限制外资投资房地产之辩：该不该把狼轰走

　　近期，国家出台了措施(六部委171号文)，限制外资投资国内房地产领域，引起国内外的极大关切。在各界猜测相关政策内容之时，外资投行人士提出希望政策力度适当，对长期投资宽容以待，而国内房地产商则因开发项目不同而反应不一。这群狼到底该不该轰走呢

　　-吉呈 评述

　　外资：希望政策适当宽容

　　在限制外资购房新政出台的呼声高涨之前，国际资本“大鳄”们就纷纷加强了在华的地产投资。不久前，花旗集团的高层公开称，未来3年内，花旗在内地的房地产投资将增长9倍，达到8亿美元。摩根士丹利6月表态，今年在中国的房地产投资将增长2倍，达到30亿美元，专家认为，就宏观调控来说，当前收紧信贷闸门、约束房地产企业自有资金最低比重等方面政策已陆续出台，但是如果管不住外资进入地产领域，那么今年上半年出现的固定资产投资过热还是降不下来。新政出台因此势在必行，这些在内地房地产已有大笔投资的国际资本“大鳄”无疑将受到一定冲击。

　　一位代理外资投资内地房产的公司经理对记者透露，一些外国客户受此影响，正变得观望，业务量最近也有萎缩的迹象。另一位外资银行房地产业务部门的负责人介绍，他所在的投行今年初加大了在中国投资房地产的资金比重，特别是在北京。“上海很多写字楼盘都趋于饱和，能找到合适的项目已经不多，而北京还有很多机会。”他透露，这3年他手中的项目资金就有几十亿人民币。为此，这位投行人士从上海专程来到北京，希望能打探更多的消息。据他透露，许多外资房地产部门的有关人士正在积极寻求沟通，试图能接触到决策层，进行政策“公关”。

　　不过，也有某些外资房地产基金人士质疑政策“公关”的有效性。“最现实的方式还是平静地等待政策出台，之后再考虑对策。”一家海外投行的房地产投资部门负责人表示支持“一人一套”和实名制。她同时希望出台的措施，能够对外资长期投资国内地产“宽容一点”。她无奈地对记者说：“海外热钱进入与流出，一般是没有办法通过政策限制的。我们很担心政策会限制我们这些正规的大公司投资房地产。”另一家投行的房地产投资负责人也有相同的担心。他表示，如果因为经济安全限制外资是完全可以理解的，达到这一目的可以通过限制流出的方式，比如房产所得人民币，经审核和纳税环节再汇出，或设定外资投资房地产领域的持有年限等，“但如果对外资投资房地产开发的领域也加以限制，恐怕我们都要失业了”。

　　国内：有欢迎有排斥

　　一位国内房地产开发商告诉记者，他们对于购买型的外资很欢迎。据他介绍，北京均价在8000元以上的高档住宅、

别墅、花园洋房等，由于本地购买力有限，需要外来购买力支撑，外资就占很可观的一部分，从这个方面说，外资购买方是国内开发商的重要客户。但是，在投资领域，国内房地产商则往往排斥外资。“他们是很大的竞争对手。”这位房地产开发商坦言。他参与了多次竞标项目，均以失败告终。“因为外资的存在，价格被抬高了很多”。此外，抬高竞标价还使成本增加，出售时无形中就提升了房价。此前，央行宣布提高房贷门槛，建设部明确限制

户型面积，各地相继严格规范土地出让，“本来国内的政策对我们就很不利，加上外资的打压，生存空间更小了”。

　　对此，长江商学院教授梅建平表示，国内企业由于现金流状况不佳，竞价中往往会输给外资企业，但如果一味地封闭竞争平台，对国内企业的进步没有任何好处，只有在更开放的竞争条件下，国内企业才能充分成长。

　　最吸引房地产界人士眼球的新闻，莫过于六部委联合下发的171号文——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该文件对外资投资中国房地产予以了诸多限定。从目前外资投资中国房地产市场的情况看，大致可分为两大类：一是投资于房地产开发领域，另一是购房类投资。前者增加了市场的供给，后者则扩大了市场需求。据一位业界人士估算，投资于房地产开发领域的外资要远少于流入中国购卖房产的外资，这一比率也许在3:7左右。那么，外资进入中国房地产市场究竟是利大于弊，还是弊大于利呢？

