民间学者王炼利：市场与公共产品的界限

　　本报记者 刘兆琼 张晓辉 上海报道

　　或许她并不是一个真正的学者，但是她的犀利并不空洞；或许她惹怒了一些既得利益者，但是她始终站在普通大众的立场上；或许她的批判太多，但那却是因为她赤热之心。

　　1998年，王炼利就给当时的建设部部长写信陈述政府土地征用时的种种问题；她指出房地产的根本问题是地方政府利益和房产商的共谋；她并不反对某些地区的房价走高，但她反对高价房占据了过多的土地资源；她并不认为房价持续走高是市场经济的结果，而是政府过多利益搀杂其中；她甚至不认为房价是房地产行业的根本问题，而是政府如何来保障普通老百姓的问题。

　　近期，中央政府进一步加大对房地产的调控，给上海的房地产形势蒙上了阴影。投资人在警惕上海房产泡沫的同时，更多的人在反思从2001年开始迅猛发展的上海的房地产行业，包括土地征用、

房价飙升、政府的权力寻租行为，这一切的症结所在是什么？而目前的中央政府的宏观调控又能够解决什么？

　　就以上问题，本报采访了上海的民间学者王炼利。

　　问：中央近期对上海地产进行调研，您感觉目前上海地产处于什么样的一个形势呢？

　　王：最近上海的一系列事件对上海甚至整个华东地区，都会有不同程度的影响，老百姓现在最敏感的也就是房价。老百姓走入了一个误区，拼命想房价降下来，其实中国房地产的问题不在房价上。

　　一开始中央98年23号文件里面规定的：低收入者用廉租房；中低收入者用

经济适用房；高收入者，才是买商品房。这个精神我觉得是正确的，应该把它坚持贯彻下去。

　　后来就没有贯彻下去，因为房地产这个行业，渗透了太多官员的利益，各级大大小小官员的利益。因为政府能够参与经营买卖的，惟一的只有土地。由于土地资源的稀缺和不可再生，而你又把中低收入者全部推向市场的话，那么这些人就必定没有办法买到房子，因为商品房是遵循市场规律的。

　　所以，我觉得政府需要负起责任来，解决中低收入者的住房问题。如新加坡，针对低收入者免地价，然后再打八折；又如美国这样高度市场化的国家，都不敢把中低收入者的住房大规模地推向市场。

　　美国战后1945年的时候，住房私有率是40%多，到1965年才到63%，再过25年，才到65%。

　　问：土地增值税被提上议程，像万科这样土地储备很大的公司，会受到很大的影响。对于上海来说，如果房地产萧条，那么直接影响的就是财政，你怎么看待这个问题？

　　答：房地产这么大宗的税收，政府为什么要放弃掉？这里面说明很多的问题，反过来我就要问你，政府官员和房地产是什么关系？

　　问：您认为目前中央政府的宏观调控政策对平抑房价有用吗？

　　答：起码一点，老百姓看到一个希望，他们还是把眼光盯在房价上。中低收入应该住什么房子里，已经没有这个概念了。上海老百姓觉得，我如果不买房，我就是没面子，现在的观念是这样的。很多人死要房子活受罪，现在又多是独生子女，有些是双房家庭倾其所有买了一套房子。这个消费观念是一个畸形的消费观。

　　中央调控出来之后，很多老百姓要求退房，观望气氛也很明显。

　　住房可以是商品，但住房这个商品的消费一定要分层次，中低收入家庭的住房就是不能完全市场化，为解决中低收入家庭的住房问题承担责任更是人民政府的天职。

　　问：一些房产商和投资者认为上海是一个国际化的城市，应该跟纽约等城市相媲美，这种论调认为，上海房价有自身发展的规律，不会因为一些其它事件而左右。您怎么看待这个问题？

　　答：普通老百姓的房子不应该推向市场。上海这样的城市，房价是应该上去的，我从来没有说上海的房价不应该上去这样的话。高档房上海也应该有，只是它们不能占用太多的土地，因为土地的资源是有限的。城市居民的根本利益不在房价高还是房价低上，而是在于绝大多数中低收入百姓到底应该以什么形式解决住房！

　　问：最近有些媒体表示要求公布上海房屋成本。您如何看待这一现象？

　　答：我们不需要房产商公布房价，建安成本是差不多的，比如上海，就是1400元左右，没有太大的区别，重要的是地价的区别。

　　2004年的第一次经济普查，上海的利润占据全国的34%，广州是19%，两个城市就占据了全国的50%之上。

　　所以，上海关于土地增值税，就全部不收了，因为这里面可以有很多的暗箱操作。

　　公布全部成本不现实的，公布部分成本又毫无意义。卢湾区的一些新盘，2005年的时候是1.3万，现在是3万多，涨了一万七，你就可以从中算出利润了。

　　问：每个城市的变迁，都会触及部分人的利益。这是不是我们城市改造的一个必然？

　　答：像美国，私人利益是神圣不可侵犯的。对于原住民的拆迁，这是很不得了的一件事情。政府没有理由把老百姓从原来的土地上赶跑，老百姓在土地上是有居住权的。美国也有这样的情况，曾经有过一项调查，迁出的那部分居民，都存在着不同程度的心理障碍。

　　我们要看实质性的问题，居住权得到保障了，有没有产权都是另一回事。

　　谈到杭州，我对杭州非常熟悉，前年我到杭州，感到非常伤心，杭州变了，我对西湖有种陌生感。西湖湖滨那边，都成为了沿湖

别墅的私家花园，都成为商业性地产了。

　　上海也一样，新天地拆迁的时候，一个黑衣黑裤的老妇站在门前，标题就是她的新天地在哪里？

　　来源：经济观察报网

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