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陈杰人:统计闲置房为房产病症号脉

http://www.sina.com.cn 2006年09月18日 06:50 新京报

  9月15日,北京市建委召集了近百家物业公司,开展北京市存量住房空置和闲置情况调查,调查涉及160余个小区,调查结果将于10月15日上报建委。这是北京首次对全市的房屋闲置和空置情况进行全面调查,尽管调查仅仅是以抽样的方式而非全面普查的方式进行,但毫无疑问,此番调查将有利于北京市准确了解住宅使用情况,以对房产市场进行对症下药式的政策调控。这也正是此次摸底空置住房的一个重要目的。

  近些年来,北京和上海、杭州、深圳等很多城市一样,遭遇房产市场的诸多难题,最典型的问题是:一方面,在虚热的房产市场中,商品房价格再高也有人买,甚至时有销售断档的现象;而另一方面,却是大量的房屋闲置和空置。

  众所周知,房屋建设和房产市场的培育,其本来目的是为让更多人能够有基本的住房,它正符合“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的朴素理念。但在不正常的市场运作过程中,房屋用以居住的主属性和盈利的次属性发生了严重倒置,囤积居奇、哄抬

房价等行为便有了很大的生存空间。

  对北京房地产市场的种种积弊,笔者不能一言概其所有原因,但正如业内专家所指出的,房屋闲置和空置,不仅是对房产市场本来宗旨的违背,还是导致房产市场变得更加混乱的最主要因素。有鉴于房产市场的混乱局面,北京市政府有关部门的确花了不少心血治理,但不得不承认,这些治理行为至少到目前为止还没有显现预期成效。这就让人们不得不深思:治理房产乱象,该从何处下手?

  尽管房屋闲置和空置并非房产市场混乱的始作俑者,但有关这一现象的数据如果不弄清楚,房产市场的整顿和治理将可能是无的放矢。因为,房屋就其本来意义而言,实际居住和使用状况是房产市场众多数据的基础,换句话说,它是整个房产市场的家底。

  已建成房屋实际使用和居住状况对房产市场的基础性作用,至少表现在以下方面:首先,它能够客观反应房产的有效率。正是从房屋建设是为满足市民居住和使用需要的角度而言,建成房屋空置率和闲置率的高低,与房产开发对居民利益的原始满足性程度成反比。显然,有效率越高,房产市场的发展就越健康,反之亦相反。

  其次,通过对建成房空置率和闲置率的原因分析,可以发现房产商和有关购房者的交易动机,继而准确把握虚热的房产市场中的投机因素及其存在程度。

  第三,有利于准确把握房产规划、建设和销售过程中的住房有机构成。从别墅、大面积住房到小

户型和经济实用房等各类面积和品质的房屋,通过分析闲置率,可以总结
商品房
的面积配比规律,从而制定出更有针对性的规划方案。

  当然,掌握空置率和闲置率,还可以将这一数据和缺房户数据进行对比,同时使政府更理性地分析当前房产市场的供求状况。从某种意义上讲,房产市场的健康与否,虽然和投机者的行为有一定关系,但更为重要的还是决定于政府的科学调控水平。如果政府能从土地的供给、规划的批准、交易制度的完善以及违法责任追究制度等各方面,有的放矢地进行规范,房产市场就可避免和抵挡投资因素的侵扰,进入良好的运行轨迹。

  政府对房屋闲置率和空置率的准确把握,犹如摸清了整个房产市场的家底,如果结合其他一些常规数据,政府对房产市场的调控和规范,就会驾轻就熟,运筹帷幄。

  □陈杰人(北京学者)

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