房地产市场的悖论与动力

　　本月24日，中国沪深A股大涨近46点，房地产上市公司功不可没，深市蓝筹万科A股此日收盘价8元，创两年多来最高。近段时间，一方面，中央政府对房地产的调控更加严格，市场陷入观望徘徊；另一方面，投资者看多地产股，自8月以来普涨30%以上。这看似相互矛盾，实际上却并不矛盾。调控政策可能使得房价涨幅趋缓，但中国地产业发展潜力巨大，而地产股的普涨也与资产价格有关。

　　中国迅速增加的巨额储蓄和

外汇储备造成了

人民币升值和内部通胀压力，在人民币升值有序渐进而速度不快，且CPI上涨很慢的情况下，过多的货币造成的通胀压力，将使资金流向房产、股票等资产实现增值保值。中国政府年初以来的政策是压制楼市过度投机，支持股市健康发展，吸收过剩资本。未来几年，也许房地产价格会受到某种程度的打压，但随着人民币升值，地产资产会反映为其他资本价格的增值，如股票价格。

　　政府之所以打压楼市而扶持股市，是为了防止资产规模容量较小、资产类型单一的房地产出现投资泡沫，资金在此拥挤无异于将鸡蛋放在一个小篮子里面，风险自然较大，而股市则资产类型丰富，同时还可以通过扩容吸收涌入的大量过剩资本，避免泡沫。但是，这不能理解为政府“打压楼市”是“抑制地产业发展”，政府打压的是在通胀压力下的“地产投资(投机)”以及由此引起的“价格泡沫”。事实上，中国经济如果要保持可持续的发展，必须大力发展地产业，“打压”是“取消”过去危险的发展方式，代之以政府可控的“结构调整”。

　　当前，中国地产业的问题是：富人投资房子，穷人买不起房子，而刚刚兴起的中产阶级则被住房按揭套牢，成为“房奴”，这样的市场形态有百害而无一利：富人的投机形成泡沫；穷人居住权得不到保障；中产阶级则丧失其它消费能力。因此，政府相继出台调整政策：一方面，要给穷人房子住，建设一定比例的廉租房和经济适用房，确保穷人的居住权，使得地产也具有了公共性；另一方面，就是大幅增加总价较低的住房数量，如提出新建商品房项目中，建筑面积90平方米以下住房的比重要在70%以上，这将使得总价降低，令中产阶级能够承受。而这些调整是通过土地审批控制房地产增量结构来实现的。

　　1970年代的出生高峰和城市化加速令目前的中国住房压力颇重，需求巨大，从自然需求(不考虑收入)的角度，中国的房地产市场规模还要长期扩张。但是较低的收入与较高的

房价使得这种潜力大部分无法成为有效消费。目前中国就业人口80%是低收入阶层，每年新增GDP只有40%左右归这80%的低收入阶层所有，而且不是由于工资率提高，主要是每年新增1000万左右的农村劳动力实现。因此，此类民众是收入水平低而非消费倾向低，他们比富人更有消费欲望，因为他们拥有的太少。但是，在短期内解决影响消费的不健全社保体制以及大幅提高收入并不现实，这需要一个漫长的过程。

　　中国经济正面临压缩投资和外贸，提高消费的转型压力。如果不保持一定的投资，在消费不可能短期内提高的情况下，就业和收入都可能会受到影响，经济形势循环恶化。因此，大量进行住房投资，同时降低总价引导自然需求向有效需求转化，既可以保持投资拉动，又满足了消费需求。

　　中国城镇化率仅为43%，处于起步阶段，如果按每年提高0.8%计算，每年将新增城镇人口1000万到1300万，这将生发规模庞大的住宅房地产需求。因此，在住宅成为中国主要消费需求的城市化加速期，在资本过剩和经济需要可持续发展动力的情况下，中国需要更多的住宅和公共消费品(即城市基础设施投资)，既满足需求，又保持一定投资，拉动经济，增加就业和收入，实现可持续的发展。现在问题的关键是，政府必须控制价格使得大多数百姓可承受，成为有效需求和投资，而这正是目前政府政策的方向。

　　可见，“打压”只不过是为了市场更好更大的发展，这看似相互矛盾的原由，正是地产股深受投资者青睐的原因之一。

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