠利率，因此也还有一定的调整空间。

　　由于利率的调整带有全行业性，且风险较高，政策上较为谨慎，调息的过程也具有一定的跨度和幅度，不会一蹴而就。我们仍需密切关注利息动向，特别是累计利率调高幅度达2%时，市场将具有较高的风险。

　　提高按揭首付成数则是典型抑制需求的最直接手法。简单推算，按揭首付每提高一成，市场也将减少一成的需求量，若直接提高至五成，其辐射效应可能更大，观望氛围更为加剧。预计该政策可能根据高档房与普通房仍有所区分，即通过增加高档房按揭首付的方式抑制其需求。

　　由于该政策影响直接，短期内市场会有明显反映，有必要予以积极关注，对已预售项目采取加快

购房合同与按揭合同签订、加快到款的方式防范，对于未预售的项目则需做出更准确的定位，同时做好销售周期可能延长的准备。从长远来看，该政策也必然不能持久，一方面按揭是银行目前最优质的业务，随着外资进入与业务拓展，中资银行不可能把这块业务拱手让与外资；另一方面，该政策不能与国际接轨，具有较强的行政性，未来必将回归市场化。

　　对于

人民币汇率的提高，外资大量进入，已经引起政府的高度关注。预计对外资的进入会由原来欢迎的态度转变为平常化，甚至一定程度上限制外资的进入，特别是限制进入房地产领域，或采取稳定汇率的政策。

　　3.税收政策

　　税收政策主要包括土地增值税、物业税以及增加交易环节税等。税收政策更多的作用是限制投机与投资，2005年已对投机行为有了一定的挤压，2006年更多地限制投资行为。

　　其他可能推出的政策包括各类行政政策，但由于非市场行为必将被市场所颠覆，故不作进一步深入分析。

　　综合以上，2006年的宏观调控目的仍然是防止房价过快增长，并对重点城市采取针对性的措施。厦门是去年全国5个房价高增

长城市之一，预计也将成为主要调控对象。本次调控更多地通过增加供给、增加普通商品房供应量，限制投资性购房，甚至抑制需求的方式，缓解供需矛盾与结构性失衡问题。应该说，调控希望房地产市场朝着理性的、持续的方向发展，避免行业的大起大伏。无论政策面如何调整，基于市场供需分析有利于我们清晰地认识市场，从容应对政策调整。

　　四、厦门面临的走势与应对

　　针对以上需求分析模型，预测未来5年厦门的住宅市场有效需求量如图表4：

　　结合2006年上半年土地出让中住宅建筑面积(部分配套商业)约255万平方米，根据现有房价，从总量上来说，尚不能满足2007年的住宅需求总量(236.9亿元)。但分量来看，普通商品房供不应求，高档房市场开始出现供大于求。未来高档房销售将进入较为缓慢的阶段。特别是一些普通高档房(即没有太大特色的高档房)，可能被市场所弱化。因此，对于高档商品房用地的获取，主要目标考虑具有稀缺景观与资源的土地，避免高档商品房的竞争，同时建立自己核心产品与品牌，跳出同质化竞争。

　　基于以上，未来厦门房地产市场必然通过加大土地供给以缓和供需矛盾，房价增幅进入平缓，2006年受普通商品房供给不足影响，增幅可能仍将高位运行，2007、2008年增幅预计会有所回调，低于经济增长幅度。

　　从长远来看，房价的增长会与经济增长成正相关发展，由于房价近三年的增长幅度太快，超出GDP的增长，虽具有一定的补涨因素，但持续高增长绝非行业之福，因此，政府的宏观调控也需要把房价增幅降低，促进行业持续经营。

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