推行二十多年的物业管理到了彻底改革时候了

　　由于规范缺失，加之每一方都有着浓烈的利益索求，注定物业管理被引入小区会是一个失败，难以成功运行下去

　　北京一些住宅小区眼下正经历“物业暴力”阵痛。据最新一期《新青年·权衡》杂志披露，有的小区在短短四年时间里竟先后有60多位业主遭到物业公司暴力侵害，受害业主甚至包括70岁的老人和14岁的小孩。斧头、长刀、棍棒、镐把，这些暴力工具在社区的日常生活里频频出现，一些业主在遭受骨折、软组织损伤等血腥重创后，仓皇离开北京，再也没有消息。

　　需要承认，住宅市场化和物业管理在中国推进的二十年间，人们的住房条件正不断出现改善和提升。但也要看到，业主们在苦苦寻觅康居生活的过程中，所付出的居住代价和成本(有时是身心伤害)异常巨大。以前那种安居乐业的传统社区生态正被迅速地破坏。

　　去年，

国家发改委的一项统计数据披露称，中国住宅小区的物业管理纠纷年增长率达到192%.中国人民大学社区治理课题组自2001年起进行的一项调研显示，业主与物业公司方面的纠纷按冲突严重、比较严重和一般的比例分别为38.5%、38.5%和23%，有些个案的纠纷程度相当激烈，发生肢体冲突与暴力事件的达到26%。

　　目前还没有迹象显示这种情况短期内会被改变。是什么原因导致物业纠纷层出不穷，暴力伤害不断出现？笔者认为，根本问题在于中国目前尚缺少将物业管理广范围、多群体移植的现实基础，现阶段并不适宜推行物业管理，勉力为之，可能只会破坏社区生态平衡。

　　目前，社区治理始终无法逾越一道根本障碍：各利益主体间无法均衡利益。物业公司往往追求利益最大化，因此都试图通过尽量少的付出获取尽量多的报酬；而一些业主由于寻求自身权益的绝对完整性，因此都希望能尽量少地压缩支出(他们认为是合理压缩)，并希望获得尽量多的无偿服务。

　　由于这样的经济人属性，加之缺乏相应的规范和约束，导致混乱的社区生态出现。不武断地说，基于这样一种实质，中国大多数小区均没有实现绝对的安宁，也没有出现真正和谐的物业管理，理想的社区治理局面也迟迟难以达成。

　　也许有人会说，中国有《物业管理条例》，又有相应的地方性实施办法和服务收费规定，怎么能说规范、约束机制缺失呢？问题恰恰在于，目前的各项规定并没有形成一套周全的强硬规则，以约束物业公司或业主等社区主体在享受权益的同时，又能很好地履行义务。

　　当前，尽管针对物业管理已经有了一个高规格条例和多项地方细则，但这并不能解决多少实际问题。与此相反，各项规定本身也在助长纠纷发作。一个明显的问题是，《物业管理条例》没有很好地界定小区业主与物业公司的主雇关系，反而把这种关系弄得更加混乱。当一家物业管理公司要介入小区管理事务中，不仅和

开发商有关联，与业主大会、业主委员会有关联，而且还与地方政府的

房地产管理部门有关联，以致人们无从判断物业公司到底是个什么组织。在小区日常事务中，它是提供具体服务的一个雇佣工，还是一个被赋予管制职权的管理机构？它提供的服务是一种有偿的商品，还是一种有偿的管理职能？

　　由于这样的规范缺失，加之每一方都有着浓烈的利益索求，注定物业管理被引入小区会是一个失败，难以成功运行下去。就此而言，物业管理模式在住宅小区里没有存在基础，也没有推行必要。

　　上个世纪八九十年代，中国出现的一批小区多数就没有物业管理，治安归地方派出所和协警负责，清洁卫生归街道或居民委员会负责，而这些小区是大都秩序井然、邻里和睦，也未见生活环境有多么糟糕。倒是后来引入物业管理，不少小区却是环境没弄好，生死冤家也跟着出现，业主们还要忙于应付各种可能出现的官司和纠纷。

　　物业管理推行了二十多年，现在应该是叫停或进行彻底改革的时候了。即便无法立刻终止或改进，也应有意识地培养小区独立自主的治理理念。不妨考虑区分对待，那些确实比较规范的小区，可以考虑继续推行物业管理，而大多数小区则可以放弃这种模式，改行业主自理或由居委会牵头的社区统一治理模式。

　　□章剑锋(厦门大学不动产金融研究中心研究员)

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