房地产业：官商勾结最厉害的领域

　　近来，国内掀起了一场轰轰烈烈的反商业贿赂的热潮，部分地方也揪出了一些犯案的不法分子及不法官员，但是，目前看来，这些反商业贿赂的措施和力度还远远不能真正震慑相关各方或全面遏制商业贿赂。

　　蓝筹特约记者　程维/文

　　官商勾结最厉害的领域

　　今年1月国内有某体对国内最容易发生商业贿赂的行业进行了排名，该排名罗列了8大行业，分别涉及医疗药品行业、零售业、房地产行业，其中房地产行业被列为第三大高发领域。由于该报没有披露其排行标准，因此暂时无法确认该排行的可靠性。

　　对比该表后不难发现，该报所罗列的8大商业贿赂易发主体排行榜中，医疗药品及零售等7个领域的贿赂对象多为企业及关键性个人，与政府监管机构及该类机构官员间产生的商业贿赂所占比例相对较低。

　　其原因在于，由于目前国内土地供应及出售权限全部掌握在地方政府机构手中，而土地是房地产业运营的最核心也是最起码的经营要素，如果没有土地，房地产开发业务无从谈起(房屋中介行业不在此之列)。

　　在目前的房屋销售环境及经济增长状况下，房屋销售市场持续火暴，也就是说，房产商的房屋销售基本不成问题，即使出现销售困难，房产商会采用其它市场化行业几乎都不可能采用的加大存货量及“库存”时间来静候房价上涨，进而获取超额收益。

　　从产业链角度看，地方政府与房产商是土地产业链的上下游，也是直接交易对象，双方在一定程度上存在共谋基础。

　　对房产商而言，因为销售基本不是问题，因此能否搞到土地，或能否搞到有较大增值潜力的土地成为整个房地产操作中的一个先决条件。由于卖家拥有绝对控制权限，买要想降低土地成本，最简便也最有效的途径就是使用商业贿赂。

　　8年前，重庆某地产商曾对本刊记者称，他在多年前圈某区的上千亩地块时，只花了每亩20多万元的价格，但是他实际支付的成本接近30万元／亩，这些新增成本主要包括给相关官员的“感谢”、“回馈，”及为求得银行抵押该地块并贷出现金的成本。

　　房地产商业贿赂黑幕

　　由于贿赂行为是违法行为，部分商业贿赂金额巨大，因此相关利益各方均对此秘而不宣，外界要获得相应信息也非常困难。

　　房地产领域内的商业贿赂主要集中在两个领域，一是土地交易领域，一个是建设领域。

　　土地交易领域内的商业贿赂在一定程度上与目前国内房地产市场交易信息公开程度不够有关。此前，地方政府有哪些地块可以出售，什么时候出售，采用什么途径出售，采用什么出售方式，交易价格等，大都不对外公开。在体制和机制上为内幕交易或黑幕交易提供了宽松条件。

　　目前国内的土地交易大都开始采用公开的招、拍、挂(招标、拍卖、挂拍出让)，一部分人认为这一途径能有效遏制土地交易中的不法行为，但是实际执行情况显示，这一公开化流程尽管在一定程度上是一大进步，但是，依旧可以轻易绕行。

　　一是官商事先共谋，在土地用途、出让地块大小、出让时间等要素上达成“共识，”事先“勾兑”好的开发商知道底牌，交易对象实际上更侧重于有限或事先确定的一些公司。

　　另一种方式是通过改变土地用途来牟取收益。常见的方法是，地产商先“不做地产，”以旅游开发、农业园产业区、工业产业园区、商业交易市场等名目圈下大片地块，做一点项目，一段时间或几年后将其局部或全部地块的用途改变为房地产开发，获得土地级差地租巨额收益及其它增值收益。

　　《经济参考报》7月5日曾经刊发过一篇有关商业贿赂的文章，该文披露了一些圈内人透露的有关房地产业的商业贿赂情况：“春节、中秋、国庆等传统节日，是与官员联络感情的最佳时机。

