京城地产限价的代价

　　张映光/文

　　北京房价与限价房政策缘何背道而驰

　　“直到现在，大多数受到(政策)影响的开发商还在观望。”北京世联房地产顾问有限公司副总经理王正宇对记者说。

　　今年5月九部委公布“国六条细则”迄今，市场观望已持续近半年，但北京、上海等地方政府阐述地产新政的“游戏规则”仍不见踪迹。原指望平抑房价的限价房政策“只闻楼梯响”，北京市七大限价地块上市时间更被一推再推。

　　与此同时，北京的新盘开盘均价在9月达到了每平方米11433元，与上月相比涨幅达千元以上。据北京市统计局数字，今年1月至8月，北京市新建商品房价格比上年同期上涨8.2%，其中，普通住宅价格上涨则达10.7%。

　　9月27日，国家十部委组成联合检查组，调研全国地产市场新政调控成效。有业内人士认为，此次专项检查，是在调控半年之后，中央针对北京等地房价依旧居高不下的深入调研和督导。在检查组对北京市进行的为期三天的调研中，北京政府官员特别提出“双限房”(限房价、限户型住宅)用地供应中选址和总量确定等难题。

　　面对高企的房价，夹在“国六条”重压与地方财政利益缝隙中的北京市

　　难产的“细则”

　　9月6日，北京市规委出台《关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》(下称1101号文件)，首次公布了房产新政后住宅规划许可证的审批流程。

　　按照新的流程规定，9月1日后，新审批的住房项目必须标明90平方米以下的住房套数；但对于备受关注的“90平方米户型将占70%”(下称“90、70政策”)究竟是按项目执行还是按总量执行，并没有给出明确说法。

　　业界普遍将此文件理解为酝酿已久的“北京新政实施细则”。但时隔不久，便有媒体引述北京市建委人士表态称，1101号文件仅属北京市规划委员会规范技术性操作的一般文件，关于“90平方米限价房”的“新政细则”仍在制订之中。

　　“我对所谓北京‘细则’是否仍将面世以及它的意义持怀疑态度。”中国房地产协会副会长顾云昌分析说，“一方面，165号文件对90平方米、70%的问题，已经作出了相当详细的描述，地方政府无需再做解释；另一方面，地方政府在执行中央政策时有自己的利益倾向，但不会公开对抗，一般只会模糊处理。”

　　回看北京市对于所谓“新政细则”的态度和举措，确给人模糊之感。

　　开发商们在持续了近半年的观望等待后，则似乎已不再关心所谓“新政细则”对165号文件中“90平米、70%”将作出何种变通或解释。他们关心的，仅仅是对市场迫在眉睫的问题——市政府将如何审批受这两项规定影响的待定项目？据北京市规划委披露，此类项目共计607个，达2000万平方米，涉及近百家开发商，且大多为已取得规划许可证、即将开工的项目。

　　“市规委因‘国六条’中断了近半年的审批工作，目前正在恢复之中。”一位市规委内部人士向《财经》记者透露，“一方面，对9月1日之后报批的项目，比较严格地控制其套型面积比例；另一方面，对受影响的607个项目，则分三类情况处理。”

　　据悉，第一种情况，是此前通过“招拍挂”方式取得土地出让权的项目，将按照原规划报批规划许可证；第二种情况，是6月1日前已拿到施工许可证的项目、同时包括分批取得施工许可证的项目，也就是所有老项目的后期，将按照原规划报批规划许可证；第三种情况，是6月1日前没有拿到施工许可证的项目，但原有规划已被调整成90平方米户型占70%的，也可报批。

　　对以上三类项目的放行，被业界戏称为“赦免”。但北京市规划委却从未公开这一操作原则。“事实上，许多进入二期三期的住宅项目仍没能顺利取得施工证。”北京世联房地产顾问有限公司副总经理王正宇说，“在北京市政策仍不明晰的背景下，项目松绑尚待时机。”

　　“对已取得规划证、完成一级开发项目，维持其原规划已在意料之中。”中原地产华北区副总经理殷则环认为，“开发商此前竞标取得的土地，是权衡了当时的市场环境作出的规划设计。政府强令其按新政策更改规划，势必引发一系列难以协调的矛盾。”

　　与“后期项目”及完成一级土地开发的项目相比，更难解决的问题，是未完成土地开发的“生地块”。其中，位于北京宣武区菜市口的两百万平方米住宅地块受新政影响，面临易主。原开发商中信地产已将此地块转予合生创展。除拆迁等复杂原因，“90平方米户型”政策带来的成本重新核算，是困扰众多开发商并使许多土地开发计划变更或延后的重要原因。

　　房价飙升与房市“凋零”

　　“与去年的宏观调控相比，今年的‘90、70政策’直接影响到房地产的操作环节。对房市的影响也更为直接。”殷则环说。

　　显然，最直接的影响是受户型政策影响的2000万平方米待审批项目。“这些项目中，相当一部分为二期、三期项目。本计划在今年内上市，却因规划审批中断，延迟了下来。”

　　国家统计局公布的最新数据显示，北京市房地产市场连续四个月供求偏紧的态势未发生根本转变，房地产投资增速回落，新建商品房价格则继续上升。

　　数据显示，今年前八个月，全市商品房新开工面积1649.3万平方米，其中住宅1018.1万平方米，比去年同期下降5.6%。全市商品住宅施工面积为5333.9万平方米，下降8.8%；商品住宅竣工面积为796万平方米，同比下降达38%。若按每套住宅90平方米的标准计，竣工住宅比去年同期减少近3万套。

