透明度：房地产调控的依据

　　汪利娜

　　中国财经报

　　●我国房地产市场信息不透明 ●当务之急是完善信息披露制度，建立一套清晰的指标体系

　　近期，英国著名房地产研究机构琼斯兰格拉萨利研究所公布了全球房地产透明度指数，中国房地产透明度排名第42位。我们且不论此类排名的合理性和权威性，但我国房地产市场信息不充分是一个不可回避否认的事实。

　　空置率。在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率？在我国却是一个含糊不清的概念。在国家统计主管部门和建设主管部门，只有新建房屋空置面积的数据，那么，在城镇存量住房面积、套数总量不清的情况下，“空置率”又是怎样推算出来的呢？是新建住房空置面积与新建住房竣工总量之比，还是空置面积与住房面积总量之比？是售前空置还是售后空置？

　　从国外的情况来看，空置率多以全部住宅存量的套数为分母，以全部空置住房(含出租和出售住房)为分子，计算出总体住宅空置率。

　　我国现有的官方统计只有房屋空置面积，截至2006年6月达到1.2亿平方米,但却很少披露空置房屋的结构:是别墅高档房还是普通商品房、

　　房价与收入。房价是反映住房市场供需状况的晴雨表。一般来说，除非发生战争或者其他导致人口突然减少和经济突然下滑的事件，住房价格的上涨将是一个常态，其道理显然：只要人口和收入不断增长，土地必然会日益显现出稀缺性。但房价的暴涨暴跌决不是什么好事情，且房价的上涨没有收入的增长作支撑是很难持续的。当然，房价与收入的增长又不是短期内一一对应的，因为人们购房的消费和投资不取决于当期收入，而是持久性收入。从这个意义上讲，真实收入和人均可支配收入增长率是判断房价走势的基础数据。但我们从统计部门得到多是职工的工资收入，很难反映真实收入。如许多公务员、垄断行业的职工表面上工资收入并不高，根本买不起房，但是如果将他们每月的住房补贴和住房公积金计算在内，购房还贷就不是什么问题了。我们的统计部门只提供35个大中城市的房价指数，却很少提供各城市人均可支配收入增长指数，而住房空间固定，异质的特点使得房价主要与当地的收入水平相关而与全国的平均数无关。因此，各城市的收入不透明、收入增长指数不健全就很难对具体某一城市房价的高低、走势做出科学的判断。

　　土地供给量与地价波动。“地荒论”曾是土地价格走高的诱因之一。各政府部门试图通过公开供地计划，打破“地荒论”，但供地计划“粗放经营”就很难产生理想的效果。例如，北京在2005和2006供地计划中，分别安排居住用地880公顷和1600公顷，但实际供给量到底是多少？居住用地的空间分布？土地的出让方式：多少是以招拍挂方式出让的，多少是其他方式出让的？多少是上一年结转耗存量的指标，多少是今年新增的指标？此外，土地交易价格指数也存在不少问题。国家统计局将全国地价指数，按土地用途(居住、工业、商业旅游和其他)划分，但全国的平均数根本无法反映各城市的地价变化。国土资源部的35个大中城市的地价指数只是各类用途土地交易价格的平均数，不分用途、不分出让方式，结果还是很难真实反映招拍挂土地价格的波动幅度。

　　人为的分割土地市场，多种供地渠道、多重价格，且信息的不公开、不透明，使得土地政策任何一个微小的变故都足以让房地产市场掀起轩然大波。

　　住宅供给量与结构。调整结构是当前抑制房价的主要举措，但在总量不清楚、基础数据不健全的情况下，如何谈结构？我国城镇住宅供给总量并非房地产开发一个渠道，还包括诸多非市场化的供给，如基本建设投资、更新改造和城镇工矿自建。而越是经济不发达和非市场化的住宅供给占地多，大户型的倾向就越明显。但令人困惑的是，每年多渠道住宅供给之和并不等于城镇住宅竣工面积，那么在住宅供给多元化的情况下，只调控房地产开发投资新建住宅的结构，常常会忽略非市场化供给的结构。其次，国家统计局、建没部公布的城镇每年新竣工住宅增量中有多少是新竣工的，多少是因城市扩张划并过来的？再次，许多反映住宅结构的数据没有连续性。相比之下，成熟市场经济国家住宅市场结构(新建、存量住宅、空置房)细分到户型结构、价位、建造年限、地段，及时准确的信息是人们理性消费与投资的最佳指引。

　　外资炒房。近期外资炒房成为市场关注的热点。其实，我们对于外资投资于房地产也有许多未能知数：到底有多少外资进入了中国的房地产领域？从官方FDI统计数据，我们看到，2005年外商投资房地产54亿美元，仅占FDI的10%左右，外商直接投资较多仍是制造业、交通运输、仓储、电信、零售服务业等。除了直接投资和外资银行贷款外，还有多少外资进入了房地产？外资是以什么方式投资于房地产，是直接与间接投资、合资合作、兼并收购、银行贷款，还是投资基金？在诸多外资投资中，多少是热钱、多少是长期投资？其投资的热点是写字楼、商业楼宇还是住宅？这些在我们金融主管和建设主管部门都是说不清的事情。如今，全球仅各种房地产投资信托基金的市场规模就高达6.6万亿美元。我们不清楚外资在中国房地产投资的规模、进入方式、投资的结构及退出路径，就是“热钱”来了又有什么有效办法来应对呢？

　　以住宅为主的房地产业事关国民经济增长、金融体系安全和百姓的安居乐业，对于这样一个重要的支柱产业，当务之急是建立一套清晰的指标体系，完善信息披露制度，以减少信息不充分、不对称招致消费者和投资者的非理性行为，也为政府有效调控房地产市场提供科学的依据。(作者单位：中国社科院经济所)

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