解决住房问题政府需另起炉灶

　　叶秀亮

　　要构建和谐社会，解决一般国民在住房、医疗及教育的基本权利与需要，应是其中三大重点。随着中国经济的持续增长，国民的生活确实比以往富裕多了。然而，一般国民在住房、医疗及教育费用所面对的压力却愈来愈大。若能妥善解决这方面的问题，将是中国国民之福。

　　若这些问题得到妥善解决，再加上中国经济的高速增长，此一时期的中国最终将会被历史界定为一“大治”时期，达到真正的国泰民安。

　　应成立中央及地方建房局

　　要解决一般国民在上述三方面的基本权利及需要，将意味须要动用许多“钱”，那么钱从何来？本文要讨论的，就是如何解决这方面的融资问题。

　　首先要指出的是，上述需要所牵涉的资金将是异常庞大，单靠现今税收是不可能足够的，而强行大幅加税对经济的破坏也可能太大。因此，我们必须找寻其他融资方法，以支持上述的庞大支出。

　　另一方面，中国现今的城市

　　为了解决一般国民在住房、医疗及教育的基本需要，笔者认为政府可先成立中央及地方建房局，大量建造及出售对政府来说具相当利润而又对市民来说不太昂贵的公营房屋(如在北京或深圳市区边缘的房价可定为六七千元一平方米)。

　　如此一来，政府除了可以较合理的价格满足希望置业者的住房需要，亦可以所得利润成立一个住房、医疗及教育基金，并兴建较多的廉租房给低收入人士。

　　上述建议可一石三鸟，解决一般国民在住房、医疗及教育的基本权利与需要，其背后还有一个原因，就是笔者对未来房价走势的忧虑。中央政府早前一轮的遏抑楼价措施的确缓和了一部分国民的恐慌性需求：没有这一轮的压抑措施，中国的房价恐怕已不知升到哪去了。

　　削弱地产商推高楼价的能力

　　然而，地产商维持以及推高楼价的能力也相当顽强。笔者早前在深圳走动，发现许多楼盘的楼价根本没有调整，部分更出现上升；在北京虽只停留数天，亦感受到当地居民所面对的楼价压力。若中央没有新一轮遏抑楼价措施，中国房价很可能在现今所谓的调整期后进一步上升，而且升幅可能更急更猛，以补足之前一段时期失去的升幅，情况就如香港1995年作出轻微调整后，1997年出现更疯狂的升幅。

　　须指出的是，由于房产市场的市场结构问题，即发展商无论在控价、资讯及持货能力均远高于买方，中国房价现今的上升风险其实远远大于下跌风险。比如说，即使面对中央早前一轮的遏抑措施，发展商仍可利用其持货能力维持其“正常”售价，待中央的遏抑措施不继后，又可船过水无痕，以“正常”甚至更高的售价追回大部分被暂时搁置的需求。

　　即使中央能再下重药，地产商仍可以短期折扣形式(如以“正常”价的八折)出售物业，一方面可以仍然不俗的利润减低持货量，另一方面仍可维持其“正常”售价，等待时机的转变。相反，若中央的压抑措施不继，又或新的经济情况有利房价上升，地产商则可透过资讯的扭曲，影响准置业者的心理预期，甚至造成新一轮的恐慌性购买，追回早前失去的楼价升幅。

　　考虑到中国房价再度大幅上升的风险，笔者因此建议中国政府必须另起炉灶，成立中央及地方建房局。只有另起炉灶，才可以透过直接竞争迫使发展商不再推高楼价，甚至适度调整仍具相当利润的楼价。

　　为了达到足够的影响，公营房屋的供应量必须够大，笔者的看法是至少占新供应的四至五成。这么大的公营房屋供应，会否把发展商赶上绝路？新加坡的经验告许我们，这是不必要的担心。

　　在新加坡，政府所出售的房屋，其价格是远低于私人建造的房屋，但有一定的收人限制；面对政府的竞争，私营房屋一般设计会较佳，并会提供泳池及其他公营房屋没有的设施，且其地址一般较优越(如近地铁站或市中心)，又没有公营房屋所需的多年轮候，因此也能占据收入较高一群的需求。

　　推断中国政府即使另起炉灶，也有一定的轮候队伍，也正因为一般国民可以轮候，从而削弱地产商进一步推高房价的能力。

　　向

　　为什么要另起炉灶？原因是不如此做，房市的市场结构将容许地产商，可以不同方法抵消政府的政策。近日有些地方政府宣布增加房屋的土地供应，虽然可稍为楼市降温，但由于房市的市场结构及买卖双方的优势差距没有改变，其影响将主要透过土地价格的下调，除非增加的土地供应远超现今计划及一般负荷，房产商仍是可以维持相当高的利润率。

　　因此纯靠“间接”的土地供应影响楼市，并非最佳选择。在增加土地供应之余，设立地方建房局“直接”提供足够数量及价格较合理的房屋，将较为稳妥。当

　　另外，若控制不了房价升幅，将促使医疗、教育及其他部门提高收费，推动一般通胀及增加其他部门贪腐的诱因。控制房产通胀其实关系到中国汇制改革的成败及发生经济大幅调整或金融风暴的可能。然而，另起炉灶毕竟意味新部门的成立及这方面的大力推动，会否被采纳就得看领导层的判断与决心。

　　最后，由于豪宅的土地供应减少，中国政府亦宜开始对200平方米以上的豪宅征收物业税，并在需要时逐步提高税率，并以所得税收来支援其他改革。

　　(作者系新加坡南洋理工大学经济系副教授、香港大学经济及金融学院客座副教授)

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