只监不限也是进步

　　杨红旭

　　前天，《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》终于出台。这是对7月24日出台的“171号”文的细化。在许多地方的相关细则还在难产之时，在许多城市仍遵旧例表达对外资的钟爱之情之际，这一可操作性很强的细则，将在一定程度上切实地抑制海外热钱进入房地产市场。

　　首先，彻底掐断了直接用外汇购房的通道。无论是境外机构在境内设立的分支、代表机构，还是境外个人在内地购房，都需先把外汇通过指定银行的审核后，由指定银行将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。也即说，境外购房者摸不到人民币，开发商碰不着外汇，所有外资购房资金都需经由指定银行。银行承担了防火墙的作用。

　　其次，进入

房地产交易市场的外资情况都将掌控。近两年，国家只知道有很多境外热钱进入房地产领域，但不知道到底有多少，因此也难以准确评估这些游资到底在多大程度上推高了

房价。因为以前外汇管理局清楚外贸和FDI(外商直接投资)的具体数据，而难以摸清楚热钱主要组成部分的境外个人炒房的资金数量。该细则一方面规定的“所有购房款须经由外汇指定银行，外汇指定银行应按月汇总相关外汇收支和汇兑情况，并报送所在地外汇局”；另一方面，又明确“境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房”，房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人、港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。”以前许多外资购房款是违规夹杂在经常项目中进来的，而非规定中的资本项目，这一条款意味着所有购房资金必须走资本项目。

　　值得关注的是，在这一外资监管的流程中，所谓的“外汇指定银行”将充当关键角色。它既握有外资购房市场准入的审核大权，又负责基础数据的整理与统计。众所周知，在近两年的房地产

宏观调控中，银行的定位有些尴尬。银行既要执行中央关于收缩“银根”的重任，又要考虑境外股东的利益和自身的盈利状况，往往天平会倾向后者。比如本次加息之后，许多银行把个贷利率85%折扣的适用范围极力扩大，甚至第三套也可享受优惠。在我看来，除非是作为央行的人民银行的分支机构出任这一角色，否则商业银行将很难不把自身的利益夹杂进去。

　　由于该细则的出台者是国家外汇管理局与建设部，不可避免地把重点放在提高监管力度，而非细化限制措施上。比如针对业界争论最多的“如何界定自用和自住”的问题，该细则不仅没有任何作为，反倒有宽松化的迹象。其一，前些时候有关部委曾明确了“一人一套”的原则，但这里没有书面明确，也即说“一证一套”仍有操作空间；其二，再次重复“港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房”，所谓“一定面积”很难界定，远不如北京针对这类同胞只能“一人一套”来得严厉。

　　所有政策都不可能完美。虽然该细则只“监”不“限”，但在某种意义上讲，如果真能够堵住暗道、监管到位，也将达到限制的目的，这也算得上是“曲线救国”吧。(本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员)

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