　　房价继续上涨，但市场销售仍较旺盛。前八个月，全市商品房销售面积1502.6万平方米，其中商品住宅销售1316.4万平方米。8月下旬，位于崇文门附近的“保利蔷薇”开盘，虽然开盘价超过9000元/平方米，仍出现了几百人排队的场面。

　　面对不断飙升的房价，北京市国土局曾一再批驳“土地供应不足”的传言。按北京市国土局公布的2006年土地供应计划，土地供应总量为6500公顷，其中住宅商品房用地供应量为1600公顷，经济适用房的供应量为300公顷。住宅供地比去年少100公顷。但在今年前三个季度，其土地供应量不足计划的一半。为了平抑市场对土地供应不足的紧张情绪，国土局近期承诺，四季度将有878公顷土地入市。

　　“受两年来宏观调控的影响，北京市每年的实际供地量都无法达到计划的数字。”中原地产华北区副总经理殷则环说。

　　关于土地供应量是否充足的问题，开发商与土地部门往往各执一词。比较明确的一点是，土地开发量确实逐年大规模减少。其中，2005年比2004年减少50%，今年预计将比2005年减少40%以上。

　　对房屋供应不足的原因，土地部门与开发商的理解也不尽相同。中国土地勘测规划院地价所研究员田彦军认为：“部分开发商存在房屋竣工后延期办理预售证的现象，以达到囤房升值的目的。”大多数开发商却认为，这仅是个别现象，大部分土地无法形成住宅，是受不断变化的地产政策及土地供应紧缺的影响。

　　尽管各执一词，结果却是肯定的：由于新盘供应不足，房价持续上涨，土地部门和开发商都继续成为最大的受益者。

　　云中楼阁“限价房”

　　与难产的“北京细则”类似，迟迟不能出台的限价房政策能否承担抑制房价过快上涨的作用，也越来越受到怀疑。

　　限价房又称“双限房”或“两限商品房”，是指政府为增加中低价房供应而制订的一项新政策，即在土地出让时，写入限房价、限户型、限地价等条款。在“国六条”的十五条细则中，亦对限价房供地有明确的规定，即土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　另外，文件还规定，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　今年春天，北京市建委领导在一次内部会议上，首次通报酝酿建设“限价房”。至今年6月、7月，北京市公布七大地块为首批限价房地块，即丰台区东铁匠营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块、石景山区老古城地块、石景山区五里坨地块、石景山区刘娘府地块、奥北南沙滩东路3号地。但时至今日，上述地块均未能上市，与之相关的操作规则亦不见踪迹。

　　限价房概念的模糊性，一方面使其一诞生便面临合法性的质疑，另一方面也显示了地方政府在国家调控房价的政策与自身财政收入利益之间难以协调的矛盾。

　　所谓限价房，是在竞标中便限制了市场价格的房屋，不同于由开发商自主定价的商品房；但又具有商品房的属性，不同于经济适用房，要由开发商缴纳相当数额的土地出让金。地方政府显然希望在控制房价的基础上，同时保证卖地的收益。

　　8月22日，北京市国土局特别召开“两限普通商品房”政策研讨会，并初步讨论了限价房的相关政策，包括土地供应将在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、多部门联合招标、统一监管的方式；在开发建设单位的选择上，实行开发商准入制度，对参与开发“限价房”的开发商予以鼓励，在税收、政策等方面予以支持。同时规定了购买者资格，要求限定经济水平、北京市户口且是首次购房。这一标准与经济适用房标准相当。

　　但是，这一与经济适用房操作规则相似的规则，暴露出众多问题。一方面，因限价房属商品房性质，若对其再次进入市场不加控制，将扰乱房市秩序，造成交易不公平；另一方面，作为商品房，仅供应有北京市户口的公民，亦难以体现公平。

　　从供应量来看，北京现在公布的近200万平方米限价地，显然对市场房价难以形成影响。而北京市最初设想的近70%的供应比例，势必使限价房周边的商品房市场形成混乱，如今已成笑谈。

　　选址也是一大难题。备受关注的以广渠路地块为首的七大地块，均为北京市储备用地，位置均在四五环路之间。其中，南沙滩地块本计划在6月间公开“招拍挂”，最后被临时取消，改作限价地供应。“如何选址，是令北京市政府备感头疼的一件事情。”一位北京市规划委内部人士向《财经》透露，“所选地点不能对周边商品房上市造成太大冲击，而且区政府都希望保留黄金地块，减少损失；但是过于偏僻的地块，又很难保证开发商的利润。”

　　受到诸多条件限制的限价房，令众多开发商望而却步，只有金隅、首开、建工等北京国有企业表示出兴趣。

　　在各方利益难以协调的背景下，限价房正如“空中楼阁”，很难在短期内调节北京市政府急于抑制的房价增长。市场对调控的强制干预，则显示出报复性的反弹。在9月17日结束的北京秋季房展会上，参展的57个楼盘在四天展示交易中，意向成交房源近1500套，比2005年少近千套，成交额亦少3亿元。

　　所谓人们期待的“金九银十”的房市繁荣并未如期而至，而在“新政”颁布四个月之后，北京的房价仍在一路飙升。-

　　更多精彩内容请见《财经》杂志网站

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。