众议土地出让回购制度

　　谭洪安

　　地产圆桌

　　任志强 华远地产董事长

　　潘石屹 SOHO中国董事长

　　谢国亚 上海兴海房产开发公司副总经理

　　崔元星 深圳本是资产管理公司总咨询师

　　主持人的话：

　　9月下旬，北京市国土局土地储备中心公告出让朝阳区白家庄一幅商业用地，其中有如下回购协议：同意在该宗地的总建筑面积中，土地一级开发商以人民币每平方米12000元的价格，回购5000平方米的地上商业用房面积和8000平方米的地上办公用房面积，用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。

　　此举立刻引发业内广泛的关注。有开发商计算，目前该地段大致的

房价是商业为每平方米4万元，办公用房约为每平方米2万元。 因此土地一级开发商的回购价格有偏低之嫌。

　　任志强和潘石屹两位老总先后就此撰文发表意见，尤其是已经很久没有公开发言的任志强，更是由此事件对当前土地招拍挂制度的公平性和公正性提出了强烈质疑。

　　据说不久前上海今年一号土地公告中出让的20幅土地，全部附有回购条件，都是低于市场价1/3以上回购，这种做法在上海似乎比较普遍。

　　因此，日前搜狐焦点地产网专门约请任潘二人，以及上海、深圳地产界同行就此进行了公开讨论。以下是此次讨论各方的主要观点：

　　任志强：一级开发商应按市场价回购 成本计入土地底价

　　回购条款等于是实物地租，但我不赞成这个条款倾向于一级开发商。如果这个条款是政府提出的特殊要求，就相当于政府要在货币地租之外，另外附加了一个实物地租，它是为政府的功能利益服务的，因此在土地定价的时候，应该把实物地租放在土地成本里面。

　　现在有些项目的回购条款规定，由一级土地开发商按定价回购，这可能不是一个很公平的方式。如果说因为历史遗留的问题可能会有一些，比如说在土地实行招拍挂制度以前，已经签了一定的回购协议，有特殊的安置条件，后来国家政策改变，已签协议不能改变，我们认为是可以的。

　　在2002年土地招拍挂制度实行后，这就不应该作为一级开发商特权了。比如说这次国土局制定的回购说明里说，原土地方跟土地一级开发商的回购价是每平方米10000元，一级开发商的回购价是每平方米12000元，一级开发商还要贴2000块钱，我认为这是不合理的。

　　正确的做法应该是一级开发商不管给回迁户多少钱，都可以按照市场价回购，回购的钱都算在土地成本里。比如现在这样来回购，土地价格是10个亿，如果按照市场价回购，土地价格变成12个亿或者14个亿。这是大家都看得清楚的回购，是市场化的运作方式。根本问题是如果回购成本都放到了土地出让底价里，土地拍卖部门觉得我起始价太高了。但用低价方式回购，不反映在地价成本里，会给外界以误导，买房人并不知道土地成本这么高，就会埋怨开发商房子卖到每平方米4万元实在是太高了。

　　在真实成本没有在土地底价里得到反映的时候，别人都不敢拿这个土地，而一级开发商却可以从中获得很高的利润，这就无法实现公平公开和公正的原则了。

　　潘石屹：公开透明是土地出让的前提

　　这是北京第一次在土地出让中附加了回购条款。在拆迁过程中，有一部分需要回迁，回购作为一种相应的制度安排，是可以理解的，不是什么不得了的事情，最关键是看回购的价格是不是同市场价格八九不离十，如果远远低于市场价，比如只有其1/3，甚至低于成本价，这样就有问题了。

　　过去两三年间，政府每次公开招拍挂土地我们公司都积极地参与，在这个过程中深刻体会到，公开透明确实是土地公开出让的前提。这种公开透明不是挂在嘴上的口号，而要具体落实，就是说每一块地的出让招标也好、挂牌也好、拍卖也好，政府土地储备部门从一开始答疑，到最后招标拍卖的现场，都能够邀请媒体全程参加监督。因为在某种程度上媒体代表公众，能够把了解的信息传递出去。

　　招拍挂政策很艰难地走过了四年时间，现在基本上大家的心态都转过来了，任何一个

房地产发展商不会再抱幻想要协议转土地，暗箱交易的协议出让越来越少了。当然这个政策实施不是很久，可能有一些考虑不周到的地方，政府土地管理部门、一级开发公司和房地产发展商都应该非常理性地分析所有存在问题。任何一个制度不可能一开始十全十美的，什么地方有一些缺陷，我们再调整，再不断地改进。最重要的前提，还是要公开透明，所有的事情都能放在桌面上。

　　谢国亚：锁定回购价格是合理的

　　上海今年一号土地公告中出让的土地，绝大部分是有附加条件的，主要就是回购条件。作为上海的开发商，至少我们是这样想的：这是一个很正常的现象，因为游戏规则是公开的，是公平和透明的。回购价格应该锁定，如果不锁定，笼统地讲政府回购百分之多少，就不合理。对具体价格有限制，就能确定成本和预期利润，开发商就能决定买不买这块地。

　　崔元星：回购是否合理应用综合利润水平衡量

　　任总和潘总认为回购是否合理是用价格来评估，但我们认为更应该用综合的利润水平来评估，看起来回购单价好像太不合理，但从实际综合收益来讲，并不会影响二级开发商的利益。

　　还有任总刚才说政府为了照顾面子，不能把地价拉得很高，又没法补偿给一级开发商，所以实际上又回到物与物交换的年代，用这种办法保证一级开发商的利益。

　　对二级开发商来说，如果现有回购条件影响你的利益，你就不拿算了，其实这就是利益最终放在哪一边的问题。归根到底，我们认为公开了回购价格毕竟体现一定的合理性，如果连回购价格都不公开，那岂不是更不公平了？

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