美国房地产市场持续降温

　　来源：中国经营报 本报记者：中国社会科学院金融研究所副研究员杨涛

　　受经济增长和低利率刺激，美国房地产市场近年持续火爆，房价大幅上升。到2005年7月，有些“发烧”的美国楼市达到繁荣的顶峰。进入2006年第二季度，美国楼市却出现了急剧降温。在全球化日盛的今天，各国已经开始担忧美国楼市恶化可能带来的“蝴蝶效应”，会使全球经济进入下降周期。

　　黄金岁月不再

　　据联邦住房企业督察局公布的报告显示，美国今年第二季度平均房价增长率放缓到1.17%，这是该机构自1975年开始保留记录以来出现的最缓慢增幅。美国房地产商协会10月底发布的报告显示，今年八九月全美售出房屋的价格遭受了38年以来幅度最剧烈的一次下跌，每套房屋平均售出价格仅为22万美元，比去年同期下降2.2%，这是自1995年以来全美售出房屋平均价格首次下跌。种种迹象表明，美国楼市的黄金岁月已成了明日黄花，而不断挑战传统经济学理论的、强劲增长的美国经济，也开始出现了裂痕。

　　就本次楼市降温的直接因素看，大概有三方面。一是美联储连续17次升息导致抵押贷款利率走高，大大提高了房屋借贷成本；二是

　　对于世界经济，美国多年来的“领头羊”地位是公认的。其他国家最为担心的，一方面是美国楼市下跌会伴随国内需求的下降，进而对贸易伙伴的出口型产业造成联动冲击，事实上9月份美国的个人消费开支仅比前一个月增加了0.1%，为过去10个月来最小增幅，房价下跌造成的财富效应弱化以及房地产带动就业的减少，都是消费减少的主要因素。另一方面，美国楼市下跌可能带来的美国经济增长放缓，有可能使全球经济丧失重要的发动机，各国的投资者与消费者预期都会因此改变，对经济衰退推波助澜。

　　中国面临风险

　　虽然有以上两种可能性，美国楼市下跌对世界经济的最终影响还是难以判断，因为这还要取决于各国政府的宏观政策调整，全球经济将通过博弈进入新的均衡轨道。对中国来说，可能面临更为复杂的直接和间接影响，对此有必要予以充分的政策关注。

　　首先，伴随楼市降温的美国经济“打喷嚏”，必然会对中国部分出口产业有所影响。有研究表明，美国的GDP增长速度每下降1%，中国的出口增长就减缓6.5个百分点。而美国商务部已经把二季度美国GDP年增长率推算值从上个季度的5.6%下降至2.9%。预计中国航运、低端电子制造、家具、纺织行业等四个行业将受到较大影响。当然，由于增长动力逐渐多元化而净出口影响有限，不再以“出口导向”为立国之本，中国经济遭受整体性损害的可能性并不大。

　　其次，如果美国楼市持续恶化，美联储很可能采取降息政策，美元可能疲软，从美元资产撤出的国际资本可能会增加中国的资本流入压力。这样中国面临的原有困境可能会加剧，如

　　再次，会对当前国内的宏观调控政策产生影响。目前中国宏观政策与美国的关联性不断增强，央行的紧缩性货币政策也同样有契合全球加息周期的意图。如今虽然以抑制“过热”为目的的国内宏观调控政策实施已告一段落，但房地产市场仍然热度过高。如果美国在楼市和利率政策等方面转而走向宽松，不仅当前国内严控楼市的政策遭受更多质疑，而且也可能由于与美国货币政策不同步而加剧流动性过剩风险。

　　最后，美国楼市降温会伴随美国股市的低迷，而随着年底中国金融业对外开放的全面展开。中国金融市场与国际市场的联动性不断增加，预计会对尚不完善的国内金融市场带来一定冲击。同时，如果美国等海外资本市场持续走低，一些重要的国内经济战略也将受影响，包括企业“走出去”的金融购并、国内机构海外上市融资、社保基金投资海外等。

　　总之，在中国经济愈来愈依赖内需时，美国楼市降温、经济放缓对我们并不会造成严重影响。但未雨绸缪是必要的，以最小的成本来吸收这次可能的外部冲击，显然会再次考验中国政府运用宏观政策的艺术。

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