纳税榜能为房地产业证明什么

　　本报记者：谢红玲、王其明、朱紫云

　　地产圆桌

　　圆桌背景

　　“2005年中国纳税500强企业排行榜” 近日揭晓，万科、增城碧桂园、SOHO中国三家房地产企业上榜，万科董事长王石和SOHO中国董事长潘石屹双双列席在北京人民大会堂举行的发布会，并作为代表发言，在一定意义上肩负着为地产行业洗刷“纳税侏儒”恶名、改善自身社会形象危机的重担。

　　那么，“纳税榜”究竟能为房地产业证明些什么吗？

　　好企业仅向政府纳税是不够的

　　万科董事长王石

　　万科自创立之初，就给自己设定了两个最低的标准，其中第一条就是守法经营、照章纳税。不管公司经营多艰难，我们都会用这样的标准来要求自己。而20多年来，我们累计向国家贡献了46亿元的税收。

　　纳税不仅仅是责任问题。1997年朱 基总理视察深圳，万科作为房地产企业代表向总理作专题汇报。这是我们第一次向这么高级别的领导作汇报，如何在非常短的时间内让总理对万科有充分的了解呢？经过研究，我们认为，从纳税的角度来谈，一定会引起总理的重视。我对整个汇报过程仍然记忆犹新，角度很实在也很新颖，受到了总理的赞赏，汇报效果非常好。这个事情让我感触很深，纳税是企业和政府、和社会沟通的一项很重要的共同语言，一个基本的切入点。只有对社会做过实实在在的贡献，才能获得信任，获得更多的对话渠道。

　　企业的纳税能力，和经营规模密切相关。房地产行业的集中度比较低，这是包括中国在内、所有大陆型经济体的一个共性。《财富》世界500强中，以前一直没有纯粹的开发商，直到今年才有帕尔迪和连纳，排名也还都在450位之后。房地产行业不容易出现规模巨人，成为纳税巨人更难。因此，今年能进入纳税500强，对万科来说，对于整个房地产行业来说，都具有里程碑式的意义。

　　当然，就纳税本身而言，并不值得特别强调，因为这是起码的商业道德。在这一层面上，所有规范经营的企业应该都做得不错，但好企业的标准不应当仅限于此。行业和企业发展到一定的阶段，就需要考虑可持续的问题，这时候仅仅做到让股东盈利、向政府纳税是不够的。只有在行业赢得社会各方面的信任和尊重的前提下，才有企业的长远发展。从这个角度思考，房地产企业多承担一些社会责任，不仅功在社会，而且利在自己。

　　房地产对税收贡献很大税收政策欠公平

　　SOHO中国董事长 潘石屹

　　2006年上半年，全国房地产行业税收1209亿元，占全国税收总额比重从2003年的4.66%增加到6.25%。大家可能觉得这个比例还不高，但房地产从业人员只占到全国从业人员1.8%，从这个比例看，人均税收贡献肯定比平均数高。

　　外界很多人质疑房地产行业的纳税情况，主要是因为房地产企业多以项目公司为主，纳税地点分散，纳税额也分散到各个公司。

　　但反过来说，现在房地产行业税收确实比较乱，有好多地方税种不是国务院制定的，是上世纪50年代制定的，到现在还在执行，实际上当时房地产的情况和今天房地产的情况已经完全不一样了。从税负上来说，应该说是非常重的，房地产的营业税是5%，城建和教育附加税是0.5%，合计是5.5%，企业所得税是33%，土地增值税是30%到60%，还有其他各种各样的税费。

　　首先，一个很关键的问题是，在高税收情况下一些地区会实行优惠政策。优惠政策在改革开放初期起到了推动经济发展的作用，可是随着市场经济越来越健全，优惠政策就成了一个不公平的起跑线了。其次，不同经济性质的企业纳的税种是不一样的，纳税的方法也是不一样的，比如中外合资企业、外方独资企业跟中国自己的企业的税收政策是不一样的，有的征，有的不征。第三，开发不同类型的房子缴的税不一样。即便同一个类型的房子，都是住宅，还要划分普通住宅、经济适用房和高档公寓，实行的又是不一样的税。如果开发经济适用房，基本上所有的税都减免；如果是开发普通住宅，减免所得税；写字楼和商铺缴税最高。

