落实宏观调控政策警惕房价继续上扬

　　记者 程瑞华

　　今年，在一系列的宏观调控政策下，房地产业步入调整期，房价的走势以及房地产业的走向格外受人关注。国家发改委和国家统计局日前联合发布调查结果显示，今年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上季度低了0.2个百分点，但是新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上季度高0.3个百分点。国家发改委有关负责人指出，我国住房供应结构性矛盾依然突出，部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距。

　　“稳定价格”是这次房地产宏观调控的主要目标之一。从今年4月底开始，国家关于房地产调控的政策频频出台，涉及范围涵盖信贷、税收、利率、外资、

户型结构、土地出让、市场信息等等，其中有些领域还有多项政策的制约。这些政策可以说涉及了房地产市场的各个环节。但从近期权威部门发布的统计数据看，调控结果还不能尽如人意。

　　从统计数据来看，住房价格依然偏高。现在的房价已经远远高于我国居民的承受能力，国际公认的比较适宜的房价收入比为5，即普通居民花5年的收入就可以买得起一套房子，而我国北京、上海等大中城市的房价收入比早已突破了10点大关。上海更是达到了14。

　　以北京为例。2006年北京平均商品住房销售价格接近8000元/建筑平方米，如果买90平方米的房子，每套价格为72万元，加上

契税、公共

维修基金为74.52万元。而根据1至7月的数据，预计今年每个家庭2.8人的可支配收入为56515元，住房价格与城市居民家庭可支配收入的比值为13：2。如果按照二成首付和6.84%的房贷利率抵押贷款20年，每月需要归还月供4042元，约为家庭月收入4710元的85.8%，远超过40%的国际警戒线。

　　房价的不断上涨带来的风险是多方面的。首先是财政风险。近年来，不少城市从出售土地中得到大笔财政收入，急剧扩大的房地产市场也给政府带来大量新增税收收入。城市财政收入对房地产业的依赖也增大。但政府的支出通常是刚性的，就是说，开支项目只能增而很少能够减下来。一旦房地产业进入收缩期，地方政府可能面临入不敷出的尴尬。

　　其次是经济的结构性风险。目前房地产市场的发展带有某种爆发性，因此，整个经济对房地产业及其相关产业的依赖增大，经济增长的动力中相当大部分来自房地产及相关产业。可以设想，一旦房地产市场出现收缩，则城市整体经济将受到极大冲击。

　　同时，房价的过快增长可能导致的直接结果就是投资反弹。在宏观政策特别是提高房地产贷款资本金比例等金融政策的调控下，伴随着房地产国内贷款迅速下降，房地产开发和全社会固定资产投资增长也明显回落。但由于房价的过快上升，吸引购房定金及预交款增长大幅提高，将可能造成房地产开发投资出现反弹。

　　特别值得注意的是，房地产作为资金密集型产业，随着银行贷款在房地产业各个环节支撑作用的加强，其中蕴含的金融风险也会逐渐凸显。央行在日前公布的《中国金融稳定报告(2006)》中，对房地产金融风险发出了警示，指出，房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险值得关注。

　　有专家指出，我国房地产市场存在异常上涨现象。这种价格与价值相背离的长期上涨，必然会导致房地产泡沫。日本的房地产金融泡沫，我们应当引以为戒。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取非常宽松的金融政策，鼓励资金注入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨，其间日本六大城市的地价指数10年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，相当于当时美国地价总值的4倍，单价为美国的100倍。到了1990年，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产金融泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌，1996年的地价指数降到1989年的三分之一，地价总值从2400兆日元缩水至1700兆日元。日本房地产业全面崩溃，坏账高达6000亿美元，日本由此陷入了长达15年的经济萧条和低迷，遭受了该国历史上最为漫长的经济衰退，至今未能彻底走出阴影。

　　当前，我国房地产市场发展正处在紧要关头。中央多次强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。虽然目前住房价格上涨过快是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制和处理不当，有可能演变为全局性问题。国务院相关职能部门的官员最近在不同场合，都表达了今后工作要重在落实已出台的各项调控措施上。在“国六条”的多项措施基本“对症下药”的前提下，当下的关键在于落实。因此，各地区、各部门要充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性，要按照落实科学发展观的要求，以对人民群众高度负责的精神，高度重视稳定住房价格工作，贯彻落实好国务院各项调控政策措施，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展，巩固和发展宏观调控的成果，确保国民经济持续健康快速发展。

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