　　利大于弊还是弊大于利？

　　客观地说，外资投资中国房地产对繁荣市场是有贡献的，但同时在推动房价上涨方面也是“功不可没”。外资投资房地产开发领域，不仅带来了资金，也引进了较为先进的房屋设计理念。 一些外资投资参与了中国城市的旧城改造，给当地城市建设注入了宝贵的资金。但不可否认，外资投资的房地产开发项目，绝大多数都是高档住宅和商业地产项目。由于外资的实力较为雄厚，因此在土地竞标中往往能以高溢价夺标。这样，在高成本的推动下，其定价也会高于国内地产商所开发的同类产品的价格。在“领袖价格”的指引下，很有可能使得某一城市某一区域的房价节节攀升。外资房地产项目之所以能够卖出高价，除了国内确实有一些高收入人群有着消费和投资需求外，外资品牌地产商由于在海外具有一定的认知度和一些固定销售渠道，因此能引来大批境外买家，致使“皇帝的女儿”不愁嫁。再看看外资投资性购房，对国内房地产市场影响几何。虽说目前中国楼盘外销中，有些是卖给那些将来准备在中国长期工作和居住而自用的买家，但还有相当数量的商品房是卖给了那些长期看好人民币资产升值潜力的境外投资者。有项购房调查显示，国内中高收入人群买房第一要素是位置，而中低收入者首要考虑的则是价格。这些购?

　　留学海外并在美国定居的人士在北京投资了一套高档公寓后，是这样盘算着这笔投资的利益所得：租金年收益3%，人民币对美元年升值3%(这也意味着人民币资产的升值)，房产本身升值5%。客观地说，这也许还是比较保守的估算。至于商业地产的投资，套利空间或许更大。对于海外投资者而言，房价的高低并不重要，只要人民币持续保持强势，中国城市化进程的步伐不放缓，房价年年涨，投资中国房地产就会稳赚不赔。正是由于市场存在着这种强劲的投资性购买需求，使得地产商们对高端市场的高额利润趋之若鹜。在此市况下，要想让房价不涨都难。难怪当171文出来后，北京一知名地产商立即表示，世界上没有哪个国家是限制外国人购房的。虽然，目前还难以具体量化估算限制外资投资中国房地产会产生什么样的结果，但可以肯定的是，该政策对稳定市场抑制房价过快增长，以及调整市场结构会大有益处的。

　　圈内人话外资

　　上海陆家嘴高档住宅林立，一直以来是境外人士购房的投资热土。美联物业陆家嘴世茂分行高级营业经理周海龙，从2002年做起房屋经纪人，可以算得上境外投资上海房产的一线见证人。

　　“我们刚进公司的时候，老板要我们学说上海话，因为那时候，客户大都是上海人；过了一两年，公司要求我们要讲普通话，因为本地客户已经越来越少，买房的外来人士越来越多了；现在我们流行说很慢的普通话，因为很多客户都是境外人士，国语说得都不好，我们要说得慢，而且有时候手势也要用上。”周海龙对笔者说。

　　周海龙说，他们公司的境外客户以台港人士和韩国人为主，现在新加坡人也来了。还有少量的欧美人士。接受本刊记者采访时是午饭时间，周海龙的办公室里电话还响个不停，其中就有香港的客户打来电话询问，有没有世茂滨江花园楼层低的房子。

　　2005年，央行上海分行曾经有数据分析，境外资金直接流入上海房地产的占比，从2001～2003年不断提升，分别为16.1%、23.5%、25.4%，2004年前5个月甚至跃升至32.6%。宏观调控之后，上海楼市仍然以巨大的吸引力，吸引着境外人士的投资热情。

　　蔡为民，台湾人士。《上海楼市》境外人士专刊发行人，在上海他有着双重身份，一方面作为房地产业内专家时常发表言论，一方面也多次组织过台胞看房团到上海购房。他告诉笔者，就在母亲节的那个星期天，他还带了一个20多人组成的台湾看房团到上海，他们一次性买了10多套房子。境外人士投资上海的例子，笔者还从一线的房产业务员那里听到很多：

　　“一家韩国的中介公司，到上海来寻找中介公司购买上海物业，他们用国内的外资银行贷美金，利率也相对低，换成人民币购买，买了两年三年就卖出去，世茂滨江，盛世联华都有。他们很苛刻，跟房东谈价格差一点儿都不行，因为买得比较多，把中介费压得很低。”

