袁磊：市场经济无需公开房屋成本

　　随着大家对是否应公开房屋成本议论的深入，涉及的内容已经远远超过房子本身。现在让我们回到问题的本源来讨论房价是否应该公开成本，从根本上说要厘清两个概念：房价是否按市场规律运作以及房子是否属于商品。

　　其一，房价遵守的是市场经济游戏规则，那其中一条基本规律是供求关系决定价格，而不是成本。

　　房地产供求的背后其实是土地的供求。长期来看，土地资源是有限的；短期来说，土地供给受诸多因素影响。因此，房价因土地供给约束带来的影响，无法用简单的成本来衡量。

　　几十年间，我们从计划经济的福利分房走到了今天的市场化运作。在这个过程中，市场有效配置了资源、提高了效率，带来了房子质量和服务的提高。但同时，市场也通过自己固有的规律对

房价起着制约作用。近年来大城市、东南沿海地区房价持续上涨，根本原因是大量人口对

房地产有持续、强劲的需求。随着经济的持续发展、城市化进程加速、产业不断升级，大家对住房的需求仍将持续。这就决定了房价上涨与否与公布成本无关。

　　其二，大家常说

商品房，也就是承认房子的商业属性。但我们也必须看到，房子具有很多不同于其他商品的特殊属性。

　　房子与其他商品最大的不同之处是与土地关系密切。外部条件相似的房子，在不同的时间、地点，房价很可能会千差万别，原因就是城市价值决定土地价值，土地价值影响房地产价值。房地产价格对土地价值提升的体现，不能因为“成本说”而抹杀。

　　房子的另一特点是独一无二性。房子不是流水线上生产出的商品，甚至可以说世界上没有两套完全一样的房子。城市相同，地段不同；地段相同，建筑不同；即使是同一品牌的同一建筑，也会因楼层不同、景观不同而大有区别。每个细微的差别都可能会带来价格的变化，而这种种参数，也很难用统一的成本来衡量。

　　房子除承担居住职责外，还拥有另一个身份——投资工具。从这个意义上说，房子就像艺术品，买者看中的是它未来的升值潜力，因此房价本身也包含着无法量化的“未来预期”。

　　房子的特殊属性决定了房地产行业的特殊性，因此房地产业比其他行业更难创立和培育一个品牌。近年来，一些房地产企业通过努力，逐步树立在市场上的影响力、在消费者心中的认知度。这些努力都凝聚成无形的品牌价值，理应在房价中得到体现，但无法通过成本来体现。

　　最后，大家都承认房地产行业中有各种各样的问题。但目前市场上存在暴利的产品不止房地产一个，却没有哪个部门要求他们公布过成本。同样是商品，只对房地产提这样的要求，违背了基本的公平原则。

　　我们承认，房价过高是事实，抑制过高的房价也是广大购房者所希望的。但我们也希望，大家在讨论房价成本是否应公开的同时，也要理智地想一想，房价的成本是否都可以量化、公开？公开成本后是否能起到预期的效果？

　　作者 袁磊

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