要让工业用地价格贵起来

　　本报记者：秋风

　　国务院近日发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，试图通过进一步收缩土地供应抑制投资过热。根据通知规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。这一规定对于抑制地方政府低价出让土地将起到一定作用。

　　根据目前的土地法律，政府是工业用地的垄断性供应者。政府从农民那里征用土地，转手供应给企业。为了吸引投资者，地方政府竞相压低土地出让价格，设立开发区、工业园区。比如，在河南，面对开封的激烈竞争，郑州为了争取一个工业城项目，只向该项目投资方收取每亩1美元的象征性地价。而该投资者在获得工业城整体土地的使用权后，有权在二级市场上向其他投资人协议转让其中任何地块的土地使用权等。

　　从地方政府官员的角度看，这并不是赔本买卖，而是理性的选择。依靠低廉的土地，吸引来投资，可以立刻变成本地的GDP增加值，而这正是上级考核地方官员的主要政绩指标。当然，地方政府给本地引来投资，也确实可以推动本地经济增长，或者提升本地产业结构，从而给本地民众带来一定收益。

　　但各地竞相廉价出让土地，毕竟不利于形成一种高效率的经济增长方式。土地价格不断探底的竞争，在很大程度上把地方政府之间为了增长的竞争变成了一种补贴性竞争，而没有多少制度竞争的内涵。它诱导企业转战各地以获取这种补贴，而疏于提升产业结构，增进效率。因此，在中国，产业转移基本上在同一产业水平上平移，加工工业从珠江三角洲转移到长江三角洲，目前又向中部和西部地区转移，很大程度上正是为了追逐地方政府给予的显性与隐性补贴。至于由此造成的土地浪费，更是触目惊心。

　　另一方面，政府为了招商引资而压低工业用地价格，也产生了另外两个严重后果。目前很多地方的财政已变成土地财政，政府利用征用农民土地再向市场供应建设用地的方式赚取巨额收入。不过，根据专家的估计，地方政府从农民那里征用来的土地总量中30%～40%用作基础设施、道路、学校等公共目的用地，政府无从赚钱。35%左右用作工业用地，这部分土地是通过协议方式供给的，各地方政府间的竞争，通常要把地价压低。第三个部分是商业和住宅用地，但其中又有一部分

经济适用房用地，真正的商品房用地仅占15%。这意味着，政府的土地收入主要依赖商品房用地，政府要用15%的土地的收入弥补那85%的成本，同时还要赢利。

　　面对这样的高难度游戏，地方政府为了从土地上获利，普遍采取了两个办法：第一个办法，在征地环节上，压低给农民的征地补偿标准，或者拖欠补偿款给付。第二个办法，在用地环节上，与房地产开发商合谋，推动

房价上涨，这自然会反过来推动政府转让给商品房开发的土地转让价格上涨，政府从中获得高额土地利润。可以说，地方政府压低工业用地价格，客观上损害了农民的利益、推动了房屋价格的上涨。

　　因此，不管是从转变经济增长方式的角度、还是从保障农民与城市居民权益的角度看，都有必要遏制地方政府竞相压低工业用地价格的倾向。中央政府采取的措施是，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准，且这个标准不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。也就是说，试图从行政上给工业用地出让价格设置一个底线。

　　不过，这种办法能否切实奏效，实在是未定之数。只要增长业绩是官员政绩的主要指标，则掌握着垄断性土地供应权的地方政府就可以采取各种办法规避中央政府的政策。其实，一种倒逼地方政府自愿提高工业用地出让价格的办法也许更管用。即：中央政府大幅度提高征用农民土地的补偿标准，且通过行政与司法渠道为农民提供有效的救济手段。这将导致地方政府征地成本大幅度上升，则地方政府出于利益考虑，也许就不会轻易地用低廉的地价来吸引投资者。

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