房地产成本公开问题 凯撒的归凯撒市场的归市场

　　陈青蓝

　　一、不应以正义的名义侵犯私权利

　　近几年，我国的很多地方房地产价格迅速上涨，引起了民众的强烈的不满情绪。像历史上很多次“物价飞涨”一样，民众将怨恨发泄到“奸商”身上，认为他们“为富不仁”、“囤积居奇”“投机倒把”，是掠夺善良百姓的吸血鬼。很多人甚至包括很多专家都“正义凛然”地要求政府惩治房地产商，打击“房地产投机”，打击“囤积房源”，要求房地产开发商或政府公布房地产开发的成本。

　　而政府在很多中国人的传统观念中，是青天大老爷，是为民作主的正面形象、正义的化身，作用是拨乱反正、杀奸商、平民愤、赐给人民以幸福。即便有个别狗官乃至狗皇帝从而妨碍了其替天行道的功能的发挥，那也只需要推翻他们换个好官、好皇帝就可以了，而政府的存在和作用本身并没有受到太多的质疑。在房地产问题上，很多人认为只要政府出面惩治奸商，马上就可以抑制房价、“大庇天下寒士俱欢颜”了。

　　然而，我们当中很多人没有意识到的是：公权力和私权利之间是此消彼长的关系。公权力的扩张，包括引入公权力对自由交易进行干预，破坏市场规则，要求交易一方公布商业机密，或者对平等交易一方的商人进行惩治，将会从根本上损害我们的自由和权利。对于这一点，由于我们的权利教育远远不够，很多人是没有意识到的，以为损害的不过是开发商的权利，其实权利是无差别的，剥夺别人的权利其实就是剥夺自己的权利。尤其是经过长期的“一大二公”的计划经济洗礼之后，很多人对公权力和私权利领域的界限认识已经相当模糊。很多应该属于私领域的权利和自由都在全民狂欢的叫好声中以“国家利益”“公共利益” 等无比正义的宏大叙事而剥夺。结果是在经历了无数以正义的名义剥夺私人权利的运动之后，我们发现我们已经赤裸裸地暴露在无比强大的“权力”怪物的威胁之下而毫无救济的途径。

　　在二十多年的改革开放之后，公民恢复了很多的权利和自由。然而公权力仍然过于强大，法律对公共权力的制约远远不够，侵犯私权利的事件不断发生。由于权利意识的缺乏，很多人对已经习以为常，甚至主动去呼吁公权力介入私权利的领域。因此，我们有必要对公领域和私领域的界限进行严格的甄别，明确哪些是公共领域，哪些事务是属于市场，属于私领域，让凯撒的归凯撒，市场的归市场。

　　就是否强制公布房地产开发成本一事来说，这显然是属于市场领域的事情，而不应该纳入公权力管辖的范围，这在法治国家本应该是基本常识，不应该拿出来进行讨论才对。而在我国，不但拿出来进行讨论，而且还获得了几乎是压倒性的支持，这绝对是对法治精神的讽刺。所以董藩教授才说：强制公布商品房成本是在制造国耻。我们不应该假借正义的名义伤害最大的正义：自由市场经济的基本原则和法治的尊严。

　　二、公布房地产开发成本并不会改变供求关系

　　更何况，公布开发成本对于降低房价根本起不到任何作用。市场经济的常识是：商品的销售价格与成本无关，而与供需关系有关。需求上升，如果供大于求，竞争则在卖家之间进行，如果供小于求，则竞争在买家之间进行。房地产商不可能仅凭自己的愿望定价。当前，由于住房供应不能满足迅速增长的购房需求，住房的价格实际上是由于购买者之间的竞争而抬升上去的。因此，即便能够公布成本价格对抑制房价也无济于事，买房者之间的竞争仍然会将价格抬升到应有的水平。根本的解决之道是增加土地的供应，取消对房地产开发的南辕北辙的管制和调控措施，从而增加住房的供应。

　　三、哪些可以公开，哪些不能公开？

　　当然，购房者了解更多的信息，降低信息不对称程度，以在交易过程中进行更加准确的判断，这是可以理解的正当需求。问题在于这不是开发商的义务，也不应该是政府所应该做的事情。公众要求政府或房地产商公布房地产项目的开发成本，企图以此来迫使房地产商降低价格，或者企图以此揭露房地产开发过程中的政府腐败，是不可能达到其目的的。