　　房地产业的高税收应该反哺低收入居住保障

　　中国指数研究院(华东)副院长陈晟

　　从行业的角度来看，房地产业对社会的税收贡献相当大。试举几个数据：

　　全国：国家税务总局统计报告显示，“十五”期间，我国房地产业税收完成5190.98亿元，年均增长41.4%，增幅在各行业中居于首位；

　　北京：2004年的房地产业税收达129.4亿元，占全市地方税收的18.7%，与房地产关联度比较高的建筑业税收为60.3亿元，两大行业之和占全市地方税收比例可达27%；

　　上海：按2004年数据计算，来自房地产业的直接税收贡献估计为400亿元左右，如果以此类推，房地产对于上海市财政收入的直接贡献超过30%；

　　浙江：到2005年6月底，房地产税收已经成为浙江地税第一大税源，2005年上半年浙江地税收入396.43亿元，其中房地产业税收比重上升到了21.9%，达86.82亿元。

　　由此可见，房地产业的税收贡献远远超过一般人的想象。房地产税负其实较大多数行业都高，光从税收种类来说，房地产税收就包括了土地出让环节的契税、耕地占用税和印花税，房地产开发建设环节的营业税、印花税、城建税、教育费附加，房地产建成转让环节的契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税，房地产使用环节的房产税、城镇土地使用税和城市管理税等。除了税收贡献外，房地产行业还承担了大量的费。以土地为例，这其中需要产生的费便包括了土地出让金、土地有偿使用费、土地收益金、征地管理费等近十项费用。

　　房地产企业缴纳的这些税费以及百姓购房过程中产生的税费，在流转过程中需要以转移支付的形式反哺给老百姓，廉租房的建设即是一例。我觉得开发商缴纳的税费、高收入人群缴纳的税收应该多应用在低收入人群的居住权利的保障上，而且要加大宣传力度，达到社会的整体和谐平衡。从这个角度来看，房地产业不仅不是“纳税侏儒”，相反地，它可以而且应该成为我国纳税重要行业。

　　房地产税收贡献率在增加

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓

　　房地产价格暴涨是这一两年的事情，税收征管加强也是这一两年的事情。前些年一些房地产商，楼盘开盘之后交预付款，楼盘完全竣工之后交全款，房地产卖得火爆，可能炒楼花，楼花有的收全款，有的不收全款，不能完全体现房地产的真实销售水平，只是在最近一两年才突出表现为税收贡献。

　　房地产热在“国八条”之后并没有太大改观，但是房地产税收贡献率在增加。第一是因为近几年房价涨势很猛，房地产行业普遍走强，房地产利润水平高。第二是由于近几年来国家税收部门对房地产的税收征管力度加大，国家税务总局和各地的税务部门都把房地产行业作为税收监管的重点行业之一。

　　房地产行业比较特殊，当年建成马上变成现金的可能性不大，一个房地产项目都是跨年度滚动开发，过去的结算办法都是按照预售收入核算一定比例之后缴纳企业所得税，这个预计计税的毛利润率不高，全国的平均水平是10%~12%，这个水平征收企业所得税当然有限度。但从去年底开始调整，一直到今年国税总局发文，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%。提高到20%之后，意味着房地产商要拿出很大一部分钱来缴纳企业所得税，这也使得房地产税收贡献率在提高。这个比例去年就开始调整，现在看来刚性作用比较大。

　　现在颁布的纳税百强排名有一个问题，纳税百强公布的是纳税绝对数，一个企业纳税数额很大，可是和其销售数额相比，并不能得出税收贡献率很高这个结论。纳税绝对数并不能完全反映企业的经营水平，也没有考虑企业占有资源情况。论税收贡献的大小就应该考虑纳税人占用社会资源的情况，明确纳税人的税收贡献是在占用了多少资源的条件下创造的。

　　比如一个企业产值是100万元，纳税10万元，税收贡献率是10%，另外一个企业产值是50万元，纳税8万元，那么税收贡献率就是16%，将来应该公布百元产值的税收水平这么一个标准，这才能反映一个行业的纳税水平和对国家税收的贡献水平。

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