傅勇：鼓吹房市持续繁荣意在混淆视听

　　傅 勇 复旦大学中国经济研究中心

　　房市观察

　　鼓吹房地产市场还将持续大涨不仅在理论上根基不稳，而且相关政策暗示也有悖当前房地产市场调控的主旋律。

　　有关专家对未来相关政策将弱化的“透露”难免有混淆视听之嫌。

　　房地产商看来坐不住了。自从今年五月份房市新一轮调控以来，中国房地产的转型呼之欲出。国家统计局近日发布的月度报告显示，“国房景气指数”在八九月份连续下挫。于是乎，在日前召开的“2006年中国地产金融年会”上，“各界专家们”形成了有关房地产市场持续的共鸣。

　　当然，这里所谓的“各界”也仅限于房地产市场繁荣的两方主要相关者：房地产业界和金融机构。无论是对房市的中期分析，还是长期预测，他们的结论都是形势一片大好。摩根大通的经济学家说，

中国经济增长未来几年保持10%左右的增长率，如果

人民币升值30%~40%的话，房地产平均价格每年升值10%左右是合理的。而中国房地产业协会副会长朱中一更是大胆预测，未来20年房地产业还将延续“黄金”时代，

房价将平稳上涨。同时，国内外专家一致认为，房价上涨很快将在二线城市展开。这无疑让更多的老百姓心里一沉。

　　专家们给出的理由是冠冕堂皇的。归纳起来有三条：一曰城市化；二曰中国经济增长；三曰人民币升值。城市化这一因素不言自明；经济增长是指财富的积累将会实际表现为房地产资产的增值；人民币升值无疑是说老百姓的购买力上升并能吸引更多的外资。总之，专家们无非是要证明，房地产继续高涨是合理的、必然的。有了这些“宏观基本面”分析之后，政策含义自然是，宏观调控的力度已够，房价应该稳步上涨；进而暗示，未来的调控将越来越倾向于财税和金融等温和手段。

　　在笔者看来，鼓吹房地产市场还将持续大涨不仅在理论上根基不稳，而且相关政策暗示也有悖当前房地产市场调控的主旋律。

　　首先，城市化和中国经济增长乃大势所趋，但这些趋势到底应该与房地产市场多大程度的繁荣连在一起，尚值得考量。中国的城市化和经济高速增长不是这几年才发生的事情，至少已持续了二十多年的时间，而房价为什么只在若干年份异常火爆？房地产市场的投资属性使其带有很强的周期性。如果可以用宏观基本面向好来作为中国房市繁荣的支撑，那么20世纪90年代初的房地产泡沫也就一样是完全理性的了。

　　其次，将人民币大幅急升与中国经济高速增长和城市化快速进行这些理由放在一起不伦不类。人民币处于上升通道几乎已成共识，但这会是一个长期渐进的过程，没有任何可信的信息表明将在最近几年内完成。

　　除此之外，认为人民币升值将助推房价的观点忽视了币值的大幅急升可能会对中国经济增长和城市化进程带来重大的负面冲击。中国过去的增长依靠了庞大的外向型经济部门，人民币大幅升值一方面将使中国的世界“加工工厂”的地位岌岌可危，从加工贸易中所能获得利润将进一步受到打压；另一方面将对中国的本土企业造成巨大的困难。加工贸易在进口原料和半成品时利用币值上升可以抵消一部分竞争力的丧失。中国的出口素以价格优势包打天下，很难想象这样的生产模式会在短短的三五年时间内得以有效扭转。与升值和出口下降相连的问题是就业压力的激增，而这将拖累城市化的进程。

　　这样看来，虽然分开来看推高房地产业的各个因素可能是成立的，但是当把它们刻意地拢在一起时，难免出现理论兼容上的“合成谬误”。

　　专家们的分析只是涉及了需求面，而对供给面只字未提。他们隐含的假定是，房地产市场秩序将一直混乱下去。这与中国房地产业的转型大势不符。当前对信贷尤其是土地的整顿，规范了房市操作；对进入准则尤其是对外资炒房的限制也抑制了投机和泡沫的滋生。

　　事实上，我们还能期望得更多。国家的房市调控方兴未艾，远未转向。国家发改委近日表示，当前部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距。而一周前的国务院常务会议也明确强调要坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛。因而，有关专家对未来政策将弱化的“透露”难免有混淆视听之嫌。

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