房地产存在特殊的诚信机制

　　本报评论员 周炳林

　　国家统计局的数据继续表明房价下调的艰难。三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%。应该说，经过力度较大的宏观调控，各地市场已经弥漫着较浓的观望气氛，很多开发商的资金链也出现了不同程度的问题。就一般市场而言，市场的观望和资金的短缺是很好的降价导因。为何同样的情况出现在房地产业，价格还是不降呢？原因很多，其中一个可能在于房地产业特殊的诚信机制：房价背负着开发商的信用。房价上涨这种“市场坏名声”，变成了开发商对购买自身楼盘客户的“信誉”。

　　房屋不仅满足人们的居住需求，而且提供一种财富储存功能。人们购房不仅预期取得居住的使用价值，还预期一种资产的保值增值。很多楼盘会选择“低开高走”的路线，这是在居住意义上的使用价值之外，开发商给房产增加的一种投资价值。基于此，在

房地产广告中强调楼盘未来的升值空间，已经被放到与宣传居住功能同等重要的位置。这种定价策略也正为开发商普遍采纳，它一方面累积成为一种价值非凡的市场口碑，一方面也形成开发商对已购买其楼盘的客户的一种信誉。

　　如此看来，在房地产行业中降价的成本可能要比其他行业大很多，开发商不仅要考虑财务上销售收入的减少，还会顾忌楼盘投资价值丢失给未来销售带来的困难，为此，开盘之后，开发商一般不轻言降价。可见，目前整体市场层面

房价的非理性上涨，这也是企业层面的理性决策的一部分。

　　在此市场特征中，一个“凶狠”的降房价的办法是，开发商为了某种东西不顾一切的降价，如资金链断裂。这是目前上海房价下调的很大原因。不过，这种“小范围金融危机”副作用很大，控制不好，很容易波及整体经济；同时，得到好处的有时也未必是消费者，资金链紧张的开发商还可以让其他开发商入股或收购，“甩卖”的对象不必然是消费者，如近期顺驰与路径基建投资的交易案例。

　　而且在紧缩时期，银行决策的特征也无形中使小开发商“甩卖房产”的好处更多地给了大开发商，而非消费者。此时，银行大量资金从中小开发商中撤回，急需寻找出路，而家底殷实、抗风险能力强的大型开发商自然成了这些资金青睐的对象，反而造成行业整体紧缩时期，一部分大型开发商的流动性更充足，更有能力进行市场重组。

　　为此，长远可行的解决办法还在于扩大如

经济适用房等不以盈利为主要目的的市场供应，因为在完全自由竞争的情况下，房地产这种“可上不可下”的价格机制本身意味着一种“市场失灵”，而发展经济适用房之类的“公共行为”对于稳定房价正是一种弥补。

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