盐钞VS房地产：以宋代纸币试解中国当代经济难题

　　王吉绯

　　中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比两位数的速度增长，目前已经成为城市中社会中压迫民生、窒息经济、引发社会矛盾和阶层冲突、制造社会动荡的最大“不和谐因素”。

　　今日房地产的潮起潮落，和古代的盐业非常类似。食盐也是生活必需品，也是个人无法生产的。在历史上直到清末，盐都是经济龙头，是政府财政的重要来源之一。那么，考察古代盐业之石，是否可以攻今日中国房地产之玉呢？答案是肯定的。

　　宋代盐钞

　　宋朝战事频繁，朝廷利用大商人出售囤积的盐、茶，增加财政收入，接济军需。但大商人不仅在贩运盐、茶等商品中获厚利，且与官吏勾结，高估入中物资所值，甚至虚估部分占十之八九，利多归大商人。于是宋庆历八年(1048年)改行钞法，取消入中粮草办法，使商人在边郡付实钱，官府给予盐钞，商人可持钞到盐池支盐，到指定地区出售。只有应官府招募，向边境或京城输纳官府需要的军需物资钱粮，并取得官府开具食盐运销凭证的商人才有权运销食盐。

　　政和三年(1113年)改称盐钞为盐引(仍有钞引的泛称)，试行引法，使商人出钱买引，凭引领盐运销，进一步严密控制以笼商利。盐引有长引、短引的区分。长引可以行销外路，使用期限为一年。短引则只能行销于产盐地本路的指定州县，使用期限为一季。每号盐引，分前后两券。发给商人的一券称“引纸”，必须按期缴回；官府保存的一券，称“引根”，以备核对。限定装载重量，所用盐袋，必须向官府购买，装盐后封存印题号，不准私拆，且只准使用一次。通过年较季比的办法，严厉督办。在行引法的同时，又增加了盐价，并强迫商人多买引。

　　取得盐引的商人称为“引商”，他们可以在指定的地点——“引岸”内运销食盐，其他商人不准随意运销，不得侵入引商既定的引界。越界、私卖、私制和伪造盐引，超额夹带食盐者都予严惩。

　　作为支盐贩卖的信用票据，盐钞的基本功能是“用钞请盐”，盐钞每一席领盐116.5斤，价6贯。但是后来盐钞突破了其仅作为一种支盐票据的原始设定，广泛流通，还具有信用货币、便换和飞钱、称提货币这三大功能。并且出现了买卖包括盐钞在内的各种交引的专业商铺，交引铺和买钞场。

　　特别值得一提的是，如果说纸币是以金属货币为本位的一种货币，那么我们似乎可以说，盐钞就是以盐为本位的一种货币。

　　千夫所指房价

　　考察房价是否合理，人们通常使用房价收入比这一指标，即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。而在中国，这个比例大约在10∶1和15∶1之间。值得警惕的是，香港房地产泡沫在1997年破灭之前，房价收入比大约是14∶1。

　　如此高的房价是怎样形成的？或者说主观意愿上谁最希望房价越涨越高呢？当然不是自己购买和使用住房的终端消费者，而是那些既得利益者。总而言之，不外乎三个方面：地方政府、开发商和投机炒房者。

　　地方政府拥有土地的支配权。有了权力，就可以设租、寻租。土地基本上成为了地方政府的提款机。拥有土地支配权的地方政府，并没有把土地直接卖给消费者，而是通过开发商卖给消费者。在这个环节政府可以获得额外的收益，实物地租、各种猫腻和灰色地带都在这里。最近的“反腐风暴”，使得安徽省原副省长何闽旭、天津市检察院原检察长李宝金、福州市国土资源局原局长王炳毅、湖南郴州市市委原书记李大伦等一批高官先后因房地产问题而落马，就是明证。

　　在商言商，开发商获取利润是正常的。但是因为商业机密和知情权的界限很难划分，房地产成本一直处于不透明状态，真实利润率从未浮出水面。而且，开发商要获得土地，需要大量的资金运作。开发商取得土地后违规使用，随意改变土地用途和规划，乃至偷工减料、欺骗消费者，都需要来自权力一方的庇护。而这些隐性成本最后都会加到房价里面去。

　　消费者是为居住而购买房产，而投机者是为赚钱而买卖。因为人们预期房地产会在未来升值，所以会对房地产进行投机买卖，以期取得超额收益。所谓“房地产投资泡沫”就因为他们而产生。

