穷人也有住在市区的权利

　　杨红旭/文

　　在构建和谐社会的大背景下，住房保障体系的建设和完善，成为现阶段房地产发展的主旋律，同时也是近来一系列宏观调控政策的重要目标。穷人是否拥有住在市区的权利？这是一个关乎亿万百姓生活质量的大问题。

　　住在郊区还是市区？发达国家和发展中国家的差异很大。众所周知，美国的中产阶级多住在郊区，富豪更是选择风景优美的远郊，如著名的纽约长岛富人区。而我国的情况恰好相反。市中心地价和房价上涨很快，成为有钱人聚集的地方。当然，上述只是中美两国城市住宅分布情况的大致比较，并不否认美国大城市的中心区同样豪宅林立，如纽约曼哈顿的顶级公寓，中国大都市郊区的别墅一样随处可见。这其中涉及一个量变到质变，局部与整体关系。从整体上进行分析，二者之间的差别还是非常明显的。

　　穷人到底该不该住在市区？单从经济效益上分析，穷人为富人让路是符合经济学原理的，开发

豪宅能够最大化释放土地价值。政府从中大大增加财政收入，开发商从中获取超额利润，高收入阶层相对公平地享受到高水平的居住条件。但从社会效益上讲，迁走原住民迎来精英，可能避免会增加贫富阶层间的对立情绪。虽然凡动迁皆有补偿，但中低收入阶层都住在“N环”之外，会导致生活成本剧升，上下班起早贪黑，高昂的交通费用更让这些家庭吃不消。综合衡量，动迁后部分居民的“幸福指数”必然是降低了。

　　笔者认为，在各级政府加快廉租房和

经济适用房建设步伐的前提下，必须适当考虑如何让穷人享受居住市区的权利。廉租房分实物分配和货币补贴两种，就实物分配而言，首先要盘活市区尚未房改的公房，其次是须选址市区建新房，或者由政府出面收购合适的老旧小区。按建设部拟出台的最新政策，经济适用房将分为销售型和租赁型，销售型考虑到资源利用的公平性，可选择近郊，绝大多数都建在远郊；租赁型大部分都应该在市区寻找合适地块，进行城市规划时，这点应提前考虑进去。在这一过程中，中央还需出台相关政策，以防止地方政府为了追求财政宽裕而把廉租房和经济适用房都建在郊区。

　　在针对中低收入群体的住房问题上，发达国家积累了许多有效经验。比如德国是由政府规划用地，开发商建设运营，以较低的租金满足特定人群需求，政府对企业进行租金补贴；再如美国和加拿大，政府明确要求开发商规划开发小区时，必须留有10%~15%左右(各州比例或有不同)土地建设保障性用房，以供租售。这样就会形成充满活力的混合型社区，同时让穷人与富人平等享受城市的公共配套。

　　(本文作者为上海易居

房地产研究院高级评论员)

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