经济适用房不能变了味儿

　　张楠

　　“我们好多邻居都想赶在政策出台前把房子卖掉，晚了就卖不出去了。”刘先生说。而他正是购买经济适用房后的首批获利者之一，按照北京市关于经济适用房“住满五年方可上市交易”的规定，近日他出售了位于回龙观的一套经济适用房。2000年，他以2650元/平方米的价格购得此套住宅，6年后，他以5100元/平方米的价格售出，去掉10%的综合地价款，他从这套110平方米的房子中赚了27万，年投资回报率达12%。

　　刘先生所说的“政策”指的是北京市规划委9月底公布的《北京住房建设规划(2006-2010)》(公示稿)。该规划显示，未来经济适用房的供应模式将由销售为主过渡到租售并举；同时探索建立经济适用房实行“内循环”的流转模式，即经济适用房不得直接上市，改由政府回购。“租售并举、以租为主”将成为今后经济适用房政策调整的方向。

　　我国自1998年实行经济适用房制度以来就明确，经济适用房是具有保障性质的政策性商品房，政府通过土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，以补贴房价的方式解决城镇中等偏下和低收入居民家庭的住房问题。但在实际交易过程中，却违背了政策制定的初衷。

　　“宝马”、“奔驰”等高档车在某经济适用房小区随处可见的报道频频见诸报端，小区里竟有200平方米的“豪宅”户型更令中低收入者望尘莫及，经济适用房俨然成了富裕家庭争相抢夺的“救济粮”。建设部政策研究中心的调研报告指出，由于经济适用住房只售不租，一方面导致政府年年要拿出大量土地投入建设，土地供应压力与日俱增；另一方面，由于获得产权五年后就可以上市流通，补交的地价款与巨大增值收益相比显得微不足道，造成投资性购房踊跃，而真正需要住房的低收入家庭群体则很难买到，无法享受到政府的住房保障，引发新的社会矛盾。

　　正是由于当前的经济适用房政策缺乏合理的分配原则以及容易滋生寻租腐败等弊端，专家认为，有关经济适用房的政策转向已经成为必然，出台相关政策已是迫在眉睫。

　　“租赁经济适用住房是指以低于市场租金向低收入家庭出租，政府给予租金补贴。相对于现行的经济适用住房出售方式，租赁方式可以根据供应对象的家庭收入多少和变动情况，灵活调整保障资源分配的对象和租金水平，可以根据不同收入家庭灵活确定保障程度，更加公平地配置保障资源。”建设部政策研究中心有关专家告诉记者。

　　从各地实践经验看，租赁与出售方式相比，利多弊少，主要体现在：第一，政府主管部门需要拥有大量的房源，以让保障性房屋在低收入家庭的准入退出过程中流通起来，可以不断循环地再分配给新增加的低收入家庭；第二，我国住宅用地的使用权是70年，保障性住房被固化在70年中显然缺乏合理性。另外，以租为主，还会以经济手段有效挤掉投资性和寻租行为，使保障性住房真正满足低收入家庭的需要。租赁型经济适用住房将是解决当前住房保障制度断层问题，并实现与廉租住房制度相衔接的有效方式。

　　再过几年，北京将迎来经济适用房上市的高峰，如何防止投机者从中渔利？采用“内循环”政府回购的方式成为“有的放矢”。专家认为，在现行制度下，这种有限制的周转方式有利于通过经济手段挤出已不符合条件的购买者，让他们去市场上购买有完全产权和投资获利空间的商品房。

　　“经济适用房的未来发展趋势是逐步与廉租住房制度对接，确保在社会平均收入水平以下的困难群体可以得到基本的住房保障，即：低收入家庭租赁经济适用住房，而中低收入等阶层则通过公积金等金融税收支持在市场上购买中低价位中小户型的住房，逐步与限价商品房并轨。”中国房地产与住房研究会秘书长张元端表示。

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