从87万到269万：越来越疯狂的郑州西区地价

　　去年9月87万元/亩，今年11月269万元/亩

　　越来越疯狂的“西区地价”

　　●仅有32亩大小的地块却吸引了16家房地产企业前来“抢地”。

　　●经过19轮的角逐，该土地的使用权被鑫苑以8330万元的天价摘得，并以269万元/亩打破郑州西区土地价最高历史纪录。

　　●郑州土地供量紧缩已是不争的事实，而时下各房地产商土地紧缺之状可见一斑。

　　□经济视点报记者 郭春江

　　“郑州的地价以后再也没有心理价了。”

　　刚刚参加完土地拍卖的郑州市永威置业有限公司(以下简称永威)常务副总经理马水旺边走边对记者说。

　　“我们预测该地块的价格不会超过210万/亩，但没想到一直顶到260多万。”

　　“卖地的疯了，买地的也疯了！”一位参加拍卖的房地产人士说。

　　269万元新纪录

　　11月3日，在郑州市土地交易中心的拍卖现场，编号为郑政出(2006)06号地的挂牌拍卖，吸引了包括河南鑫苑置业有限公司(以下简称鑫苑)、永威在内的16家房地产企业前来“抢地”。其中不乏一些老牌企业，也不乏陌生的面孔，如河南永基置业有限公司(以下简称永基)、河南省和和置业有限公司等都是首次映入世人眼帘。而前来觊觎的开发商更是不在少数，郑州黄河大观有限公司总经理王剑、河南同洲实业股份有限公司(以下简称同洲)董事长王健等也亲临观阵。

　　据了解，本次出让土地是郑州市今年推出的第6块出让土地，宗地位于桐柏路与朱屯路交叉口，面积32.247亩，容积率2.0，建筑密度25%，建筑高度36米，绿地率35%，住宅用地，使用年限为70年。开发项目住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。而且要求在取得建设施工许可证30日内动工，开工后两年竣工。

　　资料显示，本次挂牌为无底价挂牌，最高价格的出价人即为竞得人，并非按照竞

房价、竞地价的方式进行拍卖。

　　经过19轮的角逐，该土地的使用权被鑫苑以8330万元的天价摘得。依此计算，该块土地的成交价格已达259万元/亩，加上4%的契税后达269万元/亩，本宗地拍卖已破郑州西区土地价最高历史纪录。

　　一位开发商在纸上列出了关于交易的详细时间、轮次，并详细计算每递增一轮的土地单价，在15∶00挂牌进行到第9轮时，该地块的单价就超过了215万元/亩，而该地块也经过了19轮竞价后才一定锤音。

　　有人说，鑫苑是因为计划上市战略而拿地，但不论真假，拿到地的鑫苑已完成了此行的目的。拍卖结束后，鑫苑董事长张勇在土地交易中心门口久久站立，是否在盘算下一步棋呢？

　　与张勇不同的是，此次与鑫苑争到最后的永基的代表们，则失望地快速离开。

　　从87万到269万

　　与去年9月电器厂拍卖时的无人问津相比，此后推出的每个地块都成为了“香饽饽”。

　　在去年同期，郑州市国土资源局推出郑州西郊区电器厂土地，由永威置业以87万元/亩的价格竞得的该宗土地，现已经建成永威鑫城项目，并于今年6月份开盘，销售均价为2650元/平方米，与东区(中州大道以西)相比降300元/平方米。事隔3个月，郑州市国土局又拍卖出了水工机械厂土地，土地价值130万元/亩，由鑫苑竞得，楼盘销售均价为3300元/平方米，比永威鑫城房价格高出680元/平方米，基本与东区房价拉平。6月28日，原郑州市电缆厂土地更是拍出历史最高价225万元/亩。有人说，西郊的地不会再涨了，但这次又拍出了269万元/亩。

　　32亩的不起眼的小地块却引来16家房地产企业争捧，时下各房地产商土地紧缺之状可见一斑。

　　此前，一位长期在西区从事房地产开发的老总分析认为，从位置看。这块地处于西郊居民居住密集区，区位并不很好，但开发商们也把它视为一块宝地，主要原因是当地政府今年能推出的上市土地不多。

　　“狼多肉少啊！这是开发商的无奈选择！”一位刚刚从北京考察回来的业内人士说。2006年，政府的土地供应呈现出挤牙膏状的态势。土地供应不能保证供给，开发商自然坐不住，每一次土地交易都会引发开发商的骚动。

　　郑州土地供量紧缩已是不争的事实，需求大于供给的结构性矛盾将导致房价的持续攀升。目前，土地存在供应不足的隐忧让为数不少的开发商伤透了脑筋。

　　因此，一些开发商开始把目光瞄向外埠市场，纷纷“上山”或“下乡”。以鑫苑、新世纪等为首的实力派开发商率先走出河南，在外省寻地开发；而在建业之后，中海、中实、东方等都开始到地市发展；同洲的代表表示，结束现有项目后，公司也将转入省辖市开发。

　　如何遏制卖地冲动

　　前不久，国务院发展研究中心的一份调研报告显示，一些地方政府的土地出让金净收入已经占到政府预算外收入的60%以上；2005年的中国国土资源公报显示，全国土地出让价款共计5505.15亿元。但对于扣除各种费用和成本之后的土地收入纯收益，财政部、国土资源部都不清楚。地方政府如何对资金进行分配和安排，至今仍混沌不清。

　　“这种极不合理的状况，固然有着法律空白、监督不力的诱因，但在另一方面，中央与地方财权、事权不相匹配，更是卖地冲动难以遏制的症结。”一位业内人士说。

　　曾经孳生了无数“暗箱”操作的协议出让土地方式，在2004年被结束后，以“招拍挂”为代表的市场化公平竞争的出让方式，已成为地方政府额外收入的重要武器。

　　但随着《土地出让金收支管理办法》(以下简称《办法》)草案公布在即，业内专家认为，该草案是推进公共财政改革的重要一步，“把家底先理清，才能让土地更透明”。

　　此次土地出让金管理方案呈现出三大改革内容，即建立土地出让金收支专户、土地出让金纳入地方预算和调整土地出让金分配机制。此次土地出让金改革的核心是建立土地出让金专用账户，取消预算外的收支专户，将土地出让总收益全部纳入地方财政预算，同时彻底将征收和支出两条线进行了分离。

　　《办法》还规定，各城市须在当年度的土地出让收益中提取一部分纳入次年的财政预算，地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内按规定支配。将土地出让收益纳入次年预算将进一步增加透明度。业内专家认为，这有助于防止地方政府“坐支”，使地方政府从以地生财的短期利益中转移出来，着眼于长期收益。

　　另外，国家审计署也表示，对于地方政府土地出让金的使用，将被逐步纳入审计范畴。

　　可以预见，我国的土地管理体系随着办法的出台和相关法规的逐步完善，将逐步呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。地方政府在土地领域的“自由空间”将会变窄，这将有利于遏制土地违法、违规问题。

　　北京市国土资源局有关负责人日前表示，北京市将对目前的土地出让的招拍挂制度进行重大改革，其基本方法是：将采用招标方式出让土地，在

户型、价位等方面提出限制要求，改变目前由出价最高的企业获得土地的出让方式。新方法将由政府出户型要求和房屋底价，与地价价值接近的开发企业将获得土地，以保证房地产市场价格稳定。

　　这对于郑州有没有借鉴意义呢？

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