　　根据各个城市的经济情况、官员所处位置以及帮助自己的程度，在我心里有一个好处费的价目表。以西部中等城市为例，科级干部5000元，处级干部一万元到两万元，局级干部则需要三万元到五万元才拿得出手。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的2%到3%。”

　　目前治理措施的局限

　　目前国家将反房地产领域内的商业贿赂列为国内反商业贿赂的重点领域来抓。

　　来自国土资源部的数据显示，2003到2004年全国土地市场治理整顿期间，各地通过自查，发现超范围划拨供地2695件，涉及金额6.3亿元；违规低价出让土地2065件，涉及金额4.3亿元；擅自减免土地出让金3108件，涉及金额21.6亿元；欠缴土地出让金14355件，涉及金额225.9亿元；应招标拍卖挂牌而协议出让的2254件，涉及金额42亿元。

　　其原因在于遏制措施不完备，且缺乏系统性支撑。以官员收入为例，我国目前还没有实行官员或公务员收入公开制度，银行存款、证券及债券、房产等不动产及动产实名制进展缓慢或未能全面落实，官员家庭收入申报制度缺位，家庭及个人收入税收制度不完善，以及对官员的监管监督机制单一化且封闭化，致使不法官员有多领域，多渠道收受贿赂，且能轻易藏脏或转移，即使不使用海外渠道，使用上述漏洞仍可以轻易消化或化解几千万元脏款，并令纪检机构难以调查。

　　另一个方面是，目前缺乏对官员及政府与企业之间的大宗交易的交易污点审查制度，现有的治理措施基本都是事后处理措施——如果没人举报或该官员本身不犯其它事，其被查的可能性很小，他们依旧可以安然地过上很多年。

　　现有的对官员的交往的例行或个别重点调查或监控，日常支出的调查或监控也是一大空白，现在一些媒体在报道腐败官员受处理时一般都会有其腐败行为的报道，譬如长期在酒店租房并嫖宿，一个小小的官员或公务员在无明确收入来源的情况下出现长时间大额消费，甚至拥有豪车、别墅等，但是这些人通常支出远大于收入而无人追查。

　　这些现象的背后的另一个缺失是法律支撑不够，如部分官员巨额财产来源不明，但是由于“巨额财产来源不明推定定罪”没有政法体制保障，因而相关机构也无法对政府官员的权利和财产状况实行随时实时监控，“巨额财产来源不明推定定罪”的效力就带有很大的偶发偶然性，当然，这一条款就经常处于无效状态。

　　因此，在这一环境条件下推行房地产领域内的商业贿赂治理，效果难免要打折扣，因为实施商业贿赂的犯罪机会成本太低了，低的一大原因是被查出来或被查处可能的概率都很低。

　　表一

　　商业贿赂易发主体排行
　

序列	行业
１	医疗药品行业
２	零售业
３	房地产行业
４	保险行业
５	旅游行业
６	电信行业
７	银行业
８	教育行业

    表二  土地市场商业贿赂表现形式和治理对策

    