　　针对这三个问题，我们借鉴盐钞的方法，并把上期专栏提到的子币概念加以扩展，具体应用在房地产行业，得到一个解决方案。

　　破解房地产困局

　　从源头开始说起，土地应该通过拍卖竞标进入市场，而不是审批。透明公开的机制，可以有效抑制权钱交易，同时可以剔除部分信用不佳、资质不够的开发商，规范市场环境。

　　拍卖时，根据开发商的资金来源和本次竞拍的资金结构，可以给予不同程度的优惠。例如，全部使用自有资金的开发商，可以获得一个比较高的优惠度，10%。如果其资金结构中银行贷款占20%～30%，可以获得比较低的优惠度，5%。如果银行贷款占30%～40%，则没有优惠。如果银行贷款占40%～50%，优惠度是-5%，也就是加价5%。如果银行贷款占50%～60%，优惠度是-10%，也就是加价10%。

　　地方政府在拍卖土地时，要公开说明土地的用途，如果是用于开发商品房，需要明确规定开发销售的时间期限。比如一年内盖完，两年内必须售清。政府将对到期没有售出的部分住房收税，拖延时间越长，税率越高。以此来降低空置率，打击囤货居奇。

　　人们对住房的需求具有刚性，但是这种需求里有基本消费的需求，也存在投资性质的需求，二者混在一起，很难辨别。而且投资性需求里除了由储蓄转化的正常个人投资行为，还有为了套现获利的投机行为。投机者既有法人单位还有社会游资，甚至国际投机基金等。反对投机需求过旺，是房地产调控的第一要务。但是我们不能因此退回到计划经济，还是要用市场的办法管理起来，保证基本消费需求，打击投机需求。房产子币就可以起到这样的作用。

　　在上篇专栏文章中我们提到，子币有时间地点的限制，只面向工薪阶层发行，而且是系列化的。那么，对于在房地产领域的子币，可以提供一个比较高的贴现，以此来提升中低收入者购房能力。我们也提到这样的例子：1000元子币，如果用于消费，就当1100元货币。如果去存款，1000元子币就是950元。那么如果用于购买住房，1000元子币就是1200元货币。不用子币购买，房价相对很高。同时，增加住房买卖的交易税，提高买卖成本。那么，随着使用子币的人的增加，投资性的购房行为回报率降低，自然退出市场。

　　子币的货现率

　　其实，房地产子币，并不需要独立发行，只要在普遍发行的子币上加一个房地产货现率就可以了。这就好像货币的不同利率一样。货币的活期、定期存款的利率是不一样的。子币因条件的不同，在不同产业、不同地区、不同时间里都有各自不同的货现率，可以灵活控制。

　　利息是什么？是放弃了消费偏好而选择储蓄的报偿。反过来说，如果放弃了储蓄偏好，选择了消费，应不应该有报偿呢？以前没有，现在应该有。所以我们有了货现率(c)的概念。在社会生产能力不足够的时候，不鼓励超额消费。生产的产品不够，大家都排队抢。如果谁把钱揣兜里或者存银行了，说我先等等再说，那得给利息奖励，不能白等。那么现在，我们的供给多了，需求少了，都不愿意消费，都愿意储蓄，现在没有人买东西，没有人投资，不需要这个储蓄的钱了。我们要奖励愿意消费的人。因此我们得到公式：

　　消费偏好×（1＋c)＝储蓄偏好×（1＋r) (货现率c≥0，利率r≥0)

　　原来拿1000块钱货币，保持了充分流动性，既可以消费，也可以储蓄，也可以投资，想干什么就敢什么，就没有报偿。如果选择储蓄，有一个利率的报偿。如果选择了消费，乘一个货现率系数，就变成1100块钱。有时候消费偏好高，有时候储蓄偏好高，通过调整c和r，就可以使得等式平衡。

　　货现率最大的优点就是，它不是一个子币的货现率，而是系列子币的系列货现率。这样，我们就可以限制消费者最想消费的地方。比如说，目前基础原材料价格涨得很快，通货膨胀了，而最终产品消费不足，我们可以把最终产品货现率加上去，把基础货现率降下来。另外，用不同的货现率可以实施精确打击。第一可以限制行业，第二可以限制地区。

　　具体到房地产子币，北京等大城市房价很高，货现率可以高一些。其他中小城市房价平稳，货现率可以低一些。在房地产高速增长的时候，货现率可以低一些，抑制购房需求。在房地产低落的时候，货现率可以高一些，拉动购房需求。