房地产的中国悖论

　　张立伟

　　本月24日，中国沪深A股大涨近46点，地产股功不可没，深市蓝筹万科A股此日收盘价8元，创两年多来最高。近段时间，一方面，中央政府对房地产的调控更加严格，市场陷入观望徘徊；另一方面，投资者看多地产股，自8月以来普涨30%以上，这看似相互矛盾。实际上，这并不矛盾。调控政策可能使得房价涨幅趋缓，但中国地产业发展潜力巨大，而地产股的普涨也与资产价格有关。

　　中国迅速增加的巨额储蓄和外汇储备造成了

人民币升值和内部通胀压力，在人民币升值有序渐进而速度不快，且CPI上涨很慢的情况下，过多的货币造成的通胀压力，将流向房产、股票等资产实现增值保值。中国政府年初以来的政策是压制楼市过度投机，支持股市健康发展，吸收过剩资本。未来几年，也许房地产价格会受到某种程度的打压，但随着人民币升值，地产与股票等资产价格会进一步重估。

　　政府之所以打压楼市而扶持股市，是为了防止资产容量较小的地产容易出现投资泡沫，而股市则可以通过扩容吸收涌入的大量过剩资本，避免泡沫。但是，这不能理解为政府“打压楼市”是“抑制地产业发展”，政府打压的是在通胀压力下的“地产投资(投机)”以及由此引起的“价格泡沫”。事实上，中国经济如果要保持可持续的发展，必须大力发展地产业，“打压”是“取消”过去危险的发展方式，代之以可控的“结构调整”。

　　从目前的情况看,1970年代的出生高峰和城市化加速令目前的中国住房需求巨大，从满足自然需求(不考虑收入)的角度，市场规模仍必须扩大；但是，

房价、收入比的日渐提高使得这种潜力大部分无法成为有效消费，出现供应超出有效需求的情况，表现为空置商品房规模巨大。

　　为此,当前中国地产业的问题是：富人投资房子，穷人买不起房子，而刚刚兴起的中产阶级则被住房按揭套牢，这样的市场有百害而无一利：富人的投机形成泡沫；穷人居住权得不到保障；中产阶级则丧失其它消费能力。因此，政府相继出台调整政策：一方面，要给穷人房子住，建设一定比例的廉租房和

经济适用房，确保穷人的居住权；另一方面，推行“90/70”原则，大幅增加总价较低的住房数量，以令中产阶级能够承受。而这些正是通过房地产结构调整来实现的。为此，“打压”只不过是为了市场更好的做大，这看似相互矛盾，却是地产股深受投资者青睐的原因之一。

　　这样看,政府“打压”地产与市场看多地产股之间就并不矛盾了。中国城镇化率仅为43%，处于起步阶段，如果按每年提高0.8%计算，每年将新增城镇人口1000万到1300万，这将滋生庞大的住宅房产需求。因此，在住宅成为中国主要消费需求的城市化加速期，在资本过剩和经济需要可持续发展动力的情况下，房地产市场的扩大，既满足需求，又保持一定投资，拉动经济，增加就业和收入，实现可持续的发展。现在问题的关键是，政府必须控制价格使得大多数百姓可承受，使住房的自然需求成长为有效需求，而这也是目前政府政策的方向。

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