　　周海龙告诉笔者，去年的宏观调控，一些短期的、资金实力不强的投资客撤离，而有实力的，抛出去一两套，再留着几套保本。到现在在投资的，基本上都是一些有实力的投资者。

　　当“国六条”、九部委十五条意见出台后，并没有吓退境外投资者，至今高档住宅市场也没出现像去年那样的抛售风潮。“我接触的客户，很多台湾人直接是现金买卖，有的是做实业，在境外贷款，利率比较低。如果是外汇直接流入的，国家外汇管理局会监管，但是只要有房屋买卖合同，表示有明确的资金去向，通过审核就可以买房。也有在国内外资银行贷款，只要提供资产证明，很容易贷到款。”周海龙说。

　　海外基金的算盘

　　相比境外散户低调涌入中国投资房产，海外基金在主要城市的大手笔则要张扬得多。今年以来，海外基金的动作尤其频繁。

　　海外基金起初以与国内开发商合资房地产开发的模式，从物业销售中获取收益，后来演变成直接以低价整栋收购黄金地段物业，改造出租获取稳定租金回报，或者自行收购项目开发，模式更加多元。退出机制也更加明确，手上的地产升值后，要么转手卖给其他的基金，要么打包到海外上市套现。

　　摩根士丹利是其中典型代表。从2003年7月，摩根士丹利与上海永业企业集团合作，入股10%，投资了上海新天地附近的“锦麟天地雅苑”项目，到2005年，摩根士丹利撇开住宅，开始整栋收购写字楼或者商业物业，前者如耗资2亿美元收购人民广场附近的世界贸易大厦，后者如花7.9亿元收购的淮海路上的上海广场商业裙楼。

　　负责世界贸易大厦租赁管理的仲量联行中国区董事陈立民向笔者透露，该大厦目前的租金已经翻倍。上海广场经摩根士丹利施加“魔法”之后，租金已经提升到原来的4～5倍。

　　摩根士丹利在上海成立办事处后不久再次进军高档公寓市场，收购了浦东陆家嘴中央公寓两栋楼，而且还收购了上海金桥埃蒙顿国际广场，再到6月收购华山夏都，大摩的速度之快，令市场人士瞠目结舌。目前大多数海外基金的投资还没有抛售，所以大多数人很难看清他们是长期投资还是短期投资。

　　国内专家们担心，这些海外资本游离于监督之外，频频出手中国甲级写字楼或者高档住宅，尤其是住宅市场，对房地产市场价格上扬，以及加剧结构性矛盾起了推波助澜的作用。

　　易宪容表示，在目前国内资本项目没有开放的条件下，外资无论是居民或非居民都是不可进入房地产市场投资。外资进入国内房地产会导致房价上涨、结构恶化，将国内房地产市场泡沫吹大，而中国在2004年修订的《外商投资产业指导目录》中规定，对于涉及普通住宅开发建设的房地产业都仍然作为“鼓励类”外商投资产业目录。

　　海外基金动辄大手笔，已经影响了一些投资散户的决策。周海龙就注意到，摩根士丹利在上海哪个地方出手，一些资金雄厚的境外个人投资者，就跟着出手。

　　海外基金否认炒楼

　　各大外资投行和投资机构的高管们则自有一套说辞。他们一直坚持在中国的投资是看重中国经济增长的态势，基于长远投资而收购物业，并非短线炒作，也无意赌人民币升值。

　　花旗银行房地产基金首席策略师StephenM·Coyle说，“实际上我们不管人民币升值这个事，当然我也相信，人民币确实是被低估了”。他举出实际的数字来证明是什么吸引他们投资中国房地产。“世界上很少有地方可以看到房地产有收益的，换句话说，在欧美的一些市场，确实有很多的投资投到房地产中，但是在中国的投资收益率是相当高的。在上海的写字楼收益率是7%，日本是3.5%，伦敦是4%，在美国是4.5%，中国7%的收益是非常非常高的，而且中国是一个快速增长的市场”。

　　2005年11月，花旗银行房地产基金在中国首次出手，以约4亿人民币收购位于上海南京西路永新广场75%的股份。

　　荷兰ING银行中国区域投资总监蔡丽丽也表示，外国金融机构的房地产投资部门和资金运作部门是彼此独立运作的，房地产投资部门在考察一个项目时，汇率的变动问题是被剥离出去的，由其他部门负责解决。

