住房供应亟须强化公共属性

　　编者按

　　房子，还是房子。弥补公共住房短板，政府出手的力度越来越大。

　　过去一段时间里，公共住房制度建设一直是焦点话题。从权威部门确定经济适用房“以租代售”政策年内有望出台，到党政机关集资建房被严厉叫停，政府出手调控楼市的重点落在了完善公共住房制度上。同样是在7月14日出台，《财政部等部门要求各地从五个方面落实城镇廉租住房保障资金》这项新政解读并未受关注。当媒体的焦点都集中在90平方米和70%的界定时，该文件却首次明确提出把土地出让纯收益的5%用于城镇廉租住房建设。

　　这是住房公共属性的回归，但并不意味

房地产商品属性在弱化。按照设计，中国的住房供应由政府和市场两部分完成，眼下强化公共属性只是对过去忽视公共住房建设的一种弥补。

　　“以租代售”让住房保障落到实处

　　袁磊

　　刚刚还有人猜测经济适用房“‘以租代售’前景扑朔迷离”，马上有权威人士透露政策年底将出台：“经济适用房或将一改以往全部出售的形式，部分或者全部面向低收入人群出租。”在国家对1998年实施的住房体制改革所动大手术中，经济适用房“以租代售”成为最敏感的一根神经。虽然很多政策问题短期内难有最后定论，但扩大租赁保障覆盖面的改革思路已成定局。

　　经济适用住房，是指我国在房改过程中，由政府推出的适应中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的住房类型。但长期以来，开

宝马车住经济适用房，住着经济适用房却买第二套房……种种怪现状让人感觉经济适用房变了味。“以租代售”制度的实行，则是从进入机制和退出机制两方面入手，保证经济适用房的公共保障职能落到实处。

　　由于进入机制存在漏洞，经济适用房往往“经济”了富人，却“适用”不到低收入人群。按照售卖制度，在现有信用体制下，甄别出应受经济适用房制度保障的人群监管成本高昂，因而在审批层面产生巨大的寻租空间。“以租代售”则直接把目标锁定“不能住廉租房，又无力购买销售型经济适用房”的人群，遏制某些中高收入人群购买经济适用房，也在相当程度上缩减寻租空间。

　　从退出机制来看，经济适用房一旦出售，明确买卖关系，几乎就是终身制。而按照“以租代售”的规定，当租户家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。科学的退出机制，使政府的公共财政支出用在刀刃上，也能更有效地防止经济适用房“变质”。

　　政府在制度层面已经进行了努力，接下来考验的就是住户思想的转变。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，是自古就有的梦想；让低收入人群“居者有其屋”，更是各国政府的努力目标。但如果坚持认为“居者有其屋”是“住者买其屋”，那即使有了广厦千万间，也不可能让天下寒士都欢颜。立足现实，我们必须看到，任何一个国家都不可能让所有的人都买得起房，也不可能让所有的家庭都用市场化的方式解决住房问题。在我国，完善住房保障体系是一条漫长的道路。但至少经济适用房“以租代售”已经向前迈进了一步。

　　低收入家庭住房制度仍可深化

　　胡蓉

　　一直以来，经济适用房因为准入缺陷、没有退出等制度设计原因，导致这项造福于低收入人群的措施在相当程度上失效。建设部先后出台相关公共住房制度，先是确定经济适用房“以租代售”，再是廉租房要实行“年审制”。相信两者都将极大推进我国公共住房体系的建立。

　　经济适用房销售制在实践过程中显现弊病。比如，开着宝马车的人也住上经济适用房，这是未能完全依照家庭收入作为准入标准导致的不公平结果，也使商品房市场流失了消费者；经济适用房的建设周期和资金需求使得“僧多粥少”的局面难以打开；经济适用房与商品房之间存在巨大差价，一旦得手即可通过出租出售套利，这是经济适用房分配“终身制”带来的弊端。

　　只售不租的方式也使政府财力捉襟见肘，无力保证这一政策的延续性。除了拿出土地建设经济适用房，由于售价只够支付少量成本，政府还需要不断投入资金完善配套。此外，房屋的投标、建设、分配环节都难以避免“寻租”行为存在，从而增加监管成本。“以租代售”的好处显而易见：产权始终掌握在政府手中，政府可有效地利用手中房源；“年审制”则使政府可以根据申请人的收入变化进行动态管理，得以保证住进经济适用房的人始终合乎资格。

　　应该看到，公共住房体系的制度安排仍可逐步完善。比如，与低收入人群总数相比，现有可支配房源还不能满足需要，政府仍需要重金增加供给。政府其实可以调动社会资源共解这一难题，例如用发放补贴的形式让符合资格的人群到市场上去租房，便可打通房源瓶颈。

