投资高涨关键是房地产开发仍然过热

　　本报记者 李仁虎 肖波 姜涛　

　　在去年出台“国八条”的基础上，今年3月以来，国家针对房地产市场的降温信号和措施频出，不少人认为房地产行业将进入“寒冬”，或者将“风光不再”。但记者近日在安徽、江苏等地采访发现，房地产业仍然是地方的热门行业，房地产开发投资与宏观调控预期尚有一定差距。

　　虽然政策从出台到生效存在“时滞”，安徽、江苏房地产投资增幅较去年同期也有所回落，但增幅仍然较大，投资仍在高位运行。上半年，安徽省房地产开发投资259.5亿元，同比增长35%，这意味着房地产业仍然分流着安徽近1/4的固定资产投资额，在该省其他行业中，只有制造业能够与房地产业相抗衡。江苏省上半年房地产开发投资767.72亿元，同比增长24.9%，占全省城镇固定资产投资的24.3%，与去年同期持平。

　　与此形成反差的是，上半年，安徽省商品房空置面积同比增长22.5%，江苏省商品房空置面积同比增长113%。商品房销售情况不尽如人意，加大了

房地产商对银行的依赖程度。今年一季度江苏房地产业新增贷款187.52亿元，是去年全年增量的1.87倍，成为非制造业贷款需求及投放增长的主要拉动力。

　　不论在东部发达地区，还是中部欠发达地区，房地产行业都热度不减。为什么在国家严厉调控下，房地产行业依然“火势熊熊”？记者采访发现，地方政府并非反对中央调控，如对中央在利率和税率上的宏观调控措施，地方政府都是严格执行的。但地方政府利益最大化的动机，使得地方政府在土地交易与房地产市场上获得的利益越来越大。

　　安徽省地方税务局计财处副处长李今是告诉记者，1至8月，全省地税系统完成税收163亿元，同比增长21.8%，其中来自房地产和建筑业的税收48.6亿元，同比增长34.5%。房地产和建筑行业的税收增幅不仅大大高于全省各行业地方税收平均增幅，还占据了全省地税总收入1/3的份额。

　　在制造业和外向型经济发达的苏州市，上半年全市建筑、房地产业相关税收完成82亿元，同比增长17.6%，占一般预算收入的35.2%。昆山市今年前六个月地方税收完成21.3亿元，其中房地产、建筑业税收达11.4亿元，占53.5%。

　　采访发现，在安徽、江苏不少市县，地税收入的增长近年来主要靠房地产业拉动，营业税增收额的四成以上、企业所得税增收额的七成以上来自房地产业。面对房地产税收快速增长的成绩单，地方政府官员往往津津乐道，而地方税务部门却高兴不起来。李今是说，房地产税收增长固然是好事，但并非经济均衡发展下的高增长，在宏观经济变数和因素难以确定的情况下，房地产税收占比越高，经济增长的风险性可能就越大。

　　一个不争的事实是，通过房地产市场追逐利益的主体已经连结成一个完整的经济链条，宏观调控变得“有些无奈和乏力”。这种经济体主要由房地产开发商、商业银行、房产投机者以及地方政府构成，而地方政府显然是房地产投资最积极的推动者之一。

　　根据国家统计局发布的数据，1至8月，全国完成房地产开发投资11063亿元，同比增长24%，仅比上半年微降0.2个百分点。其中住宅投资增长高达32.2%，住宅投资不但热度不减，反而比上半年增速加快0.8个百分点。在31个省市中，有17个省市住宅投资增长明显超过全国住宅投资平均增长水平。从房地产投资资金来源看，国内贷款仍高达51%。

　　由此看来，房地产投资居高不下，除了居民消费结构加快升级、市场需求比较旺盛的因素外，主要原因还在于地方经济发展过度依赖房地产业。

　　国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广博士说，固定资产投资增长过快，货币信贷投放增长过快，对外贸易顺差增长过快和

房价上涨过快，实际上是相互关联、相互依存、相互作用的，尽管原因错综复杂，但最核心的问题是房价上涨过快，房地产市场相对过热。房市过热又带动直接相关的50多个行业投资，导致货币信贷投放增长过快，造成巨大的金融风险和经济增长不稳定性，还阻碍产业升级和经济增长方式的转变，并由此增大了

能源消耗和环境污染压力。

　　王小广说，落实宏观调控政策，应注意解决好地方政府对中央宏观调控政策的响应问题。一方面需要研究和解决中央和地方适当合理的事权和财权关系，多渠道加强地方财力；另一方面，要规范地方政府行为，真正把好土地和信贷两个闸门，并通过征收土地闲置税迫使开发商放量开发而非囤地沽价，将土地出让金由一次付清改为分期给付。

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