　　基强联行是专门为海外基金收购中国物业提供中介服务的机构，公司创始人陈基强也对眼下外资炒楼的说法一一提出质疑。“第一，说外资买楼是炒人民币升值。外汇是分分秒秒变化的，而房地产是流动性非常差的产品，怎么炒？第二，说外资收购物业影响楼价。2005年全中国商品房销售额1.8万亿人民币，国家外汇管理局2005年统计的外资购房金额是272亿人民币，外资购房比例占了1.5%，我不知道这个会对中国楼价有多大的影响。”“第三是快速撤资，房地产金额动辄10亿，怎么可能那么快走？我们的注册资金，也要等到公司解散的时候才可以走。”

　　蔡为民也为说台湾人士炒房鸣冤。他说，“现在台湾人士购房比例很小，都是零星的”。相反，他认为目前中国房地产市场最危险的是其他两部分游资：“一部分是大量应汇出的外资企业的利润部分，他们几乎都不汇回去，他们就在中国投资房地产；还有一部分就是很多出口企业手头上很多外币，现在人民币有升值的压力，他们会把大量的资金换成人民币放在国内。这两部分资金才是很难监管、最危险的”。

　　如何疏导境外资本

　　尽管如此，上世纪日本的沉痛教训让中国人心有余悸。在全球资金过剩，又缺乏高增值的投资渠道的前提下，境内外游资大规模潜入房地产领域，在中国金融体系还相对脆弱的时候，必然会对中国经济产生巨大威胁。

　　5月23～24日在北京举行的2006年中国金融高峰会上，建设银行董事长郭树清在发言中再次提出：“必须及时调整资本流进流出的政策，应该严格监控短期资本的流入流出，特别是应该限制对境内房地产和其他一般加工工业的投资。”

　　但是，到底如何限制，房地产业内专家们认为，境外资本投资房地产的限制措施应该区别对待。对于海外机构投资者，“进入中国房地产是有利有弊的，从一般普通老百姓角度来说，海外基金收购了好的物业都到国外上市去了，给外国人买了，我们买不到；但是对开发商来讲，121(2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121号文件)之后，银行借款越来越难，他们又很期望海外基金能来给他们融资，能把好的物业也开发出来。”中国房地产研究会副会长顾云昌说。

　　那么到底如何解决这个两难呢，顾云昌说，“我们寄希望于中国的房地产基金能够赶快发展起来，如果中国的房地产基金起不来，国外的又有限制，卡住了，中国的房地产就得不到健康发展。我们应该尽快打通国内的市场，现在采取的办法基本是堵的办法，而不是疏的办法”。

　　陈基强比较了中美两国的房地产开发资金来源，“美国做房产的资金，房地产信托占了23%，抵押占了14%，银行占了47%，保险占了12%等等。我们中国的房地产金融产品实在太少了，导致了中国的房产价格很高，因为我们的投资渠道太少。”所以，中国的房地产市场现状其实是面临着普通老百姓住房难，与国内资金充裕而投资工具缺乏和房地产金融急需创新产品等多种难题。

　　中国社科院世经政所张明博士认为，我们可以对投资于写字楼和商铺的外资，以及投资于居民住宅的外资加以区别对待。比如对投资于居民住宅的外资，可以通过征税和加强审批等手段来限制。他还建议，在流通领域，对外资转手出让房地产，如果卖给国内投资者的，应该征收更高的税率。这样可以严防外资炒高楼价撤离，国内投资者买单的局面发生。

　　中金公司首席经济学家哈继铭建议，应该对外籍人士出售房地产时因人民币升值所套获利润全数征税，除非另行购买价格更高的房地产。如果期间人民币贬值则免征此税，但贬值的汇率损失不得从所得税中抵扣。

　　但是，在蔡为民看来，这些投鼠忌器的办法，其实并不一定能够挡住外资炒房的步伐。“从国六条，以及六部委意见来看，政府调控一直还没有下定决心，越打压越涨，现在虽然营业税增加了，投资都要变成5年了，但是如果房价不下跌，投资者体会不到投资房产是有风险的，而是认为房价稳中有升，总归是有得赚，境外投资者还会大举进入。”

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。