70年的土地使用权缘何缩水

　　本刊记者/甄爱军

　　文前提要：

　　以后买房时，除了了解房价、质量、是否抵押等等情况之外，千万不要忘了再多了解一项内容：这住宅的土地使用权年限还剩下多少年？

　　《物权法》草案中提到，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，并由建设用地使用权人应当支付土地使用费。虽然目前尚未出台具体的续费标准，但是，未来土地期限届满之后，很可能还会另行支付成本，而这使得业主必须重视自己住宅下面的基地年限问题。

　　所购新房建设用地使用权期限“缩水”12年，本想通过法律途径为自己讨还公道，而法院的判决却让小业主败诉，购房者徐春文就碰到了这样的尴尬事。

　　和平花苑期限缩水12年

　　民众对于住宅建设用地使用权期限的关注程度的加大，源自近期全国人大常委会第五次审议物权法草案内容公开。据媒体报道，新版《物权法》草案规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。

　　由此可见，住宅建设用地期限的长短问题，成为与业主自身利益息息相关的实际的问题。也正是如此，徐春文才决定继续跟开发商“较真”。

　　徐春文是浙江台州人，跟很多当地人一样，希望自己的子女在上海发展。为了方便自己子女求学，他于2005年3月份在和平花苑购置了一套面积为137平方米的房屋，当时的单价约15000元/平方米。

　　在3月19日与开发商签订《预售合同》时，徐春文发现合同文本中关于土地使用年限一项为空白，于是心存疑惑，他便跟同伴向售楼处的工作人员了解原因，并特意询问该项目的土地使用期限的长短，而工作人员当时给予的答复是符合国家的规定，不会有什么问题。徐春文相信了这位工作人员的话，之后签订了购房合同。

　　但是当他拿到房屋产权证之后便大吃了一惊，因为土地使用期限莫名其妙地“缩水”了12年。当年9月份，徐春文取得房产证细看之后发现，所购房屋的土地使用权期限仅为58年，从2004年4月26日起至2062年10月23日止，而这与他预想中的70年相差甚远。回想起当初签定预售合同时，开发商在所提供的合同文本中关于建设土地使用年限一项未填，可能是有意为之，这让他有了一种上当受骗的感觉。

　　记者根据徐春文提供的相关材料中看到，这份在2005年3月份19日签定的《预售合同》中，关于土地使用期限一项果然是空白的。在试图与开发商上海复旦科技园投资有限公司取得联系，一位不愿透露具体姓名的女士表示，这是由于业主自己没有了解清楚，责任不在他们身上。在这位女士看来，徐春文之所以与他们“纠缠”，是因为房价下跌之后才这样做的，“要是房价不下跌的话，他们会来找我们吗？”她在电话中如此说。

　　记者表示希望了解一下为何当时对土地使用期限不做明确告知时，这位女士让记者找售楼处。并生硬地表示开发商方面不了解具体情况，一再让记者不要找开发商，然后挂断了电话。记者拨通了和平花苑售楼处的电话，表明意图之后，一位负责人当即表示手头有事在处理，让记者过10分钟后在打电话过去。记者依言再次拨通电话之后，有工作人员告诉记者他刚刚离开售楼处。

　　眼看自己刚买的新房尚未住进去，土地使用权期限就已无故缩短12年，徐春文心里有着说不出的滋味。他找到开发商，想要按照原价退房，他说：“我当时没有想要得到什么补充，只想把房子退掉算了，”在他看来，既然开发商故意隐瞒真实土地使用期限在先，他提出的退房要求也许并不过分，但是遭到了拒绝。他多次前去协商，以至于开发商那边很多工作人员都认识了他，但每次都是无功而返。被逼无奈，他只好将开发商诉至法院，希望通过法律途径得到一个说法。

　　今年6月份，上海市杨浦区人民法院做出判决，认为在《预售合同》上已写明了开发商取得的房地产权证的证书号以及预售许可证编号，徐春文完全可以通过正常的查询方式查询得到相关的信息，如土地使用权期限等，而且不存在任何障碍。因此不支持他提出的解除《预售合同》并退还购房款，以及相应的赔偿请求。

　　面对这样的判决，徐春文感到很茫然，但也很无奈。让他感到有些尴尬的是，他的姐姐和妹妹都在他的劝说下，与他一起在同一小区购置了4套商品房，与他一样，土地使用期限都只有58年。

　　和平花苑的土地使用权期限缘何只剩下58年呢？记者从相关部门了解到，这块位于大连路、控江路上的土地早在1992年就已经取得土地使用权证，但是由于种种原因，直到2002年前后才正式动工建设，也就是说，这块土地被“捂”了近10年才开发，因此土地使用权期限缩水则在情理之中。

　　据了解，购买这个楼盘的业主除了上海本地人之外，还有来自浙江台州、温州的商人，以及来自中国香港、台湾和其他国家的购房者。而意识到因为使用年限缩水为自己带来损失的已不止他一个人，目前已经有来自浙江台州、温州的200余位业主准备组建“维权委员会”。徐春文表示，他们还会联络到更多业主，来共同维护自己的权益。

　　全国各地都有这样的官司

　　其实，徐春文房屋土地使用权期限“缩水”事件并不是孤立的，在全国各地还有很多类似的案例。

　　近日，南京有媒体报道称，据一位刘女士介绍，以4750元／平方米在江宁区购置一套住宅，而当时此处住宅的均价约为2800元／平方米。她还特意就土地使用年限的问题专门找到开发商，而开发商方面负责销售的人员曾向她承诺，该房子的土地使用年限是从2003年到2073年，并出示了相关的许可文件。在刘女士与开发商所签的合同当中，有这样的字句“甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得南京市江宁区**地块25438.32平方米国有土地使用权，土地使用权年限自2003年至2073年”。

　　但是后来的变化让刘女士有些措手不及。在今年1月，刘女士验收了房子，准备办理两证。却突然接到销售人员打来的电话，说由于她买的是商住楼，所以土地年限得变更成40年。这让刘女士所购商品房的土地使用权期限硬生生地缩短了30年。

　　近日，浙江金华市的市民郑先生也将一家开发商告上了法统，理由是土地使用年限缩水。据了解，在2001年9月15日，郑先生向某房产公司购买了一间商铺，同时双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定土地使用年限为1999年1月30日至2049年1月29日，共50年。郑先生按约支付房款312790元。该商铺于2002年7月31日交付，并于今年4月办理出土地使用权证。土地使用权证拿到手后，郑某发现土地使用权终止日期为2039年1月29日，实际能使用的年限只有37年，比原购房合同上约定的年限少了整整13年。为此郑某多次与房产公司协商，要求退回房屋差价，但均被该房产公司予以拒绝。

　　在广州佛山市，也有这样的官司。2003年8月，曹氏夫妇与当地一家房地产开发商签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买商品房一套，总价21万元；土地使用年限为70年，至2070年。后双方各自依约履行义务。但在2005年9月，曹先生领取房产证时发现土地使用年限只至2063年，比约定的年限少了7年。于是在2005年12月，曹先生将开发商诉至法院要求予以赔偿。

　　相关链接：

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

　　第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　(一)居住用地七十年；

　　(二)工业用地五十年；

　　(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；

　　(五)综合或者其他用地五十年。

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