房地产调控应考虑多种政策工具

　　本报评论员 唐学鹏

　　近日，有媒体传出消息，“国务院对房地产调控情况并不是很满意，全国房价依然高位运行，建设部承受的压力很大”。国家统计局提供的数据表明，三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2.3%，丹东0.1%。

　　“国六条”出台5月有余，调控的初步绩效仍不能令人满意。“国六条”的宗旨是“稳定房价”，并非不愿意让房价上涨，而是不愿意让房价升得太高。国六条的雄心不仅是调节房价，而且更渴望精微地控制房价的上涨幅度。

　　实际上，如果房地产调控想做到“既稳定

房价又控制增幅”，其结果肯定是增幅失控。对房地产的调控应该是“价值中立”的：即发现房地产泡沫房价虚高，就应该妥当而温和地刺破它。而不是应该试图多面顾及，利益均沾。

　　如果说房地产调控的根本目的不为了控制房价，那么建设部出台的“70/90”政策就无非是“保持单位面积的房价上升，降低人们负担房屋的总价，降低人们对大

户型的需求”。为了配合这一做法，土地供应突然被收紧，房地产商的拿地成本变高，刚性的土地成本必然迅速转移到终端消费者。一切的化解，是让终端消费者住更小的房子来完成的。

　　从长期看，增强土地供应，尤其是控制对工业用地的滥用，将一些土地转给商业地产用地是解决房地产价格的根本策略。因为只有增加供应，才能解决对房地产的需求。但是，这需要时间。而从短期看，政府应该出台政策，让那些闲置的房屋运转起来。但是，相关税收政策总以“炒房团”为敌，以打击交易为目标。因为征收精确的物业税暂时没有办法推出，于是就选择了封锁和冷冻市场，造成交易大规模萎缩和浓重的观望气氛。现在，市场已经存在规避国家税收(例如征收房屋交易差价的20%)的种种办法。

　　令人奇怪的是，上调利率这一市场手段却鲜于使用。实际上，两次利率微调对很多城市的二手房价格影响相当巨大。两个利率上涨都很快带来二手房市场价格的下跌。即使从控制过热的固定资产投资和信贷发放上看，多次小幅地提高利率是非常有必要的。一种肤浅的观点认为，利率的小幅提高，根据利率—汇率平价定理，将给人民币带来更大的升值压力，会鼓励更多的热钱涌入。首先，我们承认

人民币汇率应该缓慢地上升，而且央行完全能够有掌握人民币汇率升值幅度的控制力(至少中国的资本账户是管制的，没有突然性的游资恶意冲击，而且央行一直都承受着资产外币化和负债本币化)。

　　但是，利率的上升并不一定会带来更多热钱。因为中国的现实并不符合“休谟机制”假设，即热钱会因为利率上升来套利。中国鲜有建立在基础利率上的金融产品。相反，热钱往往是因为低利率而来套利。这是因为，低利率会带来通胀迹象，根据奥地利学派基于迂回生产理论的货币理论，低利率将使得经济生产链上游更先更快地得到资金，然后再传递到下游(即CPI指数里)，最终形成通胀。

　　在这个过程中，上游剥夺了下游，因为上游获得资金的时候，整个社会还没有通胀，上游可以用很低的成本来购买生产要素。这就是说，中国的低利率将使得钢铁、房地产和机械制造等行业“剥夺”了食品、纺织等行业。而热钱正是通过将资金投于房地产，来获得“通胀收益”。概而言之，热钱的利益不是“利息套利”而是“通胀收益”。从这个意义上说，提高利率可能是驱逐了热钱而不是吸引了热钱。

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