影响房价的真正原因（下）

　　大动迁的动力——赚取中心城区的最高级差地租

　　要老百姓动迁，总需要理由。理由往往是张嘴就来的。那么动迁总应该动迁最差的房子，应该“雪中送炭”吧？不！仍以上海为例。上海在1980年时中心城区有437万平方米危棚简屋，到1990年，还剩下123万平方米，十年减少了314万平方米，1999年，除浦东新区外的九个中心城区还有危棚简屋42万平方米。然而到了2004年，九个中心城区危棚简屋面积仍然有26.55万平方米，五年只减少了15.5万平方米，而同期黄金地段的新式里弄房子却拆了41万平方米，一等旧式里弄拆了154万平方米。1990年代后期开始，大动迁就是致力于动迁黄金地段的房子！

　　地方政府通过大动迁把城市原住民由历史上传存下来的产权和使用权进行新一轮置换，这种置换使居民在长则五六十年七八十年短则二三十年居住过程中，因住房所在地的土地升值而带来的级差地租新价值得以抹去，而这个级差地租比房屋本身值钱千万倍。诚然，土地归国家所有是宪法规定的，但是，归国家所有就是归全民所有，地方政府有什么权力把原先就在一块高的级差地租地段上生活的原住民动迁掉，然后将高级差地租的土地给屈指可数的几个

房地产商去大赚特赚地段差价？土地收入属于全体人民，政府的土地收入却从不进地区生产总值(GDP)，人民从不知道地方政府从大家身下的这块土地上得了多少益、又有多少益处反馈给了人民。难道土地的价值不是原来就具有而是单在这一两届地方政府手里才刚创造出来的吗？级差地租得以形成是一方土地上几代人努力的结果，计划经济时虽不得显现其价值，但中心城区特别是核心区的土地的确是在不间断地升值的，今天发现了土地价值不等于土地价值今天才制造出来。房地产业之所以能暴富，是一些地方政府奉送给房地产商暴富的机会还奉送给房地产商暴富的成本，高级差地租的土地就是房地产商暴富的成本，甚至不须自己支付的成本！

　　如果不发生大动迁，普通居民是在替国家暂为保管“级差地租”，并不断在为这份地租交利息，大动迁发生了，房地产商利用高级差地租的土地为自己谋全世界罕见的暴利，还自以为得计。他们这是一次性掠去了经历了几代市民辛勤劳作辛勤培育才创造出来的城市价值。而这个权利，竟然是地方政府给的。

　　缺乏选择的动迁

　　真是为老百姓吗？

　　政府一手制造了供应和需求，这需求原本是政府部门的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城区的核心区，把居住密度极高的居民聚居地动迁掉造起了大面积的绿地，是老百姓需求？在城市的黄金地段把地铁车站造得如公交站那样密集而大量动迁市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十几年的房子被称为要淘汰的“老房型”，属于拆迁改造对象，也是老百姓需求？不，这些都是政府部门的需求。表面上，是GDP的需求，是建立景观城市的需求，实质上，是制造住房成交量的需求、是轻而易举赚取级差地租的需求。

　　百姓真正的需求是自会用钱来投票的，但地方政府和房地产商制造的需求百姓不愿用钱投票。像北京上海这样的城市，中心城区面积都只有289平方公里，城市最主要经济活动集中在289平方公里里面。但是行政区面积就大了。按“市区”计算，北京有1.2万平方公里市区面积，上海有5000平方公里市区面积。由于居民工作地点大多在中心的289平方公里上，居住却要跑到5000平方公里、1万平方公里市区的边缘，如果让市民作自主选择，他怎么可能选择住到那么远的地方去(上海已经竣工和新开工的多层住宅有70%左右建在外环线以外)。即使地铁全部建成，地铁乘坐难道是免费午餐？交通费用的大幅增加将是城市居民对GDP新的巨大贡献！

　　总而言之，是地方政府在主导搞大规模动迁，而地方政府又给民众提供了多少种选择？地方政府已经从动迁中发现，动迁能给高房价寻找一个最低的支撑点——地方政府是决不愿意让房价跌下来的。

　　动迁如何给高房价

　　寻找最低支撑点？

　　众所周知，拆迁户大多数是中等或中等以下收入者，如果没有动迁，在商品房价每平方米单价六七千元又多是大房型时，决然不会有买商品房的需求，但是，当动迁房是每平方米四千多元时，动迁户就会在每平方米四千多元的价格基点上，产生购买每平方米六七千元房子的“需求”，因为这意味着他们是用单价两三千元的代价住单价六七千元的房子。在这种情况下，每平方米六七千元的房子可以销得比较好，使人们误以为每平方米六七千元的住宅是适应中低收入群体，从而使这种“销售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。