门类	表现形式	对策及措施
违法违规行为下暗藏的商业贿赂行为	违反规划用地、未批先用、边报边用、越权批地，该有偿出让的却划拨供地，该“招拍挂”的却协议出让以及低价协议出让，擅自减免地价，对土地擅自改变用途视而不见，不依法追缴土地出让金等行为。	治理的关键在于政务公开，让群众起来监督土地出让的全过程。一旦有群众举报，只要顺藤摸瓜，一定能一抓一个准。
形式合法实质违规行为下潜伏的商业贿赂行为	房地产开发土地出让时，以假“招拍挂土地”之名，行“协议低价出让”之实。 在土地“招拍挂”时，官员与商家合谋，导致“规划建设条件”“苛刻”得足可以做到吓跑所有其它开发商，只留下那些“心中有底”的，与官员们达成某种“默契”或某种“沟通”的开发商，以及他们邀请来的，来“友情客串出演”的开发商们。而一旦当这块土地到了实际开发建设时，其“规划条件”的要求又可以“宽松”得让人“惊诧不已”。 更显隐蔽的，还有“招拍挂土地”周边的配套设施，在“招拍挂”前后，毫无预兆地突然变更。	如果只在“土地批租”一个环节上下功夫，那么，“土地批租”环节的“招拍挂”，即使设计得最完善，也没多大意义。类似于这种表现形式的商业贿赂行为的治理，相对来说，已有一定的难度。 　　当然，从整体上治理这种形式的商业贿赂行为，关键在土地出让制度的修改和完善。在“土地出让”环节的上、下游，必须要有与“土地招拍挂”相应的、统筹的、配套的政策措施的跟进。
完全合法合规行为下隐伏的商业贿赂行为	这种商业贿赂行为，主要表现在土地出让过程的技术层面上。 在土地估价的过程中，估价结果的确认过程中，以及正式签订征收协议进行补偿的过程中，都有可能发生商业贿赂行为。 　　最典型的例子是以工业用地的名义，通过协议出让方式，廉价圈得土地，随后，将其转为经营性用地，在“协议出让”和“土地储备”这两个环节做手脚，从中获得特别丰厚的收益。 　　（当然，也有“低价协议”圈得的工业用地，在政府部门“视而不见”下，直接改变用途，作经营性用地使用的）	一是对于不同类型用地，必须实行同一个类型的供地模式，如对工业用地，当前也应尽可能创造条件，实行“招拍挂”供地； 二是对于土地用途变更的处置，要尽快出台一整套完备的政策规定； 三是要绝对禁止任何部门和个人，对土地估价机构具体的估价行为进行干预，一旦发现要严惩不怠； 四是土地估价报告要公开； 五是对土地估价中的失误与恶意行为，对恶意者要追究法律责任。

    表三

    建设领域内的商业贿赂主要表现形式和手段

    

门类	对象或领域	手段	发生环节及途径
主要表现形式和手段	企业与企业、企业与建设单位、企业与行政主管部门	已从以往简单的权钱交易过渡到权钱物交易相互交织，从简单的物质化贿赂过渡到物质化、非物质化贿赂相互结合	在企业与企业间，一些房地产企业通过向银行工作人员行贿获取甚至骗取贷款； 承包方通过为发包方人员提供入股分红等手段行贿； 在企业与行政主管部门间，企业对掌管规划、资质审批和土地出让、置换等行政权力的政府工作人员行贿，手段也越来越隐蔽、多样化，多以劳务费、信息费、顾问费、服务费、赞助费、车船费、外出考察等形式出现
重点部位和环节	房屋和市政基础设施工程建设		主要发生在土地使用权的出让、房屋拆迁、工程招标投标、项目发包分包、材料设备采购、项目预决算、项目验收以及追加投资等环节上
	市政公用事业产权交易		主要发生在资产评估、取得特许经营权等环节上
基本特点和原因	特点：建设系统商业贿赂具有普遍性、隐蔽性、多样性等基本特点。一是行贿主体明确，多是企业经营者或管理者（也包括挂靠的包工头等）；二是手段隐蔽难辨，多是场外交易，私下进行，由明转暗，由直接到间接，由贿赂主管领导到贿赂一般干部；三是形式多样难以界定，多以貌似合理合法的形式出现；四是社会危害大更趋破坏性，不仅扰乱了正常的市场经济秩序，还会危及社会稳定			原因：一些行政主管部门自由裁量空间过大，权力运行缺乏制约；一些行政工作人员法制观念淡薄，私欲膨胀，抱有侥幸心理；行政主管部门之间缺乏合力，监管不到位；体制机制制度不健全，有机可乘；一些政府投资工程盲目铺摊子，仓促上马，违规建设等，是产生建设系统商业贿赂的主要原因。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。