　　广州市在这方面已有探索。当地政府算了一笔账，造一套廉租房需要20万元，按照10平方米／人的租房标准，一个三口之家每年只需1万元。这样原来只能解决1户的资金，现在能解决20户。这将大大提高政府专项资金的使用效率。此外，政府的管理效率也将提高，一旦发现住房人收入超出标准，只需停发补贴，而住房人也可自主选择居住地避免交通不便。

　　美国、加拿大和几乎所有欧洲国家普遍实行住房补贴，基本实现了“人人拥有适当的居住标准”以及“使住房费用保持在合理水平”的公共住房体系，该目标也应是我国政府的努力方向，管理部门还需努力探索和采取更切实际的制度安排。

　　叫停集资建房还原住房市场公平

　　李胜

　　近日，建设部等三部委联合发出通知，叫停党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工谋取住房利益。

　　对此举的意义和效应，有多个角度可以解读。比如，当地方权力部门的政策制定者失去廉价获得住房的机会，而必须亲身到房地产市场感受房价的冷暖，将有利于国家宏观调控房地产政策的落实和推进。比如，集资建房叫停后，这部分需求者将被逼向市场，同时市场上减少了一部分廉价房，将在短期内进一步刺激房价上涨。无论怎么理解，在作出各种阐释和推论时，我们首先必须认识到这项政策最本质的意义——权力部门住房推向市场化，无论从反对福利腐败、权力寻租的角度还是从还原住房产品商品本质的角度，都具有体现公平的意义。

　　集资建房模式在实际过程中却成为权力部门牟取部门利益的机会。集资建房因为无须付出高昂的土地出让成本，无须交纳营业税而使建设成本明显低于商品房，房价自然也就大大低于同地段商品房的售价。当广大体制外的劳动者望房价兴叹时，体制之内的人却可以享受集资建房带来的巨大红利。据报道，重庆一些机关、团体、企事业单位纷纷修建集资房，职工只需花不到市场价一半的钱，便可享受单位集资房。有的地方更严重：争取到建集资房的政策，房子还没有开建，只要把房号一转手，就可获利几万元。

　　叫停集资建房正是通过革除利用特权支配社会资源的弊端还原了房地产市场的公平与公正。首先，借助权力和关系获得土地资源、建设权限、税收优惠的缺口将被堵上，维护了社会的公平。其次，权力部门员工将和百姓一样从市场解决住房问题，维护了分配制度的公平。其三，“同房不同价”将随集资建房叫停而消失，将有利于土地资源更为公平、有效地配置。

　　需要警惕的是，集资建房涉及利益巨大，应提防各种“变相集资建房”的出现。改革的历史一再告诉我们，既得利益者被迫放弃一种利益获得的方式，总会很快找到另一种变通的方式，光靠一个“叫停令”是远远不够的。

　　以租为主无损发展商利益

　　苗凡卒

　　长期以来，大家都有一个担心，就是政府加大经济适用房的开发力度，会不会影响商品房的开发，很多发展商也表达过类似的观点。一向以心直口快著称的地产商潘石屹几年前就呼吁，要取消经济适用房。

　　可是，经济适用房多了，真的会影响商品房的开发吗？其实不然。真正让潘石屹们感到不安的是大量上市的销售型经济适用房，而租赁型的经济适用房反而会解决这个问题。

　　在很长一段时间里，我国各地的经济适用房以售为主。同时，在开发过程中，因为缺乏对经济适用房的深入研究，导致经济适用房在地段、户型、面积、容积率等方面，和普通商品房同质化严重。可是，两类房屋在地价、税收等方面的不平等，不仅导致了房屋分配不公和权力寻租现象，更让地产商觉得不公平，因为同类产品以差异巨大的价格入市，肯定会扰乱价格体系。

　　要解决经济适用房对商品房的影响，关键要解决两类房屋的同质化带来的可比性。一是在房屋的设计上拉开差距。以香港的公屋为例，他们的原则是满足居住功能，但不满足生活享受。多数公屋是筒子楼，建筑面积最大的才五十平米，最小的只有十几平米。这样一来，经济条件改善以后，多数人都会去买商品房。二是采取严格的租赁政策。不进入销售市场，也就不会对商品房的价格体系带来冲击。

　　现在，很多地产商都表示乐见经济适用房以租代售。万科董事长王石在几个月前就说，愿意在万科开发的大型楼盘中，拿出一部分进行廉租房建设的尝试。这都说明以租为主不会损害商品房的利益，甚至有助于大型商品房社区的开发。因为一个成熟的社区，需要大量的服务业进行配套，如果能在社区附近，就有管理完善的廉租房供应，则可以让低收入阶层有一个就近居住的好场所，是件一举数得的好事。

　　现在，明确了以租为主，是经济适用房走上正轨的第一步。如果能在此基础上，明确它和商品房的梯度分工，在地段选择、户型设计等诸多方面，形成一套成熟的发展思路，我们的住房体系才算真正完善。

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