　　所以，大规模拆迁这种不是由消费者个人选择导致的消费行为的确扰乱了市场价格体制，提供了伪信息。而商品房的最低价位就在每平方米六七千元的底价上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市场三分之一至二分之一的销售量中的一大部分销售量！

　　普通商品房房价的低价位在每平方米六七千元上得到了支持，普通商品房的高房价要往下降就有了强有力的阻力。这样，中等偏上收入者承受八九千乃至一万多的高房价就也无话可说。他们只能当“房奴”了。如果拆迁不再大规模开展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房价就难以为继。地方政府制造需求量的积极性会降低吗？看这样几个数据吧：从1999年到2004年，全国房地产业每年新开工的商品住宅建筑面积累计是20亿平方米，销售的商品住宅面积累计是13.8亿平方米，每年的销售面积总是低于新开工面积，只有新开工面积的68%左右。

　　房地产业的发展是

　　“新的利益增长点”的发展

　　2003年到2004年，有着31个门类的制造业的固定资产投资是25410亿，房地产业一个门类的固定资产投资是25764亿，从1999年到2004年，制造业累计投资只占房地产累计投资的75.6%。第一次经济普查数据显示，2004年，有着18.1万亿资产的制造业利润总额9548亿，有着7万亿资产的房地产业利润总额1226万亿。制造业利润总额是资产的5.3%，房地产业的利润总额是资产的1.75%。众所周知，制造业中生产性固定资产要占相当比例，房地产业不需要生产性固定资产(造房子用的固定资产是建筑业的固定资产)，但房地产业利润占资产的比例反倒小于制造业利润占资产的比例。这不由得人们怀疑房地产业这个“支柱产业”为国民经济支柱了什么？贡献了GDP？是的，但房地产业贡献的是“固定资本形成总额”，1995年时，全国房地产业的新增固定资产占全部新增固定资产比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地产业的固定资本大部分就是造出来的房子，房地产固定资本形成总额占的比重越大，社会再生产资本占的比重就越少，因此，房地产业固定资本比重增大未必是好事。

　　至于房地产业对GDP的拉动作用，应该明白任何正常的生产活动，都会产生GDP，我们每个人都在为GDP作贡献——我们每月每年的收入就是体现。1990年代后千军万马奔房地产，并不是房地产业的贡献特别大，地方政府发现了房地产业这个“新的利益增长点”，这个利益增长点是惟一可直接与官员利益挂钩的——政府可以直接参与买卖的就是土地，也只有土地。当这个利益增长点的甜头被地方政府尝到，缺乏监督的地方政府围绕着土地摆下的一局局盛宴就不难理解了！

　　谁是最危险的投机者？

　　购买中国的特大城市房产，可能是国外投资者组合投资中的一个组成部分，但不会是重要组成部分。国外投机者不会主要以不动产来投机，他们购买国内住宅的目的是随时准备在短期内赚差价。国外投资者把高档商品房价格拉高，这种行为会影响到高档房的价格，然而，因为高档商品房的消费对象本来就不是以本地居民为主，而是以中国顶尖的富人为主，这些富人对住房有着让华尔街的金融商都自叹不如的消费能力，旁人操什么心？主要的危险，还是来自国内投机者。

　　目前外汇占款占基础货币的比重已经从2000年的39.7%上升到2005年111%！2005年，中国

人民银行发放的基础货币是6.4万亿，外汇占款达7.12万亿。这些外汇是通过贸易得来的吗？让我们来计算一下吧：从2000年到2005年，我国外汇增加了5.6万亿，可是同时间段的贸易顺差只有1.95万亿，贸易增加的外汇只是外汇增加总量的34.7%。在2003年和2004年，也就是21世纪中国房地产大投机的两个高峰年，贸易增加的外汇仅仅只有当年外汇增加量的18%和15%！多出来的外汇增加量难道都是国外投机者的？2003年和2004年的外汇占款增加量增加得如此反常，为何没有人出来提醒呢？

　　是城市为在此生活工作的人提供服务,不是生活在城市里的人要为城市服务。筑巢引凤是可以的，但为了引凤把自家的房子都拆了，则是本末倒置了。

　　来源：经济观察报网

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