中国采取强硬措施调控房地产市场

 

　　【提要】自住房改革以来，中国房价飙升。目前房价收入比已涨至13倍，远远超过国际标准，也超出了普通工薪阶层的承受能力。为平抑房价，自四月份以来，中国相继出台了更强硬、更具体的政策。新的税收、信贷和土地政策有望抑制投机炒作行为，控制房价上升。不过，新政策对规模较大的开发商可能影响不大，并将会助推高档住房的价格攀升。

　　房价飙升

　　自90年代末开始实行住房改革以来，中国的

房价一路持续飙升。在过去的几年里，其上涨速度远远高于同期的工资增长。2003～2004年间，在资本源源不断涌入的情况下，上海、北京和其他大城市城区的房价,几乎上涨了一倍。

　　在2004年底和2005年，为冷却过热的房地产市场，政府曾出台多项措施，其中包括提高首付比例、征收房产交易税、加强对开发商信贷的管理等。在政策调控下，房地产销售和价格出现了大幅回落，降幅最大的是最热的上海房地产市场。然而，自去年以来，更多城市的房价再度攀升，供应日趋紧张。

　　根据国家统计局的数据，2005年第4季度，房地产市场开始明显回升，70多个中、小型城市的房地产销售价格同比增长了6.5%。二线城市的房价涨势最猛，如大连(12.4%)、深圳(10.2%)、呼和浩特(13.7%)。甚至大城市周边的小城镇的房价也出现了同样的上升趋势。根据行业分析人士观察，自今年初开始，北京、成都、天津、广州等大城市商业中心黄金地段的优质、高档房屋价格已上涨了20～30%。不过，自去年年中开始，上海的房地产价格出现了微幅下降。

　　根据北京师范大学的一项调查显示，由于房价上涨速度远远超过了收入的增长，目前一套70平米住房的房价收入比已涨至13倍。相比之下，国际标准为六倍。而根据中国人民银行5月31日公布的报告显示，由于贷款利率上涨，中国居民正在大幅举债。在十大城市中，家庭平均月供收入比为35%，其中上海的比例最高，达到了45%。

　　乐观的开发商

　　积极乐观的房地产开发商,在促进房地产业过热过程中发挥了重要作用;

　　首先，房地产开发商正在从银行借贷更多的资金用于房产项目的开发。今年1～4月的统计数据表明，在房地产贷款构成中，个人住房贷款和房地产开发贷款的占比呈现此消彼长的态势,个人住房贷款占比逐月下行，其值分别为55.3%、54.7%、54.2%和53.7%，而房地产开发贷款占比逐月上扬，其值分别为36.8%、37.4%、37.9%和38.4%。

　　其次，开发商一直在不断增加对土地的囤积。在近期的拍卖会上，开发商们以创纪录的价格争相购买大片土地。他们还到二线城市去收购土地，因为在这些欠发达的房地产市场中具有潜在的巨额利润。开发商先将建完的楼盘囤积起来，等到适当的时机才出售。这使全国4月底的居民住房和商业写字楼空置率同比增长了18.9%，达到1.22亿平方米。

　　此外，开发商热衷于兴建回报率更高的高档住房，而不是中低档住房。根据建设部5月20日发布的对16个城市的抽样调查显示，这些城市新建住房的平均面积超过120平米，大大超出了普通家庭的承受能力。

　　政府举措

　　中国政府意识到必须及时对过热的房地产市场进行干预。自4月份以来推出以下调控措施：4月27日，央行将贷款基准利率提高了0.27个百分点，对包括房地产在内的过热行业发出了加强宏观调控力度的第一个信号;5月18日，国务院明确指出将进一步发挥税收、信贷、土地政策的调控作用,以促进房地产市场的健康发展；5月29日，政府出台了更具体、更积极的跟进措施。

　　这些措施包括以下几个方面：

　　提高税收。政府将对个人购房不满5年的房屋转让交易，按其销售收入全额征收5.5%的营业税。以往，只对那些购房不满两年进行房屋转让交易征收这种营业税。此外，对房产交易征收20%的增值税已在一些城市试点，将会在全国范围内推行。

　　提高首付比例。个人购买住房建筑面积超过90平米或购买第二套房屋的，最低首付比例由原来的20%上调至30%。

　　增加

经济适用房的供应。新措施要求各级地方政府对中低档商品房的土地供应量，应不得少于住宅用地供应总量的70%。

　　闲置土地要加大处置。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费。满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　加强银行贷款管理。对项目资本金达不到35%的开发商,不得发放银行贷款。空置三年以上的商品房不得作为贷款抵押物。

　　政策影响

　　促使开发商寻求多元化融资。与2004～2005年时的情况相比，此次信贷紧缩对规模较大的房地产开发商的影响较小。开发商现在已经很熟悉如何通过海外

股票市场和外国私人资金进行融资。

　　高档住房供应趋紧。由于各地富裕阶层、海外华人和归国华侨依然对高档住房保持着旺盛的需求，因此控制高档住房供应,只能使其价格不断攀升。

　　中央调控措施需要地方政府的配合。由于地方政府依靠土地买卖来增加收入，因此他们将设法逃避新的监管措施。许多地方政府通过向农民低价收购的方式已经囤积了大量的土地。

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