以金融开放求楼市多赢

　　来源：中国经营报 本报记者：张巍柏

　　观点：

　　“房价太高”已经成为当今中国楼市所存在问题的代名词。政府显然不愿看到房价太高而带来的社会不稳定的后果，于是一轮又一轮的宏观调控，不仅限制房企的银根、地根，还颁发强制性命令，要求它们提供面积在90平方米以下的住房等等。结果基本上是个多输的局面：开发商不高兴，地方政府不高兴，消费者因为房价继续上涨仍旧不高兴，迟迟不得其门而入的投资者也不高兴。

　　但在开放的潮流下，限制永远不是解决市场问题的最好办法。政府限制银根，却有很多的社会资金争相涌入，限制地根，但地价不降反涨，成为推动

房价上涨的重要动力。更有甚者，“限制”可能保护了相当一部分既得利益者，让它们得以维持不合理的过高利润水平，房价则因为供不应求而继续上升。

　　众所周知，目前国内楼市实际上是一个以地产商为核心的市场，利润高度向其集中，普通购房者的议价能力与开发商有天壤之别。而种种调控手段，对改变购房者的弱势地位，看不出有何根本性的作用。

　　要解决这一矛盾，政府固然可以通过行政管制降低地产商的议价能力，但也可以通过开放市场增加普通购房者的议价能力。此前政府似乎忽视了这样一个事实，即普通购房者既是楼市的消费者，也能成为其投资者。在合理的制度安排下，这两个群体重合度很高，比如通过资本市场，就应该能做到这一点。

　　地产商借助资本市场获取资金来源，利润自然也为资本市场上的投资者所分享，普通购房者这边出钱买房向开发商提供了利润，那边又以购买企业

股票等方式，分享地产商的利润。这难道不是一种相对降低房价的切实做法吗？

　　若这两者之间议价能力的巨大差异，由资本市场通道得以明显缩小，则因房价太高而引发的社会不稳定问题，也有望相应减弱。至于没有足够经济能力、无法成为投资者的中低收入人士，则需要政府以房屋贷款担保及廉租房等多种手段，来满足其居住需求。

　　从另一角度看，目前越来越多的海内外机构投资者积极投资国内楼市，

房地产开发正逐步向以金融为中心、以投资商为中心的新市场环境过渡。我们相信，政府审时度势、因势利导，开放国内地产商的融资渠道限制，引入更多海内外机构投资者，借助资本市场的作用，让普通购房者(也是资本市场投资者)分享房地产开发的利润，可能是突破当前高房价困局的多赢手段。

　　具体来说，放宽机构投资者投资房地产开发，既能提高普通购房者的议价能力，也将降低政府的楼市监管成本。因为一旦地产商拥有更顺畅、更丰富的融资渠道(包括资本市场及机构投资者向具备投资能力和意愿的购房者吸纳开发资金)，长期以来因承担地产商变相融资功能而为人诟病的期房预售制度，也就没有太多存在的必要了。

　　从更宏观的意义上看，中国正从传统工业社会向金融社会迈进，尽可能多地让市场力量来促进现代金融体系的发展，让市场中各个主体分享金融监管进步带来的效益并分担其成本支出，形成持续的良性互动，理应成为政府发展市场经济的不二选择。

　　(作者为安邦集团研究总部分析师)

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