让利率成为调控房地产的主导

　　国务院近日发布《关于加强土地调控有关问题的通知》是一次重大的“地根调控”。使得工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。尽管，政府认为这对以“竞标式取地”商品房的地价不会有很大的影响，但是，根据一些房地产人士的言论：工业用地的普通上涨会成为房地产价格继续走高的因素。再加上社会上一些人民币汇率上升的预期，房地产市场似乎摆脱不了“越调越涨”。

　　毫无疑问，价格是房地产的核心问题。实际上，在一个较长的时期，地根调控和汇率并非是房地产价格走高的支持性因素。关于汇率和房地产价格的关系，日本给我们一个很清晰的先例。日本的房地产过热是因为它的廉价以及裙带主义信贷、政府主导的大金融集权式格局，以及低利率坐标。同时和中国一样，它对外存在大量的顺差，导致日元有升值趋势。在美国压力下，日本采取了汇率急剧上升的方式，随后地产价格飙升。但此后不久，汇率上升就同地产泡沫的破灭完全相关。为了挽救这一局势，日本将所有希望放在利率上，零利率几乎成了法宝，但日本没有达到用它“拯救经济”的目的。这证实了汇率上升和房地产之间的价格上涨并不像很多人士讲述的那样，是高度相关的，很可能呈倒U型结构。最近印度的表现也证明了这一点。另外，中国的地根调控也有可能预示着另外一种格局：即目前大约是15%商品房用地以及一些经济适用房用地的比例在未来也许会上升。目前占35%比例的工业用地将会下降。

　　回顾政府近年来的“房地产新政”和政府出台的调控手段，可以明显看到，房地产问题主要是地根问题和金融问题。税收政策则有着一些冻结市场的效果，并且产生出很多规避术。例如，征收差价20%的个税可以被

房价的1%所规避。营业税延长至5年的征收规定已经被大幅度调低成交价所削弱。这种政策失灵或许证明了炒房团根本不是房价高的始作俑者，而“地”的拥有者——地方政府和发放房屋贷款的金融力量才是房价高企的根本原因。目前，中国的土地制度决定了在“地根方面”不存在灵活性和竞争性市场，所以，很难寄希望在“地根”方面会对房价的下降有着即时性的调整作用。不过，中央政府收回了参与地方政府土地出让金分成的设想，以及将土地出让金“全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线’管理”，就是控制地方政府利用房地产土地拍卖大幅度增加地方财政的行为。

　　实际上，在调节价格上，金融手段一直都发挥着重要的作用。目前的房地产新盘的地皮大多是在房价上涨的高峰期取得，有很强的刚性成本，所以新房的价格基本不能代表房价走势，应该用经过市场检验的二手房价格来代替之。在所有政策中，利率上升对二手房价格影响最大，这可以从最近的两次利率变动和一些城市二手房整体价格的同步变动看出。利率的上升是任何地方政府或者市场主体都规避不了的，它有着强大的普适力。而且，重要的是，很多房地产物业的拥有者，并不是个人。并不是所谓的富人抢夺了所有的房源，让穷人买不上房子。而是很多的公司法人，无论是地产开发商、上市公司、有投机意图的金融机构以及有富余资金的企业。他们构成了奇特的“买家”，他们的投资性住房的策略同他们在股票市场的操作模式几乎没有什么区别。更重要的是，他们的操作资金很多是通过银行获得的。所以，当央行提高利率的时候，当银行开始回笼资金的时候，这就造成了这些主体资金链的压力，他们会抛盘出场，而不是改售为租。所以，降低这些主体的融资杠杆率是降低房价的最根本手段。美国房地产泡沫的即将破灭也证明了美联储动用利率的可怕作用。中国在6年前的一次房价整体性下跌也是因为加息所致。

　　从这个意义上说，无论是

汇率上升还是利率上升，在长期看都对房价下跌起重要作用。日本采取的方式是错误的。我们应该吸取教训，应该让利率来调节房地产泡沫，而在汇率上升问题上，我们需要保持持续抵抗外界压力的耐心，因为汇率没有能力担纲调控经济的主要角色。

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