经适房转售：不仅限价更要限人

　　北京市建委有关人士表示，针对目前经济适用住房投资获利空间过大的问题，将积极研究调整再上市交易政策，主要思路是对已购经济适用住房提高上市时补交综合地价款的比例，从目前的10%继续提升。今后新建经济适用住房封闭运作，不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购。

　　如何为经济适用房转售行为设置必要约束，以防止针对此类保障住房投机牟利的现象，一直为社会所关注和争议。

　　从有关部门此次发布的信息来看，无论对居民已购还是今后新建的经适房转让设限，终归还是倾向于从一种“限制获利本身”的角度来运作，这恐怕仍会存在某些弊端或者难以为政府掌控的风险。

　　比如，即便提高上市时补交综合地价款的比例，对于那些真正抱有投机目的的售房人来说还是有利可图，甚至会将相关增加成本转嫁到购房人身上；而如果政府按原价收购经适房，不仅多少有违商品市场的价值变化规律，而且政府直接介入经适房回购，在执行效率及人力方面也存在一定困难。

　　其实，在对经济适用房的管理方面，政府应当把握好自己的职能定位，并适当转换思路，也许能起到事半功倍，甚至“以逸待劳”的效果。

　　比如，政府的调控重点除了放在如何对转售价格或利润的限制上，而更注重对经济适用房再次购买人的经济条件及资格审查方面。原本说来，经济适用房作为政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性的住房，就不应该轻易改变性质流入到普通商品流通市场上。从这个意义上讲，其最初开发销售时遵循的是怎样的资格审查条件，那么在今后再次转手时，就仍然应当遵循初始交易时所限定的某些硬性保障要求。

　　如《经济适用住房管理办法》第二十条规定的，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准等。

　　那么，政府不妨仍然按此标准对相关购买人进行资质审查，或者直接限定再次购买人需具备的实际经济状况。这样既能保证经济适用房无论如何倒手，最终还是能由符合相关经济条件的困难人群居住，同时也能促使其自发形成价格约束调节机制，因为售房人将此住房出售给经济困难户时，他实际上已很难再从人家身上赚取高额利润或者差价了。

　　当然，如果户主实在找不到“合适”的买家，也不妨将此房屋以合理的价位主动回售给政府，由政府进行更到位的再分配，或者在其向困难人员出售房屋时，由政府给予相关补贴或优惠，甚至也可享有贷款补贴政策等。这种做法实际上是将经济适用房转售行为，既限“钱”又限“人”，这也许更能起到应有的调节保障作用。

　　当然，这里值得注意的一个问题是，原先购买经济适用房的资格条件中有一项是：供应对象需有当地城镇户口。这样的户籍门槛已频遭人们的质疑，因而在完善相关转售制度时，不妨淡化或祛除这一限定，主要考察需求方的实际经济状况，以使经济适用房的分配更加体现平等原则，更加契合保障城市困难群众基本住房需要的本旨。

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