　　公众要求政府或开发商公布具体房地产开发项目的详细成本，这毫无疑问是企业的商业机密，是属于私权利的领域，当然不应该公开，这根本无需讨论。不过，房地产市场的成本构成当中部分项目涉及到公权力，因此我们可以通过对政务公开的要求来达到获得部分成本信息的目的。

　　1、具体说来可以公开而且应该公开的是政府税费

　　土地出让金

　　根据中华人民共和国宪法，中华人民共和国的城市、矿山、森林等土地属于国家所有，农村土地虽然属于集体所有，但进入开发程序的农村土地是国家通过对集体土地进行补偿征用后成为全民所有的土地。土地既然属于全民所有，每个公民都是国家财产包括土地在内的股东，政府代表全体公民将土地出让，所得的出让金理应对全体公民公开，这是现代法治国家的基本要求，也是公民的基本权利。所以我们可以通过对政府政务公开的要求，而要求政府公布每一块土地的出让金金额以及其去向。

　　各项税费

　　在房地产开发中的税费包含了三块内容。租，主要是上面说的土地出让金；税，主要有房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于“费”，可以说与房地产相关的收费名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言，收费项目大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种。

　　对于以上税费的内容，按照法治国家的要求，每个纳税人都有权利知道每项税费的征收明细，税收的开支情况，这也是公民的基本权利。每个公民都应有权到税务机关和各项费用的征收机关去查询相关税费的征收情况和去向。公民的权力机构——人民代表大会也应该有专门的审计机构，或者聘请专业的审计公司来对政府税收项目进行审计，审计报告应该向全体公民公布。审计报告当中当然应该包括对房地产开发所征收的税费。

　　2、哪些成本是不应该公开的：

　　除了与政府有关的费用之外，其他费用都属于企业的商业机密，不应该强制进行公布。其中包括：

　　建筑安装成本：包括各项建材的成本、建筑工人的工资、福利支出。

　　设计费、前期费用

　　获得政府审批所需的各项公关费用

　　拆迁费用

　　企业运营费用：包括员工工资、福利，日常运营费用。

　　销售费用：包括给代理商的代理费、广告费。

　　贷款费用。当然，理论上，每一项贷款，作为国有企业的银行也应该向全体股东——公民进行公开。

　　以上费用是每个企业的核心商业机密，也是每个企业的竞争力所在。企业的竞争力很大一部分就是来自于通过对企业管理效率的提高和其他一些合法途径来降低成本，如果强行公布这部分成本，无疑是压制企业通过管理效率的提高而降低成本的动力，激励企业增加成本乃至于虚增成本来提高价格，这无疑是对整个经济效率的极大损害。

　　四、要求获得房地产详细成本的需求可以由第三方机构来满足

　　也就是说，公众有权利获得房地产开发成本当中与政务公开有关的部分信息，而无权利获得房地产开发的详细成本。

　　当然，如果人们想获得某个项目的开发成本信息，也不是不可以做到，只不过这不是免费的。因为信息费用本身就是交易费用的一部分，提供信息本身就是有利可图的生意。

　　第一个办法是通过上市公司的公告。如果房地产企业是上市公司，我们就可以从上市公司发布的公告上了解其成本数据。

　　第二个办法是由政府来提供这个产品，政府除了可以公布每个地块的出让价格和各项税费之外，也可以通过对大宗建材平均交易价格以及劳动力工资水平等公开信息的调查来计算出具体项目的大致成本，然而，政府来进行调查的费用由全体公民以税收的形式来承担，这是否合理？是否对不买房的人或者不愿意为这些信息付费的人是不公平的？

　　更好的办法是让第三方调查机构来进行。第三方调查机构可以是专门的调查公司或者商业咨询公司。他们可以通过公开的资料，例如开发商公布的建筑面积、容积率以及市场上建材的交易价格、各工种劳动力工资，运输费用，政府税费、贷款利率、以及上市公司发布的公告等信息，计算出某个项目的成本估算信息，发布在公开媒体上，或者将调查报告出售给欲购买某个项目的购房者进行参考，让消费者对住房成本的主要组成部分有个基本的了解，以利于他们在买卖博弈的过程中做出正确的判断。

　　因此，公民要求公开房地产成本的愿望可以在不损害私权利的情况下实现，但这种数据只能是一个估算的成本，每个企业的成本结构是不一样的，也有很多不为外人所致的机密，第三方调查机构所提供的数据很可能接近真实的成本，也可能和真实的成本相差很远。是否相信这些数据，购房者自行判断就是。重要的是，这些数据的来源必须是公开获得的数据，以不侵害房地产开发企业的商业